【正文】 只要處理好公積金、保險資金公租房股權(quán)投資的市場流動性問題，解決這些資金投資的有效退出機制，公租房的投融資又將可以探索出一種新的投資模式。 第一，建立發(fā)行集合債券、中期票據(jù)等融資渠道。研究設立公租房組合投資基金，創(chuàng)新公租房投融資模式。積極引導社會力量參與投資建設和運營，擴大融資渠道。 20xx年天津試水以工業(yè)廠房為標的融資租賃創(chuàng)新后，房地產(chǎn)融資租賃并無明顯突破，主要受制于登記過戶、稅收待遇、會計處理等方面的障礙。 四、 設立地產(chǎn)基金 地產(chǎn)基金運作方式靈活，在國外發(fā)展已經(jīng)較為成熟。繼續(xù)在地方實踐基礎上探索“反配建” (即在保障房小區(qū)中配建一定比例商品房，出售后回籠資金幫助整體資金平衡 )、適當增加商業(yè)配套比例 、允許一定年限后公共租賃住房向承租人出售等方式，支持社會機構(gòu)和企業(yè)參與保障房的建設、運營和管理。同時，也能為社?；鸷捅ｋU資金帶來長期穩(wěn)定收益。 逐步加大政府債對保障房建設支持力度。公共租賃住房較長的投資回收期與短期的借貸資金不匹配，因此 ，提高公共租賃住房項目還貸能力是取得銀行貸款的一個重要方面。 第一，切實做好融資平臺規(guī)范清理和運營管理工作，建立專門的、獨 立的保障性住房融資平臺，與以往政府融資平臺債務徹底分離開來，成立統(tǒng)一管理保障性住房建設資金籌集和使用的專業(yè)部門，切實做好項目資金配套工作，增強金融機構(gòu)支持保障性住房建設的信心。應盡快將保障住房政策提升到法制層面， 為相關(guān)金融支持政策措施的出臺和落實提供法律依據(jù)。通過法律的形式明確政府在住房保障中的責任和義務，確定保障性住房的供給原則，供給對象和操作規(guī)程。因此，要想做好保障房建設，在融資方面必須積極開源，拓展多元融資渠道。沒有制度建設，就沒有穩(wěn)定的安排，保障房建設融資的效果 就不會好；沒有立法，各方面的權(quán)益就無法得到法律的保護，自然難以形成一個相對合理的發(fā)展格局。因此，在金融系統(tǒng)重建過程中，政府把住宅儲蓄制度作為一個重要內(nèi)容加以保留，希望通過住宅儲蓄制度發(fā)揮住房儲蓄者的積極性，籌集建房資金。同時，金融機構(gòu)還通過利率安排、還款方式、還款期限等多方面的創(chuàng)新，推進住房貸款產(chǎn)品多元化。 第四章國外保障性住房融資的成功經(jīng)驗 市場化多元渠道融資 美國的保障房融資歷程已經(jīng)近百年，最初的融資主體是政府，目前則已經(jīng)高度市場化，具有多元化融資的金融渠道。 住房公積金的保障功能難以發(fā)揮。 在保障房融資方面， 相關(guān)金融政策不健全和項目低收益限制了金融機構(gòu)的參與熱情 ， 就使得在整個保障房融資方面，金融手段的運用嚴重不足 。一是保障房建 設對地方財政收入造成雙重影響。政府未高度認識在保障性住房建設中的職責所在，處于應付上級政策和檢查的層面，不能全面地管理保障性住房建設。 具體的資金來源通常有如下幾個方面： 一、政府財政預算； 二、土地出讓收益的一定比例； 三、住房公積金增值收益扣除風險準備金后的剩余（全部用于廉租住房建設）以及公積金貸款支持保障房建設試點資金； 四、保障性安居工程建設地方融資平臺通過商業(yè)銀行貸款、信托、債券，各類基金等融入的資金； 五、吸引企 業(yè)或社會機構(gòu)進入，并通過這些機構(gòu)進一步融資。 十二五期間保障房融資需求（表 1） 時間 套數(shù)（萬） 融資需求（億） 完成額度（億） 完成比例(%) 20xx 1000 10978 8930 20xx 1000 11432 9024 20xx 600 8763 7039 20xx 500 7920 7340 20xx 500 8050 湖南涉外經(jīng)濟學院本科生畢業(yè)論文（設計） 8 從上述表格可以看出，我國保障房建設融資需求龐大，但是完成額度并不高。 保障性住房融資理論的發(fā)展趨勢探究 湖南涉外經(jīng)濟學院本科生畢業(yè)論文（設計） 7 國際上，發(fā)達國家因為保障性住房融資體系較為完善，宏 觀理論層面比較穩(wěn)定，因此其理論發(fā)展趨勢更偏向于微觀層面，更多是傾向于某一特定群體的保障性住房融資。