【正文】 然而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，居高不下的房價讓很多城市的居民只能望房興嘆。其基本形式是，凡存在政府提供補貼的住房，均未按分共有住房，由政府和受助購房者按出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的權(quán)利，政府和受助購房者按規(guī)定共同申請領(lǐng)取房屋共有產(chǎn)權(quán)證，標(biāo)明房屋所有人為政府和受助者以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經(jīng)濟適用房，已購買經(jīng)濟適用房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用房。參考世界上住房購置費與家庭收入比為1315的情況，我國應(yīng)該按15來分類，每戶居住面積100平米可基本滿足需求，即一個家庭六年總收入高于100平米的現(xiàn)行房價時，應(yīng)進(jìn)入購置商品房的行列，如果前者低于后者，則應(yīng)購買經(jīng)濟適用房，如果一個家庭20年的收入仍然小于100平米的現(xiàn)行房價時，則應(yīng)享受廉租房待遇，保證50%的工薪階層可以享受經(jīng)濟適用房和廉租房。因此，界定保障性住房受助者能夠緩解緊張的保障房需求。第三章 針對改善保障房建設(shè)供不應(yīng)求的建議（一）加大保障房建設(shè)資金投入，保障供給公共財政的絕對支持是住房保障體系實施的堅實后盾，住房保障體系建設(shè)中不能缺少政府財政的支持。有時即使撥地也會選擇比較偏僻、交通不便的地方用來建設(shè)保障性住房。然而，對于龐大的保障性住房需求而言，保障性住房的供應(yīng)量仍顯得不足，我國的住房保障政策的制定和實施還有待進(jìn)一步研究。保障性住房與商品房是社會住房體系兩大組成部分，各有不同的分工作用。保障性住房是與商品房相對的一個概念，它不是完全按經(jīng)濟支付能力，按市場價格取得的，是具有社會保障性質(zhì)的住房體系。出臺法律嚴(yán)格限制炒賣組屋，確保組屋政策的順利實施，從法律制度層面來保障住房，包括資金投入、土地供應(yīng)政策、機構(gòu)和人員配備等。由于經(jīng)濟適用房和兩限房最終將用于出售給個人，資金回款有保障，特別是兩限房，由于有一定利潤保障，企業(yè)參與熱情相對較高，政府可以通過適當(dāng)修改土地出讓條件或者通過配建的方式，以犧牲較小的經(jīng)濟利益即可吸引社會資金參與。供地低于預(yù)期，直接導(dǎo)致保障房實際供給會低于預(yù)期。三、建設(shè)中所面臨的問題資金短缺目前住房保障資金以土地收入為主或者以公共收益為主的方式，其資金規(guī)模都會隨著房地產(chǎn)的變化而產(chǎn)生很大的波動，從而不利于形成長期穩(wěn)定的資金來源。以湖北省為例，保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開%,僅有54套保障房還未開工?2011年1月29日，國土資源部公布了2010年全國住房用地供應(yīng)計劃執(zhí)行情況，2010年全國30個省區(qū)市(不含西藏和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團)，%。二、保障性住房建設(shè)的發(fā)展現(xiàn)狀2010年，全國保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，%，超額完成年初計劃。這一階段我國住房的主要模式為“集資合作建房”和“安居工程”兩種方式，同時實物分房還沒有完全取消，經(jīng)濟適用房開始進(jìn)入保障房體系。在所有其他因素保持不變的情況下，即使政府達(dá)成并繼續(xù)在未來10年每年建造約600萬套保 障性住房的目標(biāo)，在下個10年結(jié)束時，中國仍面臨保障性住房短缺的問題。由于城市生活條件極其不平等(并在近期中國房地產(chǎn)市場的繁榮中加劇)，保障性住房已上升為中國首要的社會問題。建筑公司傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商并非是對保障性住房感興趣的惟一群體，建筑公司也積極參與其中。因商品房價格已達(dá)到多數(shù)人無法承擔(dān)的水平，保障性住房市場的需求空前加大。保障性住房項目與商品房項目在諸多方面存在差異，其中之一就是前 者的市場需求幾乎有保障，有效將開發(fā)商較建筑公司在銷售和市場環(huán)節(jié)增加的價值降至最低。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年 底的住房公積金盈余資本為人民幣3,193億元。房地產(chǎn)投資信托(REIT)：新的融資工具2010年初，在上海及天津試行保障性住房抵押REIT的提案，據(jù)稱已提交國務(wù)院審批。相比之下，經(jīng)濟適用房及限價房在建成后即可出售，還能依靠開發(fā)商注資及銀行貸款獲得大部分資金。尤其是，北京和上 海等一線城市均已頒布政策，要求提高保障性住房用地在商品房項目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京則由15%提高到30%。限價房政府最近推出的一個住房救助項目，主要面向城市中等收入家庭，其單位面積限制在90平方米以內(nèi)。經(jīng)濟適用房的開發(fā)可能會由地方政府直接、由工作單位或(在通常情況下)由商業(yè)開發(fā)商進(jìn)行。本文將對保障性住房的新融資模式、活躍在該行業(yè)的市 場參與者以及商品房市場和原材料需求由此所受的影響進(jìn)行論述。加強保障性住房建設(shè)，一方面讓數(shù)量龐大的中低收入者能以較低的成本實現(xiàn)“居者有其屋”，不必為高昂的商品房而節(jié)衣縮食、苦苦積蓄，這就為他們增強消費信心、釋放消費需求創(chuàng)造有利條件；另一方面，加快保障性住房建設(shè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動效應(yīng)，其輻射帶動作用和杠桿作用非常明顯。十七大報告明確指出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，充分體現(xiàn)了黨和政府對住房保障體系建設(shè)工作的高度重視。