【正文】 要的境外客源市場，開發(fā)潛 力巨大；歐美市場也占有一定份額。 2）效率原則 堅持以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，重點發(fā)展市場前景廣闊、產(chǎn)業(yè)覆蓋面大、對 學(xué)校 生態(tài)示范園 增收效果明顯的 生態(tài) 產(chǎn)業(yè)。該區(qū)以“地標(biāo)”為 特色 ，追求 頂級自然生態(tài)環(huán)境，展示熱帶季雨林的多重神秘性。基 礎(chǔ)設(shè)施工程包括給排水、電力、電訊、垃圾處理等項目，使其具備一般風(fēng)景區(qū)的各項內(nèi)容。 擬通過招商投資，與 大企業(yè)合 建， 成片開發(fā) 、 分片分包 等合作方式籌集資金，實現(xiàn)互利合作。 間接效益分析 間接經(jīng)濟效益 28 旅游業(yè)是公認(rèn)的關(guān)聯(lián)度高、帶動性強 、輻射力大的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。 4）嚴(yán)格保護旅游資源和生態(tài)環(huán)境 突出的資源特色和良好的生態(tài)環(huán)境是生態(tài)示范園賴以生存和發(fā)展的自然物質(zhì)基礎(chǔ)，一定要 倍加珍惜和保護 。每年上繳國家財政的所得稅為 ，這是對社會的貢獻，可通過返回資助科研建設(shè)，進一步 發(fā)揮社會效益。 損益分析 項目經(jīng)營期正常年營業(yè)收入為 2920 萬元，營業(yè)成本為 ，毛利潤為 。 表 61 交椅嶺生態(tài)示范園投資估算和投資安排估算表 第一階段投資估算（基礎(chǔ)設(shè)施） 序號 工程費用名稱 單位 數(shù)量 綜合單價（元） 合價（萬元） 小計 1 園路鋪裝 m2 15000 100 150 2 給水及排水 m2 385000 3 3 電力及 電信 m2 385000 4 154 第二階段投資估算（生態(tài)體驗區(qū)） 序號 工程費用名稱 單位 數(shù)量 綜合單價（元） 合價（萬元） 4 主入口廣場 m2 13000 200 260 5 主入口生態(tài)停車場 m2 3000 150 45 6 主入口景觀小品工程 項 1 20xx00 20 7 游客接待中心 m2 800 2500 200 8 餐飲中心 m2 3000 20xx 600 9 溫泉中心 m2 800 2500 200 10 林中木屋 m2 5000 2500 1250 11 小品建筑 m2 650 20xx 130 12 園道工程 m2 7000 120 84 13 水系工程 m2 26000 50 130 14 綠化景觀工程 m2 380750 80 3046 15 給水及排水 m2 440000 10 440 16 電力及電信 m2 440000 10 440 6845 25 第三階段投資估算（現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)全部項目） 序號 工程費用名稱 單位 數(shù)量 綜合單價（元） 合價（萬元） 17 大學(xué)生之家 m2 600 1500 90 18 高爾夫練習(xí)場 m2 60000 130 780 19 蔭生植物園 m2 10000 150 150 20 熱帶花卉園 m2 30000 200 600 21 種植體驗園 m2 30000 50 150 22 生態(tài)綠化工程 m2 530000 50 2650 23 給水及排水 m2 660000 6 396 24 電力及電信 m2 660000 6 396 5212 25 其它費用 300 合計 資金來源 生態(tài)示范園是一個高投入高產(chǎn)出的項 目，沒有雄厚的資金支持，園區(qū)建設(shè)就難以為繼。 這是 園區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ) 階段 ， 在此階段可 為生態(tài)園區(qū)建設(shè)集聚人氣，吸引投資 。以生態(tài)恢復(fù)為切入點，切實加強生態(tài)綠化建設(shè)，將原有荒地及甘蔗地加以改造 ，植樹造林，種植大片果林，恢復(fù)青山面貌。 并 力爭成為廣東乃至全國高校校園建設(shè)的示范品牌。另外， 海大 擁有 的 兩萬多 在校 學(xué)生 、 每年新生入學(xué)階段 大量 來校 的學(xué)生家長 、 前來海大進行 學(xué)術(shù)交流 的 人員 和 湛江市青少年人群 等 都將是園區(qū)重要的客源之一。 市場分析 良好的 發(fā)展 機遇 隨著世界經(jīng)濟的發(fā)展，全球旅游業(yè)進入了穩(wěn)定持續(xù)增長的階段，旅游業(yè)已成為當(dāng)今世界的一大產(chǎn)業(yè)。 