【正文】 產(chǎn)業(yè)。 文化目標(biāo) 充分利用海大的海洋文化特色，景點(diǎn)設(shè)計(jì)時(shí)以海洋文化為基本元素， 18 突出展示海洋文化性。 表 33 三級(jí)客源市場特征表 區(qū) 域 國內(nèi)其他地區(qū) 旅游需求 觀光、科普、休閑、度假 群 體 學(xué)生、親友、旅行團(tuán) 出行方式 包車、自駕車、跟旅游團(tuán) 第四，入境客源市場：湛江是交通便利的港口城市，毗鄰港澳臺(tái)、東南亞 地區(qū) ；韓日臺(tái)是中國最主要的境外客源市場，開發(fā)潛 力巨大；歐美市場也占有一定份額。 園區(qū)位于湖光巖大旅游區(qū)，生態(tài)示范園客源市場可分解為境內(nèi)、 境 外兩大部分。 廣闊的市場前景 伴隨著工業(yè)化進(jìn)程，人類 無度 的向自然界索取資源，毫無節(jié) 制的利用資源，工業(yè)污染、農(nóng)業(yè)污染和生活污染嚴(yán)重，生態(tài)環(huán)境遭到 嚴(yán)重 破壞，人居環(huán)境 逐年惡化 。交椅嶺下有“深挖洞、廣積糧”時(shí)代遺留下的防空洞系統(tǒng)，有助于提升交椅嶺第一標(biāo)高的神秘性。 二是自然風(fēng)景資源較為豐富。 12 第三章 基本條件與市場分析 基本條件分析 區(qū)位關(guān)系分析 從大區(qū)位而言， 規(guī)劃建設(shè)的生態(tài) 園區(qū) 處于湛江市湖光巖大旅游區(qū)的核心圈，湛江 被 確定為粵西城鎮(zhèn)群中心 后 ， 將 成為廣東沿海經(jīng)濟(jì)帶新增長極，湛江旅游業(yè) 會(huì) 得到長足的發(fā)展 。前校區(qū)優(yōu)美的校園環(huán)境已成為我校的榮耀。 10 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 主校區(qū)后山是廣東海洋大學(xué)重要的科研 教學(xué) 用地，也是湖光巖大旅游區(qū)的核心區(qū)，湖光巖風(fēng)景名勝區(qū)主要的外圍保護(hù)區(qū)，目前其 半荒蕪、 低效率 利用 的 現(xiàn)狀與湛江市 生態(tài)建設(shè) 目標(biāo) 和廣東海洋大學(xué) 長遠(yuǎn) 發(fā)展需求極不相稱，因而，加強(qiáng)開發(fā)利用，建設(shè)“廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)”勢(shì)在必行。 主校區(qū)后山周邊均為農(nóng)村，雖然歸屬海大的 土地 有明確的劃定邊界 ， 但 農(nóng)民采用墓葬、開墾等方式，使后山逐年受到 侵占 ，若干年后勢(shì)必產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。 土地主要利用形式以農(nóng)作物種植為主，共種植約450 畝（ 30 公頃）甘蔗，約 200 畝（ 公頃）桉樹林，種植有少量的菠蘿蜜種苗、龍眼和綠化樹。 20xx 年湛江市 被評(píng)為 “國家園林城市”、 20xx 年 獲評(píng) 中 8 國“十大休閑城市”。 7 發(fā)展機(jī)遇 國家、地方政策支持 黨的“十七大”報(bào)告明確提出，要加強(qiáng)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明，并首次把“生態(tài)文明”上升為全黨的執(zhí) 政興國理念，形成一輪新的思想大解放，全國掀起一片生態(tài)示范建設(shè)工程的熱潮。 存在問題和建議 項(xiàng)目具有較好的生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益， 目前主要問題為資金及項(xiàng)目立項(xiàng)， 建議盡快招商引資，落實(shí)資 金，補(bǔ)充有關(guān)的工程測量、地質(zhì)勘察，并盡快開展初步設(shè)計(jì)工作，加快 項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)。 因此，項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 效益分析 設(shè)計(jì)經(jīng)營期旅游人數(shù)為年均 12 萬人次。后山土地的開發(fā)利用不僅對(duì)海大未來的發(fā)展有重要的意義，也將成為湛江建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展試點(diǎn)市的品牌項(xiàng)目，對(duì)湖光巖片區(qū)的綜合發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。 可行性研究編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版） 《 中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 《中國共產(chǎn)黨第十七次全國代表大會(huì)報(bào)告》 《湛江市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》匯編 中共湛江市委、湛江市人民政府《關(guān)于建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展試點(diǎn)市的決定》 中共湛江市委《關(guān)于建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展試點(diǎn)市的行動(dòng)綱要》 《 