【正文】 雜的競(jìng)爭(zhēng)問題。差異性原理加強(qiáng)產(chǎn)品的易識(shí)別性。關(guān)鍵是創(chuàng)新，策劃觀念新、概念新、主題新。戰(zhàn)略主題：市場(chǎng)開發(fā)主題、遲暢拓展主題、產(chǎn)品開發(fā)主題、項(xiàng)目入市主題案例：《天津市麥迪遜廣場(chǎng)房地產(chǎn)策劃案》：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案前言房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案第一篇：項(xiàng)目分析篇一、市場(chǎng)背景分析二、地塊環(huán)境綜述三、消費(fèi)環(huán)境綜述四、本篇小結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案第二篇：營銷策略篇一、項(xiàng)目營銷目標(biāo)第一節(jié)、項(xiàng)目整體銷售目標(biāo)第二節(jié)、階段性銷售目標(biāo)：二、產(chǎn)品發(fā)展建議報(bào)告第一節(jié)、公寓產(chǎn)品修改建議第二節(jié)、商業(yè)產(chǎn)品修改建議三、項(xiàng)目總體營銷策略第一節(jié)、SWOT定位分析第二節(jié)、項(xiàng)目定位策略第三節(jié)、項(xiàng)目基礎(chǔ)營銷策略第四節(jié)、整體銷售策略第五節(jié)、整體價(jià)格策略麥迪遜廣場(chǎng)作為典型的商業(yè)、公寓、酒店三位一體的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)板塊，即將進(jìn)入天津地產(chǎn)銷售平臺(tái)。第二點(diǎn)，產(chǎn)品價(jià)值與客戶利益的平衡點(diǎn)。但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行節(jié)律，先于全國一年提前進(jìn)入調(diào)整期。部分小型開發(fā)商不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，就可能被淘汰，一個(gè)是被外地開發(fā)商淘汰。結(jié)論：天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但存在很多市場(chǎng)空白。包括： １）報(bào)紙廣告２）網(wǎng)絡(luò)投放網(wǎng)站是年輕群體比較容易接觸的地方，通過發(fā)帖和跟帖的形式作廣告，節(jié)省支出。７）婚姻登記單位發(fā)放帶有公益性或者實(shí)用性的宣傳單。1．業(yè)務(wù)主管洽談◎與婚慶相關(guān)的合作企業(yè)的洽談合作；可以利用《眾品網(wǎng)》餐飲網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，聯(lián)系訂餐優(yōu)惠；◎收集和設(shè)計(jì)比較常見的教堂和民俗婚禮的禮儀及程序，收集文字圖片等資料； ◎?qū)ふ液脱?qǐng)相關(guān)歌舞表演的團(tuán)體（藝術(shù)學(xué)院等）； ◎?qū)ふ蚁嚓P(guān)的表演場(chǎng)地，公園、文物苑等； ◎?qū)ふ一蚺嘤?xùn)婚禮司儀，可以在電視臺(tái)等臨時(shí)邀請(qǐng)； ◎在相關(guān)的媒體上做廣告；◎聯(lián)系、設(shè)計(jì)、印刷、發(fā)放宣傳策等；0“HP高端婚禮策劃”婚慶營銷計(jì)劃書◎放心交與我們操辦，我們經(jīng)營豐富的（有信任顧慮）◎?qū)ｉT為您設(shè)計(jì)一套婚慶方案（避免雷同）◎由我們?nèi)虆f(xié)調(diào)和指揮（有信任顧慮）以上策劃案，屆時(shí)根據(jù)實(shí)際情況作修正補(bǔ)充，使之具有更好的操作性。公司由于經(jīng)營管理等方面出現(xiàn)問題而虧損，這時(shí)該采用什么措施進(jìn)行補(bǔ)救？還是選擇撤出這一行業(yè)？解 決 措 施 ：首 先 通 過 系 列 優(yōu) 惠 來 吸 引 顧 客（通 過 廣 告 等 形 式）其 次 要 積 極 努 力 的 尋 找 一 些 有 實(shí) 力 的 投 資 方 進(jìn) 行 合 作。感謝您的配合和參與，謝謝!婚慶行業(yè)調(diào)查問卷：*20歲以下21—25歲26—30歲30以上請(qǐng)選擇年齡段： *男女：*2000元下2001—3500元3501—5000元5001—7000元7000元以上“H房地產(chǎn)營銷的核心問題是客戶(皇帝、衣食父母)。(3)94－95年，風(fēng)云突變，房地產(chǎn)供大于求，客觀上提出了學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)營銷理論和實(shí)踐。對(duì)非營銷觀念的批判(l)唯產(chǎn)品觀念?，F(xiàn)在將他的體系作為房地產(chǎn)營銷的總體體系提出來供參考。b、微觀環(huán)境研究。目的：找準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。將候選地塊上的房產(chǎn)類型和客戶需求仔細(xì)地分析、然后選擇本公司的將要開發(fā)的地塊及該地塊上的房產(chǎn)類型和需求者，定出最有吸引力的目標(biāo)市場(chǎng)即具體的客戶/對(duì)象，并確定本公司在該地塊該房產(chǎn)類型該客戶對(duì)象上所處的競(jìng)爭(zhēng)位置(關(guān)鍵中的關(guān)鍵)。要計(jì)算營銷各項(xiàng)工作需要多少費(fèi)用。地位：技術(shù)保障性。（4）促銷（Promote）。二是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)營銷部門和工程、財(cái)務(wù)、人事部門的關(guān)系。實(shí)際應(yīng)用，還要加深學(xué)習(xí)，深入理解，仔細(xì)應(yīng)用。首先將問題定義為常發(fā)的造成不滿的重要原因，列出清單，其內(nèi)容必須夠多，然后對(duì)焦點(diǎn)消費(fèi)者測(cè)試，消費(fèi)者可盡情表達(dá)對(duì)現(xiàn)在居住物業(yè)及所提供管理服務(wù)的不滿和憤怒。