可以說, 在當(dāng)前構(gòu)建社會主義和諧社會的宏觀政策背景下, 保障性住房的建設(shè)方式應(yīng)以促進(jìn)社會和諧和低收入階層的提升為目標(biāo), 建立與其他商品房混合建設(shè)的方式, 推進(jìn)社會整合。8．在保障性住房的建設(shè)模式中, 建筑企業(yè)和建筑咨詢企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮更多的作用。6．切實建立和完善保障性住房的準(zhǔn)入與退出機制。在保證建設(shè)質(zhì)量統(tǒng)一的前提下, 進(jìn)行多樣化的外觀和戶型設(shè)計, 既可以避免失去對中等收入人群的吸引力, 又可以使低收入人群不至于產(chǎn)生自卑感, 減少不同群體間的心理距離。1．設(shè)置整合的政府執(zhí)行機構(gòu), 強化政府工作職責(zé)。目前，住房保障的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，立法層次較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展需要。4）住房準(zhǔn)入退出機制不健全。但是，與其他發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比，我國的住房保障體系建設(shè)起步較晚，還存在著保障對象定位模糊、覆蓋面狹窄、相關(guān)配套政策不完善、監(jiān)督機制不健全等方面問題。2．我國現(xiàn)有保障性住房建設(shè)模式目前，我國保障性住房的試點工作正在積極展開。熟悉整個建設(shè)流程，能夠在項目建設(shè)中發(fā)揮重要的主導(dǎo)作用。保障性住房是為解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求，由政府主導(dǎo)建設(shè)分配租售的住房項目，現(xiàn)階段主要是廉租房和經(jīng)濟適用房；做好這項工作既可保障部分居民無法完全由住房商品化解決住房需求這一社會問題，同時住房使用對象基本確定，分配銷售過程未完全市場化，又可防止像普通商品那樣受社會經(jīng)濟增長速度影響而出售率低的積壓房現(xiàn)象，項目本身的固定資產(chǎn)投資建設(shè)將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位；是建設(shè)領(lǐng)域擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長的主要工作，研究探索保障房建設(shè)模式十分必要。二、研究過程1．保障性住房的作用在政策鼓勵的基礎(chǔ)上建設(shè)政府投資的非經(jīng)營性項目，將有助于實現(xiàn)住房保障產(chǎn)品建設(shè)的科學(xué)化、制度化和市場化。同時，住房保障機構(gòu)以合同管理為核心，對項目的造價、形式、功能、質(zhì)量和進(jìn)度以及使用和移交等要素事前進(jìn)行指標(biāo)約定，將以往作為建設(shè)單位的管理責(zé)任由全程重點轉(zhuǎn)為前期重點，實現(xiàn)了由比較初級的項目過程管理向高級的項目合同管理的轉(zhuǎn)變。各地的保障房建設(shè)的模式呈現(xiàn)出多樣性，目前收到較多關(guān)注的模式有：1）政府主導(dǎo)的供給模式該模式的代表性地區(qū)為重慶。3．現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)模式存在的問題1）由于保障性住房的主要供應(yīng)對象是城市的低收入人群,目前保障性住房是以經(jīng)濟適用房和廉租房為主。住房保障實施過程中，面臨著無法準(zhǔn)確界定住房保障對象和對象認(rèn)定缺乏科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)等問題，主要原因：一是住房檔案系統(tǒng)不健全，大部分城市基本上沒有建立住房檔案，或即使某一時期建立也沒有實施動態(tài)管理。由于缺乏法律的硬約束，地方在執(zhí)行保障政策過程中往往出現(xiàn)落實不到位現(xiàn)象，導(dǎo)致政策實際效果差。政府肩負(fù)著促進(jìn)社會全面發(fā)展、維護社會安定和諧的重要職責(zé), 理應(yīng)成為住房保障工作的責(zé)任主體。多樣化的住宅戶型設(shè)計是滿足不同收入群體居住需求的關(guān)鍵, 是混合居住社區(qū)形成的物質(zhì)基礎(chǔ), 同時還可降低開發(fā)商的市場風(fēng)險。完善收入審核和收入變動的監(jiān)測機制。無論是代建制還是總包模式, 都需要建筑企業(yè)和咨詢企業(yè)發(fā)揮更大的能動作用, 參與其中。參考文獻(xiàn): [1][J].城市發(fā)展研究, 2007(2): 45 46.[2] 田 野, 栗德祥, [J].建筑學(xué)報, 2006(5): 58 59.[3][J].規(guī)劃師, 2008(11): 21.[4]馮念一, [J].房地經(jīng)濟, 2007(7): 85 86.[5]孫延風(fēng), ——從和諧經(jīng)濟學(xué)角度看廈門的實踐[J].中國統(tǒng)計, 2007(9): 2122.[6][J].上海建設(shè)科技, 2009(10): 1112.[7].[8].[9]馬強, [J].技術(shù)經(jīng)濟, 2006(6): 8486.[10]【專題研究】保障性住房的模式選擇與政策支持 CF40研究部 2010年9月第二篇：加強保障性住房建設(shè)加強保障性住房建設(shè)社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。加強保障性住房建設(shè)，有利于控制高房價，更好落實調(diào)控房價的政策。政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障性住房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的商品房市場降溫，引導(dǎo)社會投資方向，鼓勵更多企業(yè)和資本投入實體經(jīng)濟和科技創(chuàng)新。保障性住房的分類在中國，“保障性住房”包含多個住房類別，它是提供給符合地方政府所制定標(biāo)準(zhǔn)(如收入、總資產(chǎn)、婚姻狀況和目前生活條件等)的居民的一種社會保障形 式。此類開發(fā)商可免費獲