【正文】 目 三個(gè)地塊 處于 城南以及老城區(qū) 北部 ，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯， 特別是城南，由于政府“重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北”的發(fā)展策略，目前該區(qū) 商業(yè)配套 逐漸 成熟，人氣 日趨 旺盛，未來發(fā)展?jié)摿?巨大 。 鹽城市房地產(chǎn)開工銷售情況分析5463603 2 8 . 22 6 9 . 31 2 9 . 41 5 6 . 21 4 8 . 91 9 7 . 91 4 0 . 37 0 . 41 2 8 . 31 7 9 . 101002003004005006002021 年 2021 年 2021 年 2021 年（ 1 1 1 月）單位：萬平方米施工面積 竣工面積 銷售面積 江蘇鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性初判 14 價(jià)格分析 ? 鹽城整體房?jī)r(jià)水平不高，同為江蘇地級(jí)市，和蘇中城市還有一段差距，上漲相對(duì)緩慢、穩(wěn)定 。 西南板塊： 鹽馬路以西地帶 西南板塊僅次于城南板塊，該板塊也是市政府將重點(diǎn)“福佑”的區(qū)域。冠城等 。時(shí)代旺角 鼎盛時(shí)代 本項(xiàng)目 ★ 江蘇鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性初判 18 在售樓盤列表 樓盤名 物業(yè)類型 悅達(dá)奧園、永基老城區(qū)以良好的配套吸引購(gòu)買者，新城區(qū)則以后期的發(fā)展?jié)摿ξ?gòu)買者，兩個(gè)區(qū)域各有其各自特點(diǎn)。 ? 從價(jià)格走勢(shì)及發(fā)展規(guī)劃來看，城南和西南這兩個(gè)板塊的價(jià)格增幅較 大 ，這同政府和學(xué)區(qū)的南移以及整個(gè)城市規(guī)劃是密不可分的，因此城南和西南未來的升值空間也較大，尤其是城南板塊，目前在售的項(xiàng)目除繽紛亞洲外，文華名城、娛樂花園等樓盤均價(jià)都在25002600 元 /㎡左右，與緊鄰的城中板塊相比，價(jià)格還是有一定的上升空間。時(shí)代旺角 小高層、酒店式公寓 鼎盛時(shí)代 小高層、商住 文華名城 多層、小高層 繽紛亞洲 酒店式公寓 娛樂花園 多層、小高層 榮盛公寓 小高層 現(xiàn)代華庭 小高層 東方花園 多層、小高層 ? 小高層、高層接受度較高 目前主要在售項(xiàng)目大多數(shù)由小高層或者多層、小高層混合組成，大型混合型社區(qū)，多層還是占主導(dǎo)，如悅達(dá)時(shí)代旺角、鼎盛時(shí)代等 。但從城市發(fā)展進(jìn)程來看，它將是百萬人口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，又一個(gè)城市的新中心。 鹽城市區(qū)近年商品房?jī)r(jià)走勢(shì)圖150020772550320005001000150020212500300035002021 2021 2021 2021 年分 江蘇鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性初判 15 板塊分析 以建軍中路、解放路、大慶路、鹽馬路、開放大道等主干道為界線，將全市劃分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊。 ? 這些公告出讓的土地，將在未來 12 年內(nèi)建成上市， 粗略計(jì)算，其中商品住宅的未來供應(yīng)量將在 350 萬平方米左右。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的共建共享，避免重復(fù)建設(shè)。 城南片區(qū) 規(guī)劃期內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，完善社會(huì)服務(wù)設(shè)施配套，吸引更多人口入住 。 以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。 布局結(jié)構(gòu) 以通榆運(yùn)河、新洋港、西環(huán)路、世紀(jì)大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河?xùn)|六 大片區(qū)。 ? 鹽城的市區(qū)居民人均可支配收入高于蘇北的平均水平，與徐州及蘇中各市水平較為接近，增長(zhǎng)率也居于蘇北第二、全省中游 ，有著較強(qiáng)的購(gòu)買力 。 ? 鐵路 鹽城火車站的改擴(kuò)建工程于 2021年 1月通過驗(yàn)收 ，新增開了許多直達(dá)列車，大大改善了鹽城出行條件 。 地塊三：大學(xué)城二期正對(duì)面地塊 ............................................................................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三地塊市場(chǎng)情況對(duì)比 .............................................................................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 周邊房地產(chǎn)狀況 .............................................................................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 地塊周邊小環(huán)境 .............................................................................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、地塊收益性測(cè)算 .......................................................................................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 開發(fā)定位及價(jià)格預(yù)判 ....................................................................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 ? 公路 鹽通高速公路、淮鹽高速公路、連鹽高速公路、寧靖鹽高速公路等 高速公路穿境而過，往來省內(nèi)外各地方便快捷 。 ? 隨著城鎮(zhèn)化的提高，廣大農(nóng)村居民收入水平會(huì)有較大提高，增強(qiáng)購(gòu)買力 。 功能分區(qū) 江蘇鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性初判 8 城中片區(qū) 新洋港以南、通榆運(yùn)河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。 城北片區(qū) 新洋港以北、通榆運(yùn)河以西、寧靖鹽高速公路以南、串場(chǎng)河以東的區(qū)域 ， 基本維持現(xiàn)狀功能，沿 204 國(guó)道可布置一定規(guī)模的工業(yè) 江蘇鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性初判 9 用地，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要的物流、倉(cāng)儲(chǔ)用地。適當(dāng)提高土地開發(fā)強(qiáng)度 。 江蘇鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性初判 11