從小區(qū)位而言，園區(qū)東與交椅嶺村相接、西與花村接壤、北為 54410部隊的土地、南隔疏港大道與 前校區(qū)相對，擁有生態(tài)建設(shè)的先決條件，又有海大前校區(qū)較優(yōu)越的環(huán)境基礎(chǔ)。 1）保障學(xué)?？蒲谢氐暮罄m(xù)發(fā)展 科研基地的開發(fā)建設(shè)為高校發(fā)展壯大提供堅實基礎(chǔ)， 規(guī)劃建設(shè)的 生態(tài)示范園 可 加強農(nóng)業(yè)高新科技研究與示范 ， 保護 和恢復(fù) 建設(shè) 生態(tài)環(huán)境 ， 開發(fā)利用生物 物 質(zhì)能源等關(guān)鍵技術(shù) ， 拓展 生態(tài) 觀光 、康體 休閑 ， 是具有 多功能性 的 項目， 可形成多功能性的高新科研平臺，有利于保證科研基地的后續(xù)發(fā)展。在湛江市新一輪發(fā)展過程中，城市規(guī)劃 9 將 該區(qū)域 定性為城市生活休閑區(qū) 。加強生態(tài)恢復(fù)，建設(shè)現(xiàn)代生態(tài)示范園具有非常重要的意義，也符合國家和地方建設(shè)生態(tài)文明的需要。 因此，項目具有產(chǎn)品優(yōu)勢。項目建設(shè)方案分三個階段進行，采取分階段建設(shè)、滾動發(fā)展的模式。 為加強廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山的開發(fā)利用，盤活土地資源，實現(xiàn)科研、經(jīng)濟、生態(tài)多重效益， 促進學(xué)校和地方經(jīng)濟又好又快發(fā)展， 20xx 年 7月，由湛江市人大常委會副主任、廣東海洋大學(xué)副校長朱堅真 教授 牽頭，組織“廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山開發(fā)利用項目” 領(lǐng)導(dǎo)與調(diào)查研究小組，經(jīng)過 認(rèn)真調(diào)研和考察， 依據(jù)國家相關(guān)政策、湛江經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及湖光巖周邊地區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實要求， 提出建設(shè)“廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)”，并進行了可行性研究。 第二，規(guī)劃建設(shè)的生態(tài)示范園區(qū)位于湖光巖大旅游區(qū)核心圈內(nèi)，擁有豐富的自然風(fēng)景資源和人文資源；項目的實施，可借助廣東海洋大學(xué)、合作方的科研力量。廣東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃提出加強“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和建設(shè)城鄉(xiāng)生態(tài)工程”。除保留原有交椅嶺嶺頭約 120 畝及風(fēng)箱嶺溝谷約 50 畝的殘次林外，尚有近 1000 畝土地處于半荒蕪狀態(tài) ， 有待開發(fā)利用 。 項目的建設(shè)是湛江城鄉(xiāng)建設(shè)的要求 項目的建設(shè)符合 黨和國家建設(shè)生態(tài)文明的宏觀 政策， 有利于湛江城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、生態(tài)文明、科學(xué)發(fā)展試點市的建設(shè)，有利于湛江 社會、經(jīng)濟、文化和生態(tài)的建設(shè)。 園區(qū)的開發(fā)利用有利于促進大旅游區(qū)的發(fā)展，有利于吸引跨區(qū)域旅游群體。 四是獨具科研優(yōu)勢。 第一，境內(nèi) 一級 客源 市場 ：湛江市、珠三角地區(qū)、茂名市、陽江市的普通游客， 這三市一區(qū) 中尤其是珠三角 地區(qū) 經(jīng)濟發(fā)達，生態(tài)旅游需求 較大 ，距離旅游區(qū) 距離較 近，是園區(qū)最基本、最穩(wěn)定的客源。挖掘湛江市區(qū)最高峰的地標(biāo)性概念，安排登高眺望等相關(guān)項目， 展現(xiàn) 平原濱海城市的山水之美， 使園區(qū) 風(fēng)景更 具 特色 。谷地土層較厚，又獨立成區(qū)，利于 進行 農(nóng)業(yè)科研活動。項目建設(shè)方案共 分 三個階段進行。交椅嶺生態(tài)高新科技園區(qū)全面投入經(jīng)營，園區(qū)品牌進一步得到完善 和 鞏固，預(yù)計空間環(huán)境容量可達 2200人 /天，游人規(guī)模預(yù)計為日最高游客數(shù)達 1200人。 