【正文】 三是住房保障政策實(shí)施的對(duì)象選擇問(wèn)題。主要政策優(yōu)惠體現(xiàn)在通過(guò)土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、控制開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等措施降低建設(shè)成本。第三個(gè)30年（20072036年):2007年“24號(hào)”文件的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，從住房商品化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的房改階段，進(jìn)入到住房政府保障和市場(chǎng)并重的住房供應(yīng)體制建設(shè)新階段，從此，中國(guó)進(jìn)入探索建立具有中國(guó)特色新型住房保障體系的新時(shí)期，政府和市場(chǎng)將會(huì)重新調(diào)整各自對(duì)住房供應(yīng)的定位和作用。在第一個(gè)30年期間(19491978年):中國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，住房制度也仿照蘇聯(lián)模式，在城鎮(zhèn)實(shí)行完全福利化的實(shí)物分配政策。要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國(guó)情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。2007年底前，直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)（首府）城市要把解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃報(bào)建設(shè)部備案，其他城市報(bào)?。▍^(qū)、市）建設(shè)主管部門(mén)備案。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要按照各自職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)各地工作的指導(dǎo)，抓好督促落實(shí)。要規(guī)范廉租住房保障和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的管理，建立健全申請(qǐng)、審核和公示辦法，并于2007年9月底之前向社會(huì)公布；要嚴(yán)格做好申請(qǐng)人家庭收入、住房狀況的調(diào)查審核，完善輪候制度，特別是強(qiáng)化廉租住房的復(fù)核工作，健全退出機(jī)制。廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造以及舊住宅區(qū)整治，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用的原則。五、完善配套政策和工作機(jī)制（十六）落實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的經(jīng)濟(jì)政策和建房用地。（十四）積極推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治。（十二）加強(qiáng)單位集資合作建房管理。各地要根據(jù)實(shí)際情況，每年安排建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房。三、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度（九）規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象。新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建，并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購(gòu)；也可以考慮相對(duì)集中建設(shè)。廉租住房保障對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)和保障面積標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，由城市人民政府每年向社會(huì)公布一次。解決低收入家庭住房困難，要堅(jiān)持立足國(guó)情，滿足基本住房需要；統(tǒng)籌規(guī)劃，分步解決；政府主導(dǎo)，社會(huì)參與；統(tǒng)一政策，因地制宜；省級(jí)負(fù)總責(zé)，市縣抓落實(shí)。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。具體而言，在大中城市集中建設(shè)一定數(shù)量的公共住房，是解決這些地區(qū)低收入居民住房短缺矛盾的重要手段，也是住房保障服務(wù)于城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的需要。四、我國(guó)保障性住房的未來(lái)之路。美國(guó)政府有專門(mén)的信貸機(jī)構(gòu)，如聯(lián)邦住宅放貸銀行委員會(huì)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司、聯(lián)邦住宅管理委員會(huì)等。1940年為44%1870年63%，到現(xiàn)在已超過(guò)90%。三是提供房租補(bǔ)貼，家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)貼。美國(guó)在住房保障方面最具特色的，就是各項(xiàng)措施通過(guò)立法保障來(lái)落實(shí)實(shí)施。與“十一五”住房規(guī)劃槍挑總量調(diào)控、鼓勵(lì)梯級(jí)消費(fèi)相比，“十二五”住房規(guī)劃綱要權(quán)利圍繞提高住房保障水平進(jìn)行，并提出“堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居’”的目標(biāo)。從2000年后，我國(guó)新建房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)適用房的面積比重開(kāi)始不斷滑坡，從2000年占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積的20%左右下降到2008年5%。人均面積增加的同時(shí)，城鎮(zhèn)化率逐漸提高，城鎮(zhèn)人口快速增長(zhǎng)，也就是或，不僅人均住房面積有所改善，住房質(zhì)量、居住區(qū)配套等都得到了全面的改善。水泥標(biāo)號(hào)與配合比也不符。十七大報(bào)告還首次提出廉租房的資金來(lái)源問(wèn)題，包括三大部分：公共財(cái)政資金、住房公積金的增值收益以及一定比例的土地出讓凈收益。將來(lái)房租調(diào)高后對(duì)低工資的職工給予補(bǔ)貼。