麻章區(qū)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、生態(tài)文明示范區(qū)規(guī)劃綱要 》（ 20xx2020年 ） 《湛江市城市總體規(guī)劃》 （ 20xx2020年 ） 《湛江城市近期建設(shè)規(guī)劃》（ 20xx20xx年） 《湛江市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》（ 20xx2020年） 1《廣東省湛江市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 （ 20xx20xx年 ） 1《湛江大湖光巖旅游區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》（ 20xx2020年） 1 《湖光 巖 第一階段完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，第二階段 首期 完成生態(tài)體驗(yàn)園的建設(shè) ，第三階段完成整體項(xiàng)目工程。 第二，符合湛江市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃，有助于優(yōu)化湖光巖大旅游區(qū)綜合實(shí)力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光巖風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境 優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展。 第四， 園區(qū)在湖光巖大旅游區(qū)核心圈內(nèi)，近年來，到湖光巖大旅游區(qū) 5 旅游觀光的人數(shù)逐年攀升，且已形成旅游消費(fèi)潮流。 不僅是湛江市湖光巖風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展的 需要 ，也是提升湖光巖大旅游區(qū)綜合實(shí)力和湛江市城市旅游品牌的 需要 。 社會(huì)休閑旅游需求 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生態(tài)意識(shí)的興起，人們向往回歸自然，向往清新的空氣和茂密的森林，向往清幽雅致的生態(tài)人居，向往品嘗到綠色食物， 生態(tài)旅游 已成為當(dāng)前旅游和休閑的新熱點(diǎn)。湛江近、中期重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)均與廣東海洋大學(xué)同處半小時(shí)生活圈，城市規(guī)劃將湖光片區(qū)調(diào)整為城市生活休閑區(qū)，這為項(xiàng)目的實(shí)施提供了現(xiàn)實(shí)發(fā)展機(jī)遇和巨大的市場潛力。 高校用地都是劃撥的國有土地，地方政府有權(quán)對(duì)高校的閑置土地進(jìn)行資源整合。 土地開發(fā)利用 面臨 的挑戰(zhàn) 主校區(qū)后山土地開發(fā)利用的挑戰(zhàn)來自于其多功能性的復(fù)合需求。 2）增加學(xué)校產(chǎn)業(yè)收入 11 海大的校辦產(chǎn)業(yè) 實(shí)力 相對(duì) 薄弱 ，生態(tài)示范園的建設(shè)將成為增加我校產(chǎn)業(yè)收入的新亮點(diǎn)。 5）提升學(xué)校知名度 建設(shè)生態(tài)示范園是盤活校園土地資源的創(chuàng)新思維。 現(xiàn)狀資源分析 主校區(qū)后山土地開發(fā)利用擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)和科研優(yōu)勢(shì)等。 園區(qū)地屬熱帶氣候，土壤主要為磚紅壤和沙礫土，土層中厚，殘次林有魚尾葵、楝葉吳茱萸、大果榕等熱帶溝谷季雨林的典型樹種 ， 具有生態(tài)恢復(fù)頂級(jí)熱帶季雨林植被的先決條件。 加強(qiáng)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明將是今后黨和國家的 工作重點(diǎn) 。園區(qū)以高新科技農(nóng)業(yè)、觀光休閑康體為主，以生態(tài)體驗(yàn)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，走科技生態(tài)、綠色環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的道路 , 配套中高檔旅游服務(wù)設(shè)施，將與湖光巖、南亞所、金鹿園形成犄角之勢(shì)， 休閑產(chǎn)品具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性，從而填補(bǔ)大旅游區(qū)所缺乏項(xiàng)目的空白。 表 31 一級(jí)客源市場特征表 區(qū) 域 湛江市、茂名市、陽江市 珠三角地區(qū) 旅游需求 科普、觀光、休閑、度假 觀光、休閑、度假 群 體 學(xué)生、青年、家庭、親友 家庭、親 友 出行方式 包車、旅游專線、自駕車 包車、自駕車 第二，境內(nèi) 二級(jí) 客源 市場 ：從渝湛高速、黎湛鐵路、廣湛高速而來的廣西壯族自治區(qū)（主要以北海市、南寧市、玉林市、欽州市為主）、重慶、貴州、湖南、湖北及廣東省其他區(qū)域（一級(jí)客源市場除外） 的游客 。 發(fā)展目標(biāo) 生態(tài)目標(biāo) 充分利用自然環(huán)境資源，利用現(xiàn)有的自然風(fēng)光與環(huán)境條件，依托生態(tài)培育改造工程，重點(diǎn)突出交椅嶺生態(tài)重要性，恢復(fù)建設(shè)交椅嶺熱帶季雨林頂級(jí)植物群落。 