【正文】 經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)一步作好宣傳教育工作，還可以增強(qiáng)游客和本地居民的環(huán)保意識(shí)，引導(dǎo) 人們 自覺(jué)維護(hù)生態(tài)平衡，從而最大限度地協(xié)調(diào)好人地關(guān)系，取得生態(tài)環(huán)境效益。說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 經(jīng)營(yíng)成本與收入預(yù)測(cè) 經(jīng)營(yíng)成本 項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)總成本為 萬(wàn)元，其中包括以下細(xì)目及相 應(yīng)費(fèi)用： 1）工資及福利費(fèi) —— 預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期需招聘管理人員及員工 50 人，按平均每人每月工資 20xx元計(jì)算，福利費(fèi)為工資額的 5%計(jì)，每年約 126 萬(wàn)元。之后，將依據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃思路，尋求合作開(kāi)發(fā)。 3） 第三階段 完成生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)、高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)、休閑體育活動(dòng)區(qū)建設(shè)， 年限為 5 年 。路網(wǎng)系統(tǒng)包括部分主園道、次園道和游步道。規(guī)劃為青少年休閑體育活動(dòng)區(qū) ，布置高爾夫球練習(xí)球場(chǎng) , 滑草場(chǎng)，野餐燒烤場(chǎng)，開(kāi)展風(fēng)箏節(jié)等活動(dòng)，配套建設(shè)“大學(xué)生之家”，使 之 成為粵西地區(qū)高?？平袒?(青少年教育基地 )和假期訓(xùn)練營(yíng)地， 成為展現(xiàn) 大學(xué)生風(fēng)采的窗口之一。 生態(tài)恢復(fù)展示區(qū) 交椅嶺海拔 161 米，為湛江市區(qū)內(nèi)的第一高峰，具有地標(biāo)性意義。 生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)以交椅嶺為主，含坡度高于 35%以上的坡地，規(guī)劃面積 300 畝（ 20公頃）。一方面必須保護(hù)好原來(lái)良好的生態(tài)環(huán)境和自然條件，另一方面，所有項(xiàng)目?jī)?nèi)容的設(shè)置和布局應(yīng)以生態(tài)保護(hù)及生態(tài)建設(shè)為總前提，加強(qiáng)園區(qū)的生態(tài)恢復(fù)建設(shè)，按照植物多樣性原則，加強(qiáng)鄉(xiāng)土植被的恢復(fù) 。以熱帶花卉、無(wú)公害野 菜、 綠色食品水 果和特色養(yǎng)殖等 作為主要特色 ， 進(jìn)一步 發(fā)揮 科普教育功能，使園區(qū)成為展示性的高新農(nóng)業(yè)科研平臺(tái)。 16 表 32 二級(jí)客源市場(chǎng)特征表 區(qū) 域 廣西壯族自治區(qū)，海南省，重慶市，四川成都， 貴州省及廣東省其他區(qū)域 旅游需求 觀光、休閑、度假 群 體 家庭、親友 出行方式 自駕車(chē)、包車(chē) 第三，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)（長(zhǎng)三角、京津 、東北地區(qū)為主），此區(qū)域客源消費(fèi)能力強(qiáng)，且氣候、飲食、風(fēng)情等與 項(xiàng)目存在較明顯的相異性，在湛江旅游市場(chǎng)中占有一定份額。從 20xx20xx 年，到 湖光巖大旅游區(qū) 旅游觀光的人數(shù)逐年攀升，如 20xx 年，共有游客 162 萬(wàn)人，旅游收入 億元； 20xx 年，共 173 萬(wàn)人，旅游收入 。 20xx 年， 14 湛江入選“中國(guó)十大休閑城市”，這對(duì)建設(shè)湖光巖大旅游區(qū)，加快旅游業(yè)發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用，并有助于 提升 湖光巖大旅游區(qū)的整體形象。園區(qū)為海大校園的有機(jī)部分， 高校的人文氛圍 有 利于 增加 園 區(qū) 的 文化 氣息 。園區(qū)土地面積達(dá) 1650 畝（ 110 公頃），利于規(guī)模性開(kāi)發(fā)，可成片開(kāi)發(fā)利用，也可分期分區(qū)建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展。 