【正文】 億元，增長(zhǎng) %。航運(yùn)交易市場(chǎng)服務(wù)功能不斷完善。 二、大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 （一） 大連被央視評(píng)選為 2020 年最具經(jīng)濟(jì)活力的城市 2020 年是我市加快老工業(yè)基地振 興和 “ 大大連 ” 建設(shè)的關(guān)鍵之年 。新希望集團(tuán)的主要產(chǎn)業(yè)包括：農(nóng)牧業(yè)、金融業(yè)、化工及房地產(chǎn)業(yè)。 大連新希望家園 可行性研究報(bào)告 北京紅土基業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司 二零零六年四月 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第三章 建筑規(guī)模及方案建議 第四章 投資計(jì)劃與資金籌措 第五章 投資估算 第六章 銷售價(jià)格與銷售收入測(cè)算 第七章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與敏感性分析 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 第九章 綜合評(píng)價(jià)與建議 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 2 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目背景 大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司通過摘牌獲得大連金州區(qū)民楊路南端地塊A區(qū)（地塊編號(hào) ：大金規(guī)土 202024）、 C區(qū)（地塊編號(hào)：大金規(guī)土 202026）。 1996 年，集團(tuán)進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)，先后在成都、上海、大連、呼和浩特、昆明等城市開發(fā)項(xiàng)目，并取得了很大的成功。我市在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng)價(jià)中列 第七名 ，在 由社科院、清華、北大等重點(diǎn)高校、國(guó)家權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門、地方科研院所和企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)近百名專家集體協(xié)作完成的中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 中，大連市 入圍最具綜合競(jìng)爭(zhēng)力的前 50 名城市，單項(xiàng)排名中，大連列 資本 競(jìng)爭(zhēng)力第 9 名， 基礎(chǔ)設(shè)施 競(jìng)爭(zhēng)力第 7名， 環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)力第5名， 制度 競(jìng)爭(zhēng)力第 10 名， 政府管理 競(jìng)爭(zhēng)力第 10名， 開放 競(jìng)爭(zhēng)力第 7名。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 7 煙大火車輪渡鐵路、碼頭主體工程竣工，土羊高速公路、大窯灣疏港高速公路、沈大與丹大 高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開工建設(shè)。 房地產(chǎn)開發(fā)施工 建筑 面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；全年 房地產(chǎn)竣工 建筑 面積 萬平方米，同比 下降了 %；全年 銷售商品房 建筑面積 萬平方米，同比 增長(zhǎng) %， 實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 從數(shù)據(jù)可以看出，由于大連市的土地供給變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)，竣工面積下降；銷售面積、銷售額等增幅明顯，居民的購(gòu)房支出連續(xù)數(shù)月 呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢(shì)，這種趨勢(shì)主要是大連市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況上升和國(guó)家及大連市對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所造成的，預(yù)計(jì)我市未來的房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)仍然會(huì)是強(qiáng)勁的上升態(tài)勢(shì)。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線”的安全。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。 20202020年 各月固定資產(chǎn)投資分析5576 0204060801001201401602005年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2006年12月金額（億元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā) 圖 22 圖 23 20202020年各 月大連房地產(chǎn)施工情況分析520 50 100 150 200 250 300 3502 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 0 6 年1 2面積（萬平）施工面積 其中住宅面積 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 13 隨著 2020 年 1 月 10 塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達(dá) 126萬平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛開工上馬，使得 2020 年上半年，一大批新盤亮相，從而在本地市場(chǎng)已經(jīng)好久不見的新盤林立的局面 再次出現(xiàn)。