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 有機(jī)契合休閑旅游， 拓展 生態(tài)體驗(yàn)、生態(tài) 觀光 和康體 休閑 等 多功能性項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)高校土地經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變。 20 第五章 項(xiàng)目具體策劃 功能分區(qū)與布局 依據(jù)園區(qū)的資源特點(diǎn)、功能性質(zhì)及市場定位，規(guī)劃為生態(tài)體驗(yàn)園、生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)、高新農(nóng) 業(yè)示范區(qū)和休閑康體區(qū)等四大功能區(qū)。加強(qiáng)景觀營造，谷底處 圍堰成人工湖，圍繞湖周邊構(gòu)建景觀亭廊；蜈蚣嶺嶺頭修建 3 層高的觀湖閣，可覽湖光巖全貌、遠(yuǎn)眺東海島，盡享湖山真意；于山林與果林中建設(shè) 十 多幢200300 平方米左右的鄉(xiāng)村“林中木屋”，與山水結(jié)合， 使游客 盡情品味生態(tài)、享受自然。結(jié)合觀光農(nóng)業(yè)及高新農(nóng)業(yè)示范的要求，充分利用原有地形，園林化農(nóng)業(yè)種植環(huán)境，設(shè)置休閑草地及水塘， 22 種植觀賞性強(qiáng)的熱帶蘭和姜科類花卉，設(shè)立蔭生植物展示區(qū)、生物能源新品種引種區(qū)、觀賞菌類栽培、特色中草藥植物及民俗野菜采摘園，充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)科普教育之功能，并展示高新農(nóng)業(yè)的自然之樂。 表 52 交椅嶺生態(tài)示范園基礎(chǔ)建設(shè)用地平衡表 用地名稱 面積（公頃） 占總面積比例（ %） 園路鋪裝 2 廣場鋪裝 停車場 水體 總體建筑 綠化園地 總 計(jì) 110 100 2）第二階段首期完成生態(tài)體驗(yàn)園區(qū)的建設(shè)，主要有主入口景觀工程、路網(wǎng)系統(tǒng)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、水系工程、綠化種植工程和綠色度假區(qū)建設(shè)。本階段是園區(qū)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，這時(shí)園區(qū)的空間環(huán)境容量可達(dá) 1000 人 /天，游人規(guī)模預(yù)計(jì)為日最高游客數(shù)達(dá) 500 人。因此，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，按照誰投資、誰受益的原則，建立一個(gè)多層次、多渠道、多元化的融資方案。繳納稅金和稅率：該項(xiàng)目為公益性項(xiàng)目，交納所得稅稅率 25%，生態(tài)體驗(yàn)園建設(shè)完成投入使用后，爭取國家稅收優(yōu)惠政策，稅收返回支持園區(qū)科研工作，利于園區(qū)滾動(dòng)發(fā)展。所得稅額為 ，故正常年純利潤為 萬元。 生態(tài)環(huán)境效益 交椅嶺片區(qū)連綿起 伏，是湛江濱海平原上難得的臺(tái)地地貌，但因?yàn)榛鹕降孛?，自然土壤條件較為貧瘠，生態(tài)環(huán)境脆弱，熱帶季雨林植被一旦受到破壞，恢復(fù)起來有一定困難。 30 第八章 項(xiàng)目開發(fā)措施建議 1）建立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目獲準(zhǔn)立項(xiàng) 后 ， 即應(yīng)成立籌建協(xié)調(diào)小組，由主管副校長任組長，組織各相關(guān)職能部門及學(xué)校農(nóng)學(xué)院、經(jīng)管學(xué)院、體育學(xué)院等相關(guān)專家， 組成開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項(xiàng)目實(shí)施。 32 附圖 1 廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山土地利用現(xiàn)狀圖 2 廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)功能分區(qū)圖 3 廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)總平面圖 33 34 35 。 3）全方位開拓客源市場 在項(xiàng)目建設(shè)過程中同步抓好宣傳促銷工作，通過電視、廣播、報(bào)刊等新聞媒體向外界大力推介生態(tài)體驗(yàn)園；宣傳交椅嶺地標(biāo)式的特色旅游資源和新穎科普游樂 項(xiàng)目；通過策劃和舉辦每年一度的“春季生態(tài)交流會(huì)”、“交椅嶺重陽登山歡樂節(jié)” ，以 及舉辦高爾夫培訓(xùn)中心、大學(xué)生之家沙龍 等 活動(dòng) ，吸引眾多游人實(shí)地體驗(yàn) 生態(tài)園區(qū) 的 特色 項(xiàng)目 ， 領(lǐng)略獨(dú)特風(fēng)采，從而 拓展發(fā)展空間， 有效 占領(lǐng) 更大的 市場 。 與此同時(shí)，通過在項(xiàng)目建設(shè)和