20xx年北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告(完整版)
【正文】 閑放松 開業(yè)時(shí)間 SHOPPINGMALL 開發(fā)中存在的問(wèn)題 SHOPPINGMALL 作為一種新興的業(yè)態(tài)正在全北京乃至全國(guó)迅速的發(fā)展，為了防止盲目地開發(fā)及防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，北京市政府已 開始限制該類物業(yè)的審批。 一、研究方法 專人實(shí)地調(diào)查政府資料收集商家訪談媒體實(shí)時(shí)跟蹤對(duì)比分析 二、總體概述 目前，北京商業(yè)市場(chǎng)總體仍然是供小于求的情況，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，北京市人均商業(yè)面積僅為 平方米，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平卻早已達(dá)到~ 平方米，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過(guò)了 1平方米。 ： ； :； 群： 20xx年北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告 北京作為高度國(guó)際化的大都市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展卻嚴(yán)重供不應(yīng)求。根 據(jù)商務(wù)部對(duì)北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到 20xx 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米，到20xx 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米，這就意味著在 以后的幾年中，北京市商業(yè)面積將以每年平均新增 50 萬(wàn)平方米的速度增長(zhǎng)。 開發(fā) SHOPPINGMALL 將面臨著下面幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)： 商品種類供應(yīng)不足，業(yè)種組合出現(xiàn)矛盾 一般的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，一平米需要 34個(gè)品種，這些 MALL 的規(guī)模巨大，需要大量的商品品種加以支撐。目前北京市一般大商場(chǎng)的利潤(rùn)率大約在 1%左右，單單從事零售業(yè)已 很難獲利。 舉例： 假設(shè)擁有 20 平米營(yíng)業(yè)面積的商戶經(jīng)營(yíng)某品牌服裝，商場(chǎng)對(duì)其的保本月營(yíng)業(yè)額設(shè)為 60000 元，營(yíng)業(yè)額提取比例為 25%。 （三）外資大型連鎖超市 國(guó)外的大型連鎖超市成功經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)有兩點(diǎn)：一是高效率的物流系統(tǒng)，商家通過(guò)全球調(diào)配，使存貨、采購(gòu)、運(yùn)輸?shù)确矫娴某杀窘抵磷畹?；二是?yán)謹(jǐn)科學(xué)的開店研究，上述商家在開店前往往要對(duì)當(dāng)?shù)馗鞣矫娴慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)和政策法規(guī)經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間調(diào)查，并采用一套科學(xué)的分析方法來(lái)決定最終開店與否。 大柵欄商業(yè)街 大柵欄兒是北京最古老、最著名且又別具一格的古老街市和繁華的商業(yè)鬧市區(qū)。 東內(nèi)餐飲街 東內(nèi)餐飲街于 1997 年初步形成，當(dāng)時(shí)有 148 家商戶，其中餐飲業(yè)商戶有 45 家，開始形成餐飲特色。按照東城區(qū)關(guān)于隆福寺地區(qū)整體規(guī)劃要突出傳統(tǒng)文化和民俗特色。 天橋民俗街 天橋民俗街位于宣武區(qū)，北起永安路，南至南緯路，全長(zhǎng) 600 米，其中水安路至北緯路段為老北京的天橋市場(chǎng)，隨著天橋地區(qū)的危改，該街兩側(cè)已建起高層商住樓，并配套建成底層商業(yè) 7800 米。 結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，店鋪面寬多為 8米，有部分面寬 10 米以上；進(jìn)深分為 20 米以上和 5 米兩種。同時(shí)休閑、娛樂(lè)、餐飲、健身等功能場(chǎng)所將會(huì)大大增加其商業(yè)街的吸引力，使商業(yè)街功能復(fù)合化。建筑形式為地上四層、地下一層，分割成獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)，單元面積為 50平方米至 200 平方米不等，由于整體的結(jié)構(gòu)形式采用框架結(jié)構(gòu)，各小單元分割可以靈活的組成大單元使用。然而，商鋪一旦被銷售出去，開發(fā)商將放棄對(duì)項(xiàng)目整體的統(tǒng)一管理的權(quán)利，在前期策劃時(shí)所設(shè)想的業(yè)態(tài)、業(yè)種的規(guī)劃也無(wú)法實(shí)施，在后期經(jīng)營(yíng)中，無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)魚龍混雜的局面，惡性循環(huán)下去，商業(yè)價(jià)值將無(wú)法體現(xiàn)，消費(fèi)者不認(rèn)可項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)者放棄在其中繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，整個(gè)項(xiàng)目最終只有死路一條。 OUTLETS 位于四環(huán)工大橋西北側(cè)，東側(cè)緊鄰東四環(huán)輔路，交通非常便利。 較早出現(xiàn)的專業(yè)市場(chǎng)，由于歷史的原因自發(fā)的在某些區(qū)域形成，這類專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間相對(duì)久遠(yuǎn)，被客戶的認(rèn)可度非常高，往往自成一 體，可替代性幾乎為零。據(jù)了解，北京市各大商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的服裝 70%采購(gòu)于這里。另外，商場(chǎng)的一層部分面積經(jīng)營(yíng)中西餐，方便來(lái)此購(gòu)物的顧客用餐。但是對(duì)于后期經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，若需要幾百平米的營(yíng)業(yè)面積就需要租用幾家業(yè)主的單元進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。其營(yíng)業(yè)面積比例的設(shè)置大致為：餐飲 50%、服務(wù) 20%、娛樂(lè) 20%、購(gòu)物 10%。商業(yè)業(yè)態(tài)包括品牌商業(yè)中心、時(shí)尚便利一條街、大型娛樂(lè)中心、社區(qū)服務(wù)中心、大型餐飲中心、歐洲名品一條街、金融服務(wù)中心、商務(wù)服務(wù)中心。 地下步行街中，旺市百利超市 10000 平方米（占 50%），餐飲 20xx 平方米（占10%），娛樂(lè)休閑 5000 平方米（占 25%），精品購(gòu)物 3000 平方米（占 15%） 地下步行街中心處設(shè)有四個(gè)主力店（夜總會(huì)、洗浴、卡拉 OK、迪廳）由世紀(jì)金源大酒店自營(yíng)，其余店鋪采用出租的形式，店鋪的平均租金為 50元 /月 /平方米。宣武區(qū)已初步擬定了天橋民俗街商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)備在街口兩端 設(shè)立明清風(fēng)格牌樓，街內(nèi)改為步行街，中央搭建民俗建筑風(fēng)格售貨亭，經(jīng)營(yíng)民俗工藝
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