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 3501002003004005006002020 2020 2020 2020萬平方米 圖 25 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 15 土地市場(chǎng)供給趨勢(shì) 從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個(gè)重要的原因是：政府希望能通過土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達(dá)到緩解由供需不平衡引起的房?jī)r(jià)上漲幅度過快的目的。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個(gè)項(xiàng)目，為歷年來之最；在價(jià)格上，也從去年的均價(jià) 2020 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。據(jù)金州人口發(fā)展計(jì)劃，到 2020年，金州非農(nóng)業(yè)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到 40 萬。公路密度為百平方公里，擁有公路 公里。工程總投資初步估算為 億元。 8月末，廣場(chǎng)拆遷任務(wù)基本完成，施工建設(shè)展開。歷時(shí) 5年的站前廣場(chǎng)改造全面完工，完成了沈大高速公路金州出入口和三十里堡出入口改造工程。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 41 億元，增長(zhǎng) %。充分發(fā)揮日韓招商代表處的作用，加大對(duì)日、韓招商力度。城市人均公共綠地面積由上年的 平方米提高到 平方米， 城市綠化覆蓋率達(dá)到%，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 （一）利好消息 大連的發(fā)展政策、大連目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況以及金州區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況、金州區(qū)政府制定的各項(xiàng)發(fā)展政策等，給金州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了多個(gè)利好消息： ■ 金州宏觀環(huán)境持續(xù)向好，金州居民生活水品進(jìn)一步提高，對(duì)生活質(zhì)量 的要求也不斷提高，將促進(jìn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展； ■ 金州城市經(jīng)濟(jì)多年持續(xù)增長(zhǎng)，第二、三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，將為金州帶來大量的商貿(mào)人口，在很大程度上會(huì)帶動(dòng)整個(gè)金州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ■ 大大連的規(guī)劃建設(shè)為金州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育發(fā)展帶來更多的資源，其良好的發(fā)展勢(shì)頭將給金州帶來更多的機(jī)會(huì)； ■ 區(qū)政府出臺(tái)的購(gòu)房落戶政策，將為外埠市場(chǎng)帶來巨大的推動(dòng)作用，對(duì)東北其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)的人們具有一定的吸引力； ■ 金州作為大大連西拓北進(jìn)的主要方向，未來計(jì)劃 5 年內(nèi)納入大連市區(qū)管理，大工業(yè)向金州轉(zhuǎn)移，區(qū)域人口將翻一番，達(dá)到 40萬； ■ 五一路收費(fèi)口取消，金州和開發(fā)區(qū)和成一片，沈大高速收費(fèi)口 北 至九嶺，收益最大的就是金州南部； ■ 輕軌三號(hào)沿線開始建設(shè)，大大縮短了大連、開發(fā)區(qū)到金州的時(shí)間； ■ 金州將建四港，一個(gè)機(jī)場(chǎng)。 ■ 周邊配套 ：總體來說，金州整個(gè)區(qū)域建設(shè)還比較落后，一些相應(yīng)的配套設(shè)施都不是很完善，還有待于改善。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 24 表 27 開發(fā)區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表 序號(hào) 樓盤名稱 開發(fā)商 項(xiàng)目地址 建筑形式 占地面積（萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 容積率（ %） 主力戶型面積（㎡） 價(jià)格 （元 /㎡） 1 古耕國(guó)際公寓 大連開發(fā)區(qū)古耕5000開發(fā)有限公司 開發(fā)區(qū)金馬路 高層 1 —— 3080 5900—8000 古耕 SOHO公寓 高層 —— 100210 2 佳和海景 大連佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)區(qū)六中向西 300米 多層 小高層 58142 34004200 3 開順融通大廈 大連開順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)快軌開發(fā)區(qū)站對(duì)面 高層 45— 326 61708000 4 君悅豪庭 香港北海集團(tuán) 大連開發(fā)區(qū)金馬路 150號(hào) 小高層 高層 12 110180 5500均價(jià) 5 福佳國(guó)際公寓 大連福恒房屋開發(fā)有限公司 開發(fā)區(qū)金馬路與鞍山路交匯處 高層 3 5 5095 60007000 7 西山小區(qū) 大連海匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)快軌金馬路站 高層 小高層 多層 未定 未定 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 25 8 乾豪 四、機(jī)會(huì)分析： ?? 以價(jià)位取勝是本項(xiàng)目最大的機(jī)會(huì)； ?? 西山小區(qū)搬遷改造中不愿回遷的動(dòng)遷戶也是本項(xiàng)目的潛在客戶群； ?? 