關(guān)于市政基礎項目建設的融資文獻也很多。 在是否能融資成功的判斷方面，中國住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥曾在多個場合公開表示“建設資金大約 萬億，其中中央投入 1000 多億，地方政府 5000 多億，剩下大約 8000 億由民間籌得，通過現(xiàn)有的資金渠道和一些新的政策支持，今年完成１湖南涉外經(jīng)濟學院本科生畢業(yè)論文（設計） 6 ０００萬套保障性安居工程的任務，是完全可能的。但是 MM 理論由于苛刻的假設條件導致其實用性不強。非排他性是指指對于一個物品的使用者來說，任何一個使用者都不能因為自己對物品的使用而排除他人的使用，或者排除他人使用的成本非常高。不過國內(nèi)外學者專家對保障性住房融資問題的研究很論述， 給后來者提供了較為豐富的理論基礎和研究角度。姜學軍、葛婷婷（ 20xx）則從住房公積金制度規(guī)定角度分析住房公積金“濟富不濟貧”現(xiàn)象的發(fā)生，認為“在我國居民收入差距絕對值不斷擴大的背景下，住房公積金制度中配比繳存、繳存免稅、低存低貸、貸款以余額倍數(shù)計算等原則和普惠措施容易造成貧富差距拉大” [12]。 （二）國內(nèi)研究動態(tài) 從資金來源上看，可將“保障性住房建設資金分為中央補助、地方補助、企業(yè)個人籌集資金和金融機構(gòu)資金四大類” [5]。從保障體系的持續(xù)發(fā)展角度來看，美國模式的持續(xù)發(fā)展能力較強” [1]。對保障性住房融資現(xiàn)狀和對策的研究，不僅可以豐富保障性住房融資理論的豐富，而且可以建立一些具有實際指導意義的理論探討方向，從而推動保障性住房融資理論本身的進步和完善。為讓更多的 貧困 家庭能夠安居樂業(yè)，國家啟動了大規(guī)模的保障性住房規(guī)劃 ，規(guī)劃數(shù)量年均百萬套。 本科畢業(yè)論文（設計）作者簽名： （手寫） 二○○ 年 月 日 （打?。? II 摘要 我國上個世紀九十年代啟動商品房經(jīng)濟改革以來，房價持續(xù)上漲，居民收入與房價比差距不斷加大 。 在這樣的背景下，我國加大了居民保障性住房建設步伐。 僅 20xx 年，城鄉(xiāng)住房建設部就提出全國至少開工 700 萬套，建成 480 萬套的規(guī) 劃。 我國的保障性住房融資，實際上關(guān)系到國計民生，保障性住房融資的成功與否，關(guān)系到數(shù)千萬套保障性住房能否順利建成，因此，這一方面關(guān)系到千千萬萬買不起住房 的家庭的安居問題，另一方面，也關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定問題。 英國較早對房地產(chǎn)開發(fā)商實行救助 —— 政府購買開發(fā)商已完工或者部分完工的住宅作為社會公眾住房。經(jīng)濟較為發(fā)達地區(qū)企業(yè)及個人具有較強的經(jīng)濟實力，金融機構(gòu)較發(fā)達，能夠為保障性住房提供部分經(jīng)濟支持。同時，目前我國“住房公積金使用率和運用率較低，沉淀資金較多，無法為保障性住房建設提供應有的資金支持” [13]。 在保障性住房融資方面，既需要對既有的文獻理論進行研究分析，更重要的是提出創(chuàng)造性的新的建議，豐富理論層次，提升實踐價值。 外部性是指是經(jīng)濟主體（包括廠商或個人）的經(jīng)濟活動對他人和社會造成的非市場化的影響。后來出現(xiàn)的權(quán)衡理論，解決了負債的稅收收益與破產(chǎn)成本現(xiàn)值之間權(quán)衡的問題，但卻一直沒有擺脫這兩個概念的束縛?！敝行抛C券 20xx 年 3 月 24 號研究報告《保障房建設資金或?qū)⒔鉀Q，內(nèi)固根本激發(fā)估值回歸》 中從土地供應，建設模式和資金分配三個方面闡述了我國商業(yè)化力量助力保障房建設，認為中強有力的中國政府的決心下， 萬億的建設資金完全可以透過商業(yè)化運作解決。根據(jù)論文需要本文查 閱了相關(guān)文獻，包括烏云娜、牛東曉（ 20xx）編著的《政府投資建設項目代建制度；理論與實務》，該書探討了政府投資建設項目代建中的概念、模式、合同關(guān)系、監(jiān)督體系及建管理工作的內(nèi)容和具體程序。 