生態(tài)示范園兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)多重功能和 效益， 同步建設(shè) 產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈 ，以實(shí)現(xiàn)對(duì)物質(zhì)和能量等資源的最優(yōu)利用，最終建立可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，可確保我?？蒲?、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的大豐收，帶來(lái)豐厚的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益。 3）美化校園環(huán)境 加強(qiáng)高校校園環(huán)境建設(shè)是培養(yǎng) 高素質(zhì) 人才的需要 。 多重開(kāi)發(fā) 利用 的需求 之間 極可能出現(xiàn)矛盾。 其二，被 侵占 的威脅。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有占地約 30 畝（ 2 公頃）的海大香蕉苗練苗基地、 約 3000平方米的畜牧養(yǎng)?；?。 湛江市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇 目前 ，湛江正處于 第三產(chǎn)業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)的加快發(fā)展期 ，同時(shí) 進(jìn)入了城市品位大提升時(shí)期 。 基于此背景，湛江市人大常委會(huì)副主任、廣東海洋大學(xué)副校長(zhǎng)朱堅(jiān)真教授 牽頭，組織“廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目”領(lǐng)導(dǎo)與調(diào)查研究小組，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)研和考察， 依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策、湛江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、湖光巖周邊地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及廣東海洋大學(xué)發(fā)展規(guī)劃， 提出建設(shè)“廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)”，并進(jìn)行了可行性研究。 因此，項(xiàng)目具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目建設(shè)具有可行性 廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)工程具有眾多優(yōu)勢(shì)： 首先， 項(xiàng)目的選址 位于湛江城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊風(fēng)景旅游區(qū)， 與霞山、赤坎、麻章、東海島城市中心區(qū)的距離為半小時(shí)生活圈， 既避開(kāi)了城市的囂喧，又在市民自然休閑活動(dòng)心理距離之內(nèi)。 表 11 交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)項(xiàng)目分區(qū)建設(shè) 用地 名稱(chēng) 面積 （公頃） 主 要 內(nèi) 容 建設(shè) 分期 生態(tài)體驗(yàn)園 44 集餐飲、住宿、休閑、觀光為一體，建設(shè)農(nóng)家樂(lè)餐飲點(diǎn)、多功能游客服務(wù)中心、溫泉中心及配套停車(chē)場(chǎng)等，提供特色的吃、生態(tài)的住和健康的玩，滿足游客食、住、垂釣、遠(yuǎn)眺、采摘等參與式活動(dòng) 第二階段 生態(tài)恢復(fù) 展示區(qū) 20 引種珍稀物種，加強(qiáng)生物多樣性建設(shè)，恢復(fù)熱帶季雨林植被，配套生態(tài)教育路徑，遠(yuǎn)期綜合開(kāi)發(fā)人工防空洞，建設(shè)觀海閣 第三 階段 高新農(nóng)業(yè) 示范區(qū) 26 設(shè)立熱帶蘭和姜科類(lèi)花卉園，蔭生植物展示區(qū)、生物能源新品種引種區(qū)、觀賞菌類(lèi)栽培、特色中草藥植物及民俗野菜采摘園 第三階段 休閑康體區(qū) 20 布置高爾夫球練習(xí)球場(chǎng) , 滑草場(chǎng)，野餐燒烤場(chǎng)，建設(shè)“大學(xué)生之家” 第三階段 投資估算和效益分析 總體投資估算為 萬(wàn)元，擬通過(guò)招商投資，與 大企業(yè)合 建， 成片開(kāi)發(fā) 、 分片分包 等方式籌集資金，實(shí)現(xiàn)互利合作。 廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山地處湛江城鄉(xiāng)結(jié)合部、湖光巖大旅 游區(qū)核心圈，也是湖光巖風(fēng)景名勝區(qū)外圍保護(hù)區(qū)，面積 1650 畝（ 110 公頃），占全校土地面積的 30%多。 三嶺山風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃》 （ 20xx20xx 年） 1《廣東海洋大學(xué)校園總體規(guī)劃》 2 1《湖光中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（ 20xx2020年） 1 《 廣東省湛江南亞熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)規(guī)劃 》 （ 20xx20xx年 ） 1 《 湛江市東坡荔園核心區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 》（ 20xx年） 1《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》（ GB 502981999） 項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程 土地是陸地上一切可更新資源賴以存在或繁衍的場(chǎng)所 ， 土地資源的合理利用 是 保護(hù)各種可更新資源的中心 ，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)條件。建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容見(jiàn)表 11。 第三，符合廣東海洋大學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于保障學(xué)校科研基地的后續(xù)發(fā)展，增加 學(xué)校 產(chǎn)業(yè)收入，美化校園環(huán)境，保證學(xué)校 長(zhǎng)治久安、 有序發(fā)展，并有助于提升學(xué)校知名度。 項(xiàng)目有助于充分挖掘湛江旅游客源市場(chǎng) 的巨大潛力，形成湛江旅游的一個(gè) 新亮點(diǎn) ，從而有力地帶動(dòng)整 個(gè)湖光巖大旅游區(qū)乃至湛江市旅游業(yè)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 20xx 年，隨著湛江市東海島 千萬(wàn)噸級(jí)鋼鐵基地 等 項(xiàng)目 的 確定 ，城市規(guī)劃將湖光片區(qū)調(diào)整為城市生活休閑區(qū)，這為主校區(qū)后山開(kāi)發(fā)利用提 供了現(xiàn)實(shí)發(fā)展機(jī)遇和巨大市場(chǎng)潛力。位于城市郊區(qū)的生態(tài)示范園因優(yōu)越的區(qū)位、園區(qū)寧?kù)o的自然環(huán)境、便利的交通和完善的服務(wù)，可使人們的身心在大自然環(huán)境中得到放松， 滿足都市人群回歸大自然的愿望和要求，因此，具有廣闊的市場(chǎng)前景。 現(xiàn)狀與 問(wèn)題 土地開(kāi)發(fā)利用的現(xiàn)狀 主校區(qū)后山占地 1650 畝（ 110 公頃）， 目前主要用作 農(nóng)學(xué)院教學(xué)實(shí)習(xí)用地。 因此 ，如果 不對(duì)后山土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用 ，使 其 繼續(xù)處于 半荒蕪、低效率利用 的狀態(tài) ，在 湛江 城市發(fā)展過(guò)程中 ， 后山土地 將 面臨 被征用和整合的威脅。 后山土地性質(zhì)為高校教育用地，開(kāi)發(fā)利用的 主要 目的 是 保證 高校教育科研 的 功能 ； 但作為湖光巖國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)的外圍保護(hù)區(qū)，土地開(kāi)發(fā)利用必將受到風(fēng)景區(qū)管理?xiàng)l例的制約；而因處于城郊風(fēng)景旅游區(qū)，旅游休閑功能也 將 成為開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。