金州是大大連“西拓北進(jìn)”的主要方向，區(qū)域人口將翻一番，達(dá)到 40萬，對(duì)住宅的需求將會(huì)進(jìn) 一步加大； ?? 金州區(qū)經(jīng)濟(jì)多年持續(xù)增長(zhǎng)，第二、三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，將為金州帶來大量的商貿(mào)人口，在很大程度上會(huì)帶動(dòng)整個(gè)金州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ?? 開發(fā)區(qū)近年來大規(guī)模引進(jìn)外資 ，帶來更大的發(fā)展空間。投 資產(chǎn)品的短缺、對(duì)投資型物業(yè)預(yù)期前景的不明朗正在掣肘外地人對(duì)于非住宅購(gòu)買的腳步。其中住宅 萬平方米，可售公建 萬平方米，配套公建 萬平方米。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水 分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 (2) 生活垃圾 生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。 。 ，通過對(duì)安全設(shè)施及消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。二、計(jì)劃利用銀行貸款 6億元 貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源。 表 51 項(xiàng)目前期工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 單價(jià) 總計(jì)（萬元） 備注 A 區(qū) C 區(qū) （元 /m2） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 15 按建筑面積 2 三通一平費(fèi) 15 按占地面積 3 水文地質(zhì)勘查費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 4 可研及前期咨詢費(fèi) 5 合計(jì) 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括 供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用等，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)總計(jì)為 萬元，其中： A 區(qū)為 萬元， C 區(qū)為 萬元。 銷售費(fèi)用為： ╳ = 萬元。 二、銷售收入估算 住宅均價(jià)為 3900 元 /㎡ ，銷售收入為： 3900╳ ； 公建均價(jià)為 6000 元 /㎡ ，銷售收入為： 6000╳ 7200/10000=4320 萬元； 車位均價(jià)為 8 萬 /個(gè)，銷售收入為： 8╳ 1226=9808 萬元。 表 61 項(xiàng)目銷售收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 金額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 小計(jì) 1 住宅 3900元 /㎡ 2 公建 6000元 /㎡ 3 車位 8萬元 /個(gè) 4 合計(jì) 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 46 第七章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與敏感性分析 一、利潤(rùn)估算 項(xiàng)目的利潤(rùn)表見表 72。 十、不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)取第一至第九項(xiàng)之和的 3%，為 萬元。開發(fā)期間稅費(fèi)的估算詳見表 53。根據(jù)本項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目預(yù)售階段將為項(xiàng)目籌集部分資金。 ，逐級(jí)落實(shí)消防責(zé)任制嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。 。 建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，處理后達(dá)到國(guó)家環(huán)保法規(guī)要求后排放。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。 表 31 建設(shè)方案主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 A 區(qū) C 區(qū) 總 計(jì) 單 位 1 占地面積 56591 58844 115435 平方米 2 總建筑面積 168245 平方米 住宅建筑面積 161650 平方米 可售公建建筑面積 4650 2550 7200 平方米 配套公建建筑面積 795 4045 4840 平方米 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 6 總戶數(shù) 1576 1980 3556 戶 7 規(guī)劃總?cè)丝跀?shù) 5043 6336 11379 人 8 停車率 (車位 /戶 ) 0..4 9 車位數(shù)量 615 611 1226 個(gè) 10 地上車位 106 122 228 個(gè) 11 地下車位 509 489 998 個(gè) 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 35 三、項(xiàng)目選址 通過對(duì)該地塊的地質(zhì)勘測(cè)和研究得出：該地塊地質(zhì)良好，地耐力可滿足本項(xiàng)目的要求，適于工程建設(shè)。 第七節(jié) 市場(chǎng)潛力與目標(biāo)客戶預(yù)測(cè) 一、市場(chǎng)潛力分析 根據(jù)以上對(duì)大連市、金州區(qū)以及開發(fā)區(qū)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，得出如下結(jié)論： 金州區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來得到了長(zhǎng)足發(fā)展，銷量與售價(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)顯 大連新希望家園可行性研