為了解決中低收入人群的住房問(wèn)題，不僅關(guān)系到國(guó)民的生存為題，也關(guān)系到一個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。要加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，認(rèn)真落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)），重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)。財(cái)政部、稅務(wù)總局抓緊研究制定廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和住房租賃的稅收支持政策。解決城市低收入家庭住房困難是城市人民政府的重要責(zé)任。（十八）健全工作機(jī)制。四是社會(huì)各界向政府捐贈(zèng)廉租住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈(zèng)稅收扣除的有關(guān)政策。農(nóng)民工集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，應(yīng)按照集約用地的原則，集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍，但不得按商品住房出售。四、逐步改善其他住房困難群體的居住條件（十三）加快集中成片棚戶區(qū)的改造。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。已經(jīng)購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購(gòu)買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購(gòu)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。（七）多渠道增加廉租住房房源。（五）合理確定廉租住房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)。（二）總體要求。因而創(chuàng)新保障性安居工程建設(shè)管理思路和工作方法，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)管信息化建設(shè)，使監(jiān)管工作更加科學(xué)、公正、高效，是全面提升工程質(zhì)量和品質(zhì)的重要保證。雖然我國(guó)于2005年發(fā)布《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》，但因沒(méi)有上升到法律層面，管控效用并不大。一些地方在保障性住房分配中存在申請(qǐng)弄虛作假、申報(bào)不實(shí)以及工作人員協(xié)助弄虛作假，不按規(guī)定程序和條件審批、不認(rèn)真履行職責(zé)、失職瀆職等現(xiàn)象。[1]住建部網(wǎng)站報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人再次重申，今年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房的開(kāi)工標(biāo)準(zhǔn)是，規(guī)劃設(shè)計(jì)的永久性建筑工程已進(jìn)入地基基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)施工。通過(guò)各類保障性住房建設(shè)，五年間，全國(guó)1140萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)戶中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題得到解決。中央加大對(duì)廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，對(duì)中西部地區(qū)適當(dāng)提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。加快建設(shè)保障性住房，大力推進(jìn)廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和實(shí)施游牧民定居工程，都是改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)。住房困難家庭或者單身居民申請(qǐng)租賃保障性住房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）家庭申請(qǐng)的，家庭成員中至少一人具有本市戶籍；單身居民申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)具有本市戶籍；（二）家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請(qǐng)受理日之前連續(xù)兩年均不超過(guò)本市規(guī)定的租賃保障性住房的收入線標(biāo)準(zhǔn)；（三）家庭財(cái)產(chǎn)總額或者單身居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)總額不超過(guò)本市規(guī)定的租賃保障性住房的財(cái)產(chǎn)限額；（四）家庭成員或者單身居民在本市無(wú)任何形式的住宅建設(shè)用地或者自有住房；（五）家庭成員或者單身居民提出申請(qǐng)時(shí)未在本市和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)享受住房保障；（六）市政府規(guī)定的其他條件。編輯本段保障對(duì)象廉租房1999年出臺(tái)的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定：“城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。近年來(lái)，我國(guó)已大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行是完善住房保障制度體系，提高保障性住房資源配置效率的有效措施。各地區(qū)、各部門(mén)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。并于2004年頒布《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。（二）出租型保障性住房政策的發(fā)展歷程廉租房政策的發(fā)展歷程（1）廉租房初現(xiàn)階段。2007年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》建住房[2007]258號(hào)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠和支持政策、建設(shè)管理、價(jià)格管理、準(zhǔn)入和退出管理等作了更為詳細(xì)的規(guī)定。