3）設(shè)施設(shè)備維修費 —— 按固定資產(chǎn)投資折舊費的 30%計提，每年約 207萬元。根據(jù)世界旅游組織測算，旅游部門每增加 1 個直接就業(yè)人員，社會就能增加 5 個就業(yè)崗位。 31 5）重視引進和培訓(xùn)旅游人才 專業(yè)人才 在社會、經(jīng)濟發(fā)展中至關(guān)重要 ，一切競爭歸根結(jié)底 主要是 人才的競爭 ， 對于生態(tài)示范園這樣科技含量高的旅游景點來說更是如此。 與此同時，生態(tài)示范園的建立將聯(lián)動校園水生生物博物館 及 藝術(shù) 類 、旅游管理、休閑體育等 專業(yè)的 發(fā)展， 進一步增強海洋大學(xué)的綜合實力。 26 第七章 投入與產(chǎn)出效益分析 說明：以首期生態(tài)體驗園為測算依據(jù)，項目計算期 12 年，其中建設(shè)期2 年，經(jīng)營期 10 年。綠色度假區(qū)建設(shè)包括溫泉中心和林中度假式木屋。 高新農(nóng)業(yè)示范區(qū) 該區(qū)以“高新農(nóng)業(yè)”為 特色 ， 以“ 園林式環(huán)境 ”為基調(diào)， 利用學(xué)校科研人力資源和良好的自然水肥條件，加強科研成果展示，建設(shè)成農(nóng)科類專業(yè)的科研平臺。 園區(qū)建設(shè)從整體出發(fā)，合 理布局園區(qū)各功能分區(qū)，適當(dāng)控制園區(qū)的游人容量，合理控制建設(shè)量，如在樹木森林中種出“林中木屋”，謀求生態(tài)、社會、經(jīng)濟三大效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以達到園區(qū)的整體最優(yōu)化利用。 17 第四章 總體發(fā)展思路 發(fā)展思路 交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)的總體發(fā)展思路：有機契合休閑旅游， 保護和恢復(fù) 生態(tài)環(huán)境 ， 拓展 生態(tài)體驗、生態(tài) 觀光 和康體 休閑 等 多功能性 項目，綜合發(fā)揮 生態(tài)保護、科研平臺和旅游觀光等多功能特性，通過校企聯(lián)合建設(shè)，創(chuàng)新高校科研土地發(fā)展模式，力爭成為廣東乃至全國高校 校園 建設(shè)的示范品牌。 市場行業(yè)分析 園區(qū)位于湛江市湖光巖大旅游區(qū)的核心圈，園區(qū)的開發(fā)利用有利于促進大旅游區(qū)的共同發(fā)展。 園區(qū)視野開闊，景觀秀美獨特。 4）保證學(xué)校長治久安、有序發(fā)展 高校的長治久安離不開 穩(wěn)定的 外部環(huán)境，創(chuàng)造一種具有文化底蘊而又和諧的外部環(huán)境，將為我校有序發(fā)展提供強有力的保障。 第二，受人力管理、水電基礎(chǔ)設(shè)施的短缺及周邊村對安全生產(chǎn)的影響，現(xiàn)有土地以粗放 經(jīng)營為主，以承租方式下包，以林地單價出租，種植甘蔗、桉樹等，經(jīng)濟 效益 低 。 20xx年，《湛江市湖光巖大旅游區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃》（ 20xx2020）通過審批，廣東海洋大學(xué)成為大旅游區(qū)中的重要旅游亞區(qū)，因此，項目的實施符合湖光巖大旅游區(qū)總體發(fā)展的要求。無論是在促進學(xué)?？蒲邪l(fā)展、增加經(jīng)濟收入、擴大知名度，還是在提高區(qū)域生態(tài)效益方面，開發(fā)利用主校區(qū)后山 土地資源 均具有必要性?；謴?fù)和展示生態(tài)頂級模式，具有巨大的生態(tài)環(huán)境效益。 廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山土地開發(fā)利用 可行性研究報告 廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)項目策劃書 廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山土地開發(fā)利用 課題組 二 OO 八 年 九 月 I 項目領(lǐng)導(dǎo)與調(diào)查研究小組成員表 項目領(lǐng)導(dǎo)小組 工作分工 姓 名 工作單位 職務(wù)職稱 組長 朱堅真 湛江市人大常委會、廣東海洋大學(xué) 副主任、副校長 伍杰忠 湛江市人民政府 副市長 成 員 蔡 飛 廣東海洋大學(xué)資產(chǎn)管理處 處長 譚樹明 廣東海洋大學(xué) 發(fā)展規(guī)劃處 處長 朱建云 廣東海洋大學(xué)監(jiān)察處 處長 蔡 鷹 廣東海洋大學(xué)法規(guī)與質(zhì)量管理處