而發(fā)展中國家或者欠發(fā)達國家，則宏觀層面的理論研究更多，畢竟這些國家保障房融資系統(tǒng)處于建立和完善期，需要宏觀理論作為指導。正常情況下完成融資額度僅為實際需求額度的八成左右，還存在龐大的資金缺口，基本上每年的資金缺口高達千億之多。 我國保障性住房融資成果 一、成功進行了數(shù)萬億融資 從推出保障房建設規(guī)劃開始，我國政府到目前為止，已經(jīng)成功融資數(shù)萬億投入到社會的保障房項目建設當中，解決了數(shù)千萬人的安居問題。 我國保障性住房融資的市場成熟度不高 我國保障性住房融資市場化程度不高，呈現(xiàn)出 過度依賴政府投入 的特點 。一方面保障房建設會減少地方政府土地財政收入，另一方面無償劃撥的土地還需要支付大量征地湖南涉外經(jīng)濟學院本科生畢業(yè)論文（設計） 10 和土地平整費用。 信貸資金發(fā)揮作用有限。一方面，公積金對無法通過市場改善住房條件的特殊群體的保障不夠 有力。在保障房融 資方面，美國首創(chuàng) 低收入住宅返稅政策以及房地產(chǎn)投資信托基金模式，美國 于 1960 年 正式頒布 《國內(nèi)稅收法典》和《房地產(chǎn)投資信托法案》 ， 標志著 REITs 的正式創(chuàng)立 ， 全面引社會資金進入保障房建設，使得保障房融資更加穩(wěn)定，更具有可持續(xù)性。 在日本，公團和公社直接建造和提供住宅，住宅金融公庫則承擔住宅資金融通職能。 20 世紀 50 年代以來，隨著住宅建設的持續(xù)增長，住宅儲蓄制度得到了快速發(fā)展；兩德統(tǒng)一和東歐國家的改革，為住宅儲蓄制度提供了新的發(fā)展機遇。目前世界上保障房融資比較穩(wěn)定和合理的國家，基本上都有一整套的制度和法律為之保駕護航。比如說中央和地 方政府發(fā)行相關(guān)債券、設立房地產(chǎn)信托基金、建立政策性房產(chǎn)銀行等。明確住房保障體系和分層次的保障對象，完善住房保障各項制度和實施細則。我國尚未頒布相關(guān) 住房保障法，僅通過一些臨時性政策對保障性住房提出階段性要求，缺乏對建立住房保障制度的明確規(guī)定。 第二，建立政府住房抵押貸款擔保制度。如允許公共租賃住房劃撥土地使用權(quán)抵押，允許有條件的項目適當增加商業(yè)配套設施比例，允許按照償本還息需要分期出售部分公共租賃住房和商業(yè)用房。短期看，可以增加中央代發(fā)的地方債券中保障房資金比例，并且保證地方債券融資得到的資金切實優(yōu)先用于保 障房建設。 湖南涉外經(jīng)濟學院本科生畢業(yè)論文（設計） 17 四、 探索利用保障房基金進行融資 發(fā)展保障性住房基金是我國從金融工具創(chuàng)新的角度，從資本市場拓展保障房投融資渠道來源的重要發(fā)展趨勢。 改善我國保障性住房融資的金融手段方面的對策 大膽豐富和采用金融手段來促進保障性住房融資 一、 信貸資金 商業(yè)銀行貸款的優(yōu)勢在于資金較為充裕，運作和風險管理成熟，且監(jiān)管層支持發(fā)放保障房貸款。從中國國內(nèi)來看，由于相關(guān)法規(guī)尚不健全，基本處于起步階段?，F(xiàn)行政策明確規(guī)定，保障房房源的籌集可以通過在市 場上租賃方式解決，這也為融資租賃留下發(fā)展空間。 第一，建立發(fā)行集合債券、中期票據(jù)等融資渠道。 三、 創(chuàng)新推進金融機構(gòu)住房貸款產(chǎn)品多元化。通過保障住房的資源整合，加強產(chǎn)權(quán)主體的實力和規(guī)模，借此擴大保障住房產(chǎn)權(quán)主體的債券融資能力和發(fā)債規(guī)模。四是研究設立公租房組合投資基金，創(chuàng)新公租房投融資模式。建議盡快研究保險資金、社保資金進入保障住房的具體融資方案，推出適合這些資金的投資項目。政府部門應積極探索債權(quán)融資、股權(quán)融資、投資基金等多種融資模式，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠 道。 第三，將房地產(chǎn)信