營銷的研究，尤其是大項(xiàng)目研究，是需花費(fèi)代價(jià)的（人力、財(cái)力和時(shí)間）?！袷袌?chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位：根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。但是這個(gè)階段忽視了消費(fèi)者的實(shí)際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費(fèi)。（2）綜合策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是各項(xiàng)目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運(yùn)用市場(chǎng)、投資、廣告、營銷等各種技術(shù)手段，使銷售達(dá)到理想的效果。（2）房地產(chǎn)定位營銷營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。形象設(shè)計(jì)包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。事實(shí)上，房地產(chǎn)營銷策劃只是房地產(chǎn)資源配置中的一種無形資產(chǎn)，而不是全部無形資產(chǎn)，更不是全部資產(chǎn)。（3）營銷策劃的“經(jīng)驗(yàn)論”不少房地產(chǎn)策劃人員往往堅(jiān)持把過往項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，照搬照套到新項(xiàng)目的營銷策劃中。由于營銷策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過程，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)營的始終，并不是幾個(gè)點(diǎn)子、幾組技巧就能涵蓋。第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃樓盤名稱：華都逸翠廣告訴求點(diǎn)讓你的線性生活轉(zhuǎn)折四維空間所謂的四維空間就是指：當(dāng)代社會(huì)的人們主要在家、單位、商圈這幾個(gè)地方停留?然而樓盤的得出現(xiàn)構(gòu)成了另一個(gè)停留的地方?而這4個(gè)點(diǎn)剛好就構(gòu)成了一個(gè)四面體?也就是所謂的四維空間?廣告創(chuàng)意廣告文案：你還在為城市的喧囂而困擾嗎？你想體驗(yàn)城市中的一絲愜意嗎？“談笑鴻儒”間享受“苔痕上階綠，草色入簾青”的畫卷，喧囂塵世中歸于 “無絲竹之亂耳，無案牘之勞形”的寧靜。評(píng)委可無條件獲得“世紀(jì)江山”購房卡一張。場(chǎng)地布局：場(chǎng)地設(shè)有六個(gè)獨(dú)立的房間（運(yùn)用特殊的玻璃，讓里面的人看不見外面，外面的人看得見里面），并設(shè)有休息等待區(qū)。（5）只講炒作不講實(shí)際現(xiàn)在不少營銷策劃人言必稱造勢(shì)，作方案時(shí)時(shí)刻刻想到制造轟動(dòng)效應(yīng)，以求媒介的大力宣傳及消費(fèi)者的關(guān)注。事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域性極強(qiáng)，不同區(qū)域的購房需求有很大區(qū)別，生搬硬套個(gè)別項(xiàng)目的成功策劃模式，往往會(huì)產(chǎn)生南轅北轍的效果。（2）忽視營銷策劃的作用目前許多營銷策劃方案表面花花綠綠，實(shí)則空洞無物，中看不中用。（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量房地產(chǎn)建筑的過程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過程，建立健全的監(jiān)理機(jī)制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)過程，對(duì)建筑材料采購管理、施工工藝流程指引、質(zhì)量控制、工期控制、成本造價(jià)控制、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求，對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，是對(duì)客戶最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件。開發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場(chǎng)規(guī)律、引導(dǎo)市場(chǎng)，方才會(huì)得到較高的利潤，甚至超額利潤，只是迎合市場(chǎng)未必會(huì)取得市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)的往往就是那些有明確的目標(biāo)消費(fèi)群，并能準(zhǔn)確把握引導(dǎo)市場(chǎng)的開發(fā)商?！安邉澔纠碚摗钡膬?nèi)容主要包括：策劃的“四個(gè)”理論基礎(chǔ)、策劃的“生產(chǎn)力”本質(zhì)、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特征和素質(zhì)等。因此導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候沒有詳細(xì)周全的項(xiàng)目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷售環(huán)節(jié)。內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。切忌聽信一二個(gè)人的片言只語，尤其是要避免聽信地塊（或樓盤）業(yè)主（包括項(xiàng)目所在地的地方官員）的片面介紹。合數(shù)愈高，契機(jī)愈強(qiáng)?，F(xiàn)在大多數(shù)樓盤廣告從消費(fèi)者收入的高低切入而作價(jià)格定位，不是打工階層的花園，就是經(jīng)理老板的怡居，只要換了名稱就可以變成另一個(gè)樓盤的廣告。主要方法是編制營銷計(jì)劃并實(shí)施定期檢查分析。