【正文】 .......................................... 13 主要特色 定位 ............................................................. 14 八、營(yíng)銷推廣 ................................................................ 15 形象訴求 ................................................................. 15 賣點(diǎn)梳理 ................................................................. 15 案名建議 ................................................................. 15 媒體途徑 ................................................................. 15 銷售道具 ................................................................. 16 各階段推廣實(shí)施計(jì)劃（略） ................................................. 16 九、銷售執(zhí)行 ................................................................ 16 銷售團(tuán)隊(duì) ................................................................. 16 銷售周期 ................................................................. 16 銷售個(gè)階段的實(shí)施細(xì)分計(jì)劃（略） ........................................... 17 十、結(jié)束語(yǔ) .................................................................. 17 3 一、宏觀市場(chǎng)分析 一年前部分新的項(xiàng)目開盤還曾一度出現(xiàn)過徹夜排隊(duì)搶購(gòu)的 “壯觀場(chǎng)景 ”，開發(fā)商還在與銀行過著 “你好我好大家好 ”的日子，而政府也在為 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的過熱頭疼。 股市的慘烈跌挫；對(duì)未來(lái)國(guó)內(nèi)、國(guó)際通貨膨脹的擔(dān)憂，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的悲觀預(yù)期；經(jīng)過 07 年瘋狂拉升起來(lái)的物業(yè)價(jià)格高位。二套也要提高貸款首付款成數(shù)。 調(diào)查顯示， 北京 %的網(wǎng)友購(gòu)房者對(duì)目前市場(chǎng)不信任，擔(dān)心樓市一蹶不振，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)貶值；認(rèn)為是樓盤后期大幅降價(jià)，購(gòu)房者覺得不公平的人占 %，這兩項(xiàng)差距不大；剩下 %的網(wǎng)友選擇跟風(fēng) ； %的網(wǎng)友選擇其他原因去年樓市大漲的時(shí)候，很多人 擔(dān)心買不到房，所以只要能買到房子就很高興，對(duì)于房子的滿意程度并沒有過多地考慮。 20xx 年上半年， 北京 二手房總成交明顯低于去年同期水平，回落態(tài)勢(shì)明顯。 亞奧京北板塊所處的這個(gè)區(qū)域最大的價(jià)值體現(xiàn)在交通和資源。目前，昌平別墅的價(jià)格基本分為三個(gè)等級(jí)， Townhouse 的價(jià)格在 120xx 元 14000 元 /平方米之間；雙拼的價(jià)格在 15000 元 17000 元 /平方米之間；獨(dú)棟別墅的售價(jià)在 20xx0 元 /平方米左右 昌平八達(dá)嶺別墅區(qū)板塊 昌平地區(qū) 一直北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的老牌別墅帶，挾緊鄰亞北富人區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)和北京經(jīng)濟(jì)中心北擴(kuò)的便利條件，在很早的時(shí)期，各種類型、各種產(chǎn)權(quán)的別墅項(xiàng)目就發(fā)展起來(lái)。業(yè)界預(yù)計(jì)，今后昌平別墅價(jià)格將會(huì)一路走高。 并且本片區(qū)其他在售的同性質(zhì)項(xiàng)目較少（租售性質(zhì)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目），無(wú)法形成借勢(shì)和項(xiàng)目互動(dòng)推托的可能。與規(guī)劃中 S2 線一步之隔，擁有一定的升值潛力。 (2) 權(quán)屬性質(zhì) 本項(xiàng)目為 20 年鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)用地，年限太短，勢(shì)必會(huì)影響購(gòu)房者消費(fèi)顧慮。