賦予科研活動(dòng)以觀光旅游休閑功能，形成生態(tài)體驗(yàn)、高新農(nóng)業(yè)、生態(tài)恢復(fù)、康體休閑等連帶關(guān)系，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，將增加海大產(chǎn)業(yè)收入。 做大做強(qiáng)生態(tài) 示范園， 爭(zhēng)取 成為 廣東乃至全國(guó)高校建設(shè)的示 范品牌，進(jìn)一步擴(kuò)大我校的知名度。 一是具有規(guī)模效益。 三是具有一定的人文優(yōu)勢(shì)。 在 20xx 年初召開(kāi)的湛江市第九次黨代會(huì)和第十二屆人大一次會(huì)議 上 提出 了 湛江 旅游業(yè)發(fā)展的宏偉目標(biāo) ―― “ 構(gòu)筑彩色湛江大旅游格局，加快建設(shè)區(qū)域性商旅中心 ”， 推動(dòng)了湛江旅游業(yè)向更高層次發(fā)展 ， 也加快了生態(tài)觀光項(xiàng)目的建設(shè)和 完善 。 客源市場(chǎng)定位 15 據(jù)湛江市旅游局統(tǒng)計(jì)， 20xx年，湛江全市接待游客 683萬(wàn)人次，旅游收入超過(guò) 38 億元 。 該 客源 市場(chǎng)的 游客 出游率高， 憑 借 “中國(guó)雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園”的國(guó)際 知名度 、 湖光巖大旅游區(qū)及湛江市旅游業(yè)的聯(lián)動(dòng) 效應(yīng) ， 完全可能成為 本 園 區(qū)潛力巨大的高消費(fèi)客源市場(chǎng)。 科研目標(biāo) 充分利用高?？萍假Y源和科研優(yōu)勢(shì)，突出科研展示性。 開(kāi)發(fā)利用的原則 1）生態(tài)原則 立足于園區(qū)的資源特點(diǎn)，因地制宜，保護(hù)火山地形地貌，保持水土。 生態(tài)體驗(yàn)園位于園區(qū)南部，該區(qū)含蜈蚣嶺、風(fēng)箱嶺及之間峽谷地帶，規(guī)劃面積為 660畝 (44 公頃 )，充分利用火山崖壁圍合的天然地貌建設(shè)成園區(qū)的主入口區(qū)。建設(shè)農(nóng)家樂(lè)餐飲點(diǎn)、多功能游客服務(wù)中心、溫泉中心及配套停車(chē)場(chǎng)等， 提供特色 飲食 、生態(tài) 居住、 健康 娛樂(lè) ，滿足游客食、住、垂釣、遠(yuǎn)眺、采摘等 多重需要 ，加強(qiáng)生態(tài)體驗(yàn)，提高園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益。 休閑康體區(qū) 該區(qū)地勢(shì)起伏有致，視野平和，環(huán)境優(yōu)美。 23 主入口景觀工程包括主入口廣場(chǎng)、主入口停車(chē)場(chǎng)、游客接待中心和餐飲中心的建設(shè)。生態(tài)體驗(yàn)示范區(qū)建設(shè)完成可投入經(jīng)營(yíng)，建立起 形象品牌，逐步有序的建立休閑觀光、旅游度假并行的旅游服務(wù)體系，產(chǎn)生生態(tài)與經(jīng)濟(jì)效益。 交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)建設(shè)資金 由 學(xué)校投入首期基本建設(shè)費(fèi)，完成園區(qū)水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)期旅游人數(shù)：年均 12 萬(wàn)人次。 盈虧平衡分析 按照項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中可能發(fā)生的數(shù)據(jù)測(cè)算，以生產(chǎn)能力利用率表示的項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）為： 按預(yù)計(jì)正常年標(biāo)準(zhǔn)衡量： %70%35%1 0 02 9 2 0 2 3 ????BEP 這表明達(dá)到設(shè)計(jì)接待量的 35%，項(xiàng)目即可保本，超過(guò)此接待量，項(xiàng)目開(kāi)始盈利。為此，現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)的建設(shè)通過(guò)恢復(fù)生態(tài)頂級(jí)模式， 使湖光巖片區(qū)的景觀得到有效恢復(fù)和保護(hù)， 開(kāi)辟新的游覽線路和景點(diǎn)，拓展旅游活動(dòng)空間 。 2）多方籌集建設(shè)資金 除主要依靠招商引資與大企業(yè)合作開(kāi)發(fā)外，還應(yīng)積極爭(zhēng)取各級(jí)政府生態(tài)開(kāi)發(fā)資金支持和科研資金支