出售型保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房。自此，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、分配、使用管理和上市交易等相關(guān)環(huán)節(jié)的政策框架已初步形成。加上有些地方政府操作不規(guī)范，容易滋生權(quán)利尋租與腐敗。該階段是從2003年至2007年期間。公租房這一住房保障形式提出較晚，在2009年12月住建部工作會(huì)議上首次提出公共租賃住房，以求豐富保障性住房體系。逐步實(shí)現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行。第四，對(duì)各地保障房的供給規(guī)模，應(yīng)建立合理的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行測(cè)算使其有計(jì)劃供給，而不是靠中央的指標(biāo)下達(dá)，應(yīng)自下而上而不是自上而下進(jìn)行。新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有出租，也有銷售。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。兩限商品房即“限套型、限房?jī)r(jià)“的商品住房。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。權(quán)威測(cè)算顯示，2010年新增的75億元廉租房建設(shè)投資及其所帶動(dòng)的地方和社會(huì)投資，可以拉動(dòng)鋼材消費(fèi)量65萬(wàn)噸，水泥消費(fèi)量50萬(wàn)噸。二是加快實(shí)施國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)、中西部地區(qū)中央下放地方煤礦的棚戶區(qū)和采煤沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程，解決棚戶區(qū)住房困難家庭的住房問(wèn)題。為拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。2011年全國(guó)就將開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，比上年增長(zhǎng)70%以上，創(chuàng)歷年之最。有的保障性住房?jī)?nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響了使用功能。工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問(wèn)題。如“北京市大興舊宮三角地保障房項(xiàng)目應(yīng)質(zhì)量問(wèn)題被拆除6棟樓”、“河南省鄭州市匯景嘉園保障房項(xiàng)目應(yīng)質(zhì)量問(wèn)題被拆除8棟樓”、“青海省湟中縣康川新城保障房項(xiàng)目應(yīng)質(zhì)量問(wèn)題被拆除部分樓層”等質(zhì)量事故屢有發(fā)生。但也要看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式相結(jié)合，主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場(chǎng)上承租住房的能力。（八）確保廉租住房保障資金來(lái)源。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。（十一）嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護(hù)歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進(jìn)行房屋維修養(yǎng)護(hù)、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。二是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)。要按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。（十九）落實(shí)工作責(zé)任。民政部會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法。對(duì)在解決城市低收入家庭住房困難工作中以權(quán)謀私、玩忽職守的，要依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。要加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)管，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買房屋，也可以自己蓋。加快住房建設(shè)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。出現(xiàn)了諸多問(wèn)題：部分保障性住房被查出存在砌筑質(zhì)量不高、適用“瘦身鋼筋”、安全隱患較多、材料報(bào)驗(yàn)和工序驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)、項(xiàng)目管理人員不到位等現(xiàn)象。（2）我國(guó)保障性住房的現(xiàn)狀。以此來(lái)滿足不同層次居民的住房需求。努力解決中等偏下收入家庭朱方剛苦難。三、國(guó)外保障性住房當(dāng)前，社會(huì)各界多我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)等住房保障體系相關(guān)討論不絕于耳，面對(duì)目前存在的問(wèn)題和遇到的難題，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外在住房保障制度方面的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)疑對(duì)構(gòu)建、完善我國(guó)的住房保障體系有著有益的啟迪意義。,《住房法》規(guī)定，其租金一般不到私有住房租金的一半。美國(guó)家庭消費(fèi)中用于住房租金的比例呈上升趨勢(shì)。特別市個(gè)人住房抵押貸款。美國(guó)：美國(guó)國(guó)會(huì)1949年就通過(guò)了《全國(guó)可支付住房法》，此后又先后通》等相關(guān)法律。第二采用靈活的住房保障方式。第四完善住房保障法律法規(guī)。（二）總體要求。（五）合理確定廉租住房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)。（七）多渠道增加廉租住房房源。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。已經(jīng)購(gòu)買了