市區(qū) 住房 居高不下的租金 ，郊區(qū)低廉的房?jī)r(jià)，買一個(gè)郊區(qū)的 便宜又有農(nóng)家氣息的住宅，把城里的房子租出去，會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)可觀的租金差，由此決定，投資客大致會(huì) 占到目標(biāo)人群的 15%左右； 4) 泛富裕 階層。 無(wú)論我們對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行多角度或要點(diǎn)性描述，產(chǎn)品的區(qū)位和權(quán)屬特征，決定了客戶犧牲 些許 交通成本 、位置差異 ，要實(shí)現(xiàn)的就是降低 投資 門檻，實(shí)現(xiàn)居住 的享受、品位 需求。從國(guó)際上看，都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是在工業(yè)化和城市化高度發(fā)達(dá)的時(shí)代提出來(lái)的，是工業(yè)化、城市化高度發(fā)展時(shí)代，人們對(duì)都市區(qū)域農(nóng)業(yè)的一種新認(rèn)識(shí)、新觀念。市民農(nóng)園是利用城市地區(qū)或近鄰區(qū)之農(nóng)地、規(guī)劃成小塊出租給市民收取租金，承租市民可在農(nóng)地上種花、草、蔬菜、果樹等，讓市民享受耕種與體驗(yàn)田園生活以及接近大自然的樂趣。 如果將北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)成都市農(nóng)業(yè)帶，則可以避免走其他發(fā)展中國(guó)家的老路，徹底改善城市景觀，探索出有中國(guó)特色的都市化發(fā)展新路子。 農(nóng)業(yè)環(huán)境的再認(rèn)識(shí) —— 優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚 北京擁有潛力巨大的高端消費(fèi)市場(chǎng)，為都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了廣闊空間。加上健康的有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，消費(fèi)者將獲得全面的“豐收”，充分的享受。 (9) 開發(fā)建設(shè)二十二座有 產(chǎn)權(quán)的私人四合院。 （ 3） 看房班車 執(zhí)行客戶傳遞，宣傳項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，流動(dòng) 宣傳媒體。立面細(xì)部制作要精細(xì)。公司秉承“言必行，行必果”的經(jīng)營(yíng)理念，以專業(yè)、敬業(yè)的態(tài)度服務(wù)客戶。 備注：由于時(shí)間原因，部分觀點(diǎn)未能盡述，下階段，我司拿出更詳細(xì)的可執(zhí)行的策劃方案供貴司參考。 各階段推廣實(shí)施計(jì)劃（略） 九 、銷售執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) （ 1） 案場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì)： 項(xiàng)目經(jīng)理 1 名；銷售代表 2 名；銷售助理 1 名。 （ 5） 優(yōu)惠促銷 促銷的手段是多元的，不僅限于限時(shí)折扣；比如贈(zèng)送社區(qū)班車乘車卡；朋友介紹減免物業(yè)管理費(fèi)；朋介積分送家電等多樣靈活的促銷措施有助于活躍氣氛，促進(jìn)成交和換簽。 15 八、營(yíng)銷推廣 形象訴求 都市生態(tài)私人家庭農(nóng)場(chǎng) 而不是常規(guī)意義的生態(tài)農(nóng)場(chǎng)。 (2) 建筑具有四合院純中式風(fēng)格，外表粗獷、色彩艷麗、線條簡(jiǎn)潔。 首都城鄉(xiāng)和諧的必然條件，是服務(wù)首都、富裕農(nóng)民的必然選擇。 城市休閑產(chǎn)業(yè)正在向農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)村度假已經(jīng)成為全市旅游業(yè)的重要組成部分，所占比重正在逐步提高。 巴黎的都市農(nóng)業(yè)對(duì)城市食品供應(yīng)的功能并不明顯，巴黎的各種食品供應(yīng)，主要經(jīng)過四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)，由全國(guó)各地乃至歐洲其他國(guó)家完成。主要是以園藝業(yè)和畜牧業(yè)為主的出口型農(nóng)業(yè)。 11 六、項(xiàng)目市場(chǎng)定位和形象定位 序號(hào) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位和形象定位 內(nèi) 容 一 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 北京旅游度假型鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤市場(chǎng)定位調(diào)查分析 序號(hào) 樓盤名 位置 產(chǎn)品 市場(chǎng)定位