【正文】 都車(chē) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 程約 30分鐘，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅有 40分鐘車(chē)程，根據(jù)成都市政府最新城市發(fā)展構(gòu)想，將構(gòu)建以成都中心城區(qū)為核心，周邊 30分鐘車(chē)程為輻射半徑的“大成都”，即，除了外環(huán)路以?xún)?nèi)的主城區(qū)外，成都周邊的如新津、新都、郫縣等縣、市將打造為大成都的外圍功能片區(qū)。 總體策略 ： 積極主動(dòng)融入成都中心城市都市圈，加強(qiáng)與成都中心城市及阿壩州的聯(lián)系與合作。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、 項(xiàng)目區(qū)域印象 三、 區(qū)域內(nèi)主要物業(yè)個(gè)案分析 ? 項(xiàng)目名稱(chēng)：蘭卡威 效果圖： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 物業(yè)位置 ： 都江堰市走馬河西路 1 號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商 ： 成都皇朝置業(yè)有限公司 物業(yè)公司 ： 重慶鴻山物業(yè)管理有限公司 占地面積： 88289 平方米 總建筑面積： 208465 平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： % 物業(yè)形態(tài) ： 高層、小高層、多層、別墅 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ： 202004 周邊配套： 中小學(xué) 5 分鐘路程；銀行：建行、工行 ； 醫(yī)院：都江堰市人民醫(yī)院 項(xiàng)目特點(diǎn)： 總體規(guī)劃從以人為本的人性居住理念出發(fā)，實(shí)現(xiàn)了完全人車(chē)分流。 平均售價(jià)： 5000/平米 ? 項(xiàng)目名稱(chēng)：紫荊城 效果圖： 物業(yè)位置 ： 都江堰市天府大道南端（成灌快鐵都江堰站站旁） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 開(kāi) 發(fā) 商 ： 成都建工地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 物業(yè)公司 ： 建工物業(yè) 占地面積： 533600 平方米 總建筑面積： 900000 平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 30% 物業(yè)形態(tài) ：普通住宅 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ： 20200418 周邊配套： 萬(wàn)畝中央公園 、 成灌快鐵 項(xiàng)目特點(diǎn)： 社區(qū)內(nèi)配套完善，科學(xué)合理安排有幼兒園、中小學(xué)校、醫(yī)院、派出所、健身廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、會(huì)所、加油站等，是目前都江堰最大的城市綜合體項(xiàng)目。 平均售價(jià)： 13000/平米 項(xiàng)目 名稱(chēng)：龍湖 .小院青城 效果圖： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 物業(yè)位置 ： 都江堰市都江堰市青城山鎮(zhèn) 開(kāi) 發(fā) 商 ： 龍湖地產(chǎn) 物業(yè)公司 ： 龍湖地產(chǎn) 占地面積： 210000 平方米 總建筑面積： 100600 平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 45% 物業(yè)形態(tài) ： 獨(dú)棟、獨(dú)院、疊院 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ：待定 周邊配套： 青城山高爾夫、藍(lán)波馬術(shù)中心、虹口國(guó)際漂流中心等高端休閑配套 +重建青城山鎮(zhèn)生活配套區(qū) 項(xiàng)目特點(diǎn)： 小院青城，以龍湖 15 年別墅修為，青城山首個(gè)全國(guó)性純精裝度假別墅社區(qū)。建筑設(shè)計(jì)：加拿大 Design Group；園林景觀：日本井上株式會(huì)社；酒店設(shè)計(jì)：日本著名的山地建筑大師泉本晉一；酒店服務(wù)：上海錦江國(guó)際酒店管理公司 純北美手工別墅，望天地，知境界。 ? 現(xiàn)居住物業(yè)形態(tài) 都江堰青城山 客戶(hù) 成都客戶(hù) 本地和成都有效受訪客戶(hù)現(xiàn)居住物業(yè)以商品小區(qū)為主，分別占 90%和 70%； 成都有效受訪客戶(hù)現(xiàn)居住別墅類(lèi)物業(yè)的比例相對(duì)較高，接近 30%； 本地僅有 10%的受訪客戶(hù)現(xiàn)居別墅，反映別墅類(lèi)產(chǎn)品缺乏有效供應(yīng)的特點(diǎn)。本宗土地 A、 B 地勢(shì)較平坦， C、 D 有局部緩坡，用地現(xiàn)為村鎮(zhèn)農(nóng)田，有莊稼、樹(shù)木和灌木叢，有高大喬木和名貴樹(shù)種。 其中 90 ㎡ 花園洋房 約 351 套，總面積約為 31590 ㎡ ； 160 ㎡ 三層聯(lián)排別墅 約 200 套 ， 總面積為 約 32020 ㎡； 220 ㎡雙拼別墅 約 約 150 套 ， 總面積 約為 33000 平方， 280 ㎡ 尊貴 獨(dú)棟別墅 約 76 棟，總面積 約 21280 ㎡。以自然形態(tài)的噴泉或雕塑 +噴泉的形式出現(xiàn)，在靜態(tài)中制造動(dòng)感；以小型噴泉為主，制造趣點(diǎn)。 第五篇 租售均價(jià)預(yù)測(cè)及總開(kāi)發(fā)價(jià)值分析 一、項(xiàng)目租售均價(jià)預(yù)測(cè) 鑒于本案獨(dú)特的土地性質(zhì)，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)類(lèi)比項(xiàng)目的交易案例，考慮到本案實(shí)際具備的“收益能力”及各種因素后， 依據(jù)“市場(chǎng)比較法”，客觀 /合理地對(duì)本案可售物業(yè)進(jìn)行“售價(jià)” 預(yù)測(cè)： 銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間 為“ 7800元 — 9800元 /㎡”，此價(jià)格不包含以后土地流轉(zhuǎn)可能存在的土地出讓金、報(bào)建費(fèi)等，此費(fèi)用由客戶(hù)承擔(dān)，具體操作詳見(jiàn)項(xiàng)目運(yùn)作模式。 預(yù)測(cè)項(xiàng)目可售面積 約為 118401㎡ 和開(kāi)發(fā)商自持面積約為 8000㎡，以可售均價(jià) 9100元 /㎡計(jì)算， 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 約為 115025萬(wàn) 元。 在引水的渠道設(shè)計(jì)上以曲線形或不規(guī)則形狀為主要方式； 提升客戶(hù)的觀賞和駐留的興趣，加深對(duì)社區(qū)的感情。 靈犀 、清溪?jiǎng)e院、 山水美域 、都江山泉郡、大觀山 三 、物業(yè)特征定位 ? 原生態(tài) ? 休閑度假 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 養(yǎng)氣、養(yǎng)生 ? 尊貴 四 、建筑風(fēng)格定位 “隱逸于秀麗山水間的歐陸風(fēng)情” （ 建議以瑞士某個(gè)著名度假勝地為原版，原因項(xiàng)目所在地的環(huán)境與 阿爾卑斯 山脈神似，而且也把旅游和度假的概念融入其中） 法 國(guó)的時(shí)尚、藝術(shù)與浪漫風(fēng)情，英國(guó)的紳士與貴族氣息，維也納的音樂(lè)與風(fēng)情萬(wàn)種，羅馬的宏偉氣魄與假日閑情??歐洲文明將它先進(jìn)的現(xiàn)代建筑學(xué)、建筑文化帶給了國(guó)人，也帶來(lái)了它個(gè)性鮮明的物質(zhì)生活方式，這些文化的舶來(lái)品，業(yè)已成為一個(gè)多元社會(huì)的新生活方式的一部分。已經(jīng)成為集體土地改革的精髓所在和項(xiàng)目運(yùn)作的核心思路。 第 五 篇 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) S 劣勢(shì) W 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) O 市場(chǎng)障礙點(diǎn) T 清 溪山色， 河岸坡地，百年古樹(shù) 項(xiàng)目連接主干道目前形象欠佳 青城山旅游地產(chǎn)的整體規(guī)劃發(fā)展和提速 本地別墅價(jià)格偏低，造成提升價(jià)值困難 自然親密無(wú)間，繁華觸手可及 部分地塊坡度較大，造成建安成本增加 城際輕軌快 線的開(kāi)通 周邊別墅營(yíng)銷(xiāo)水平較高，對(duì)我們?cè)斐呻y度 成都 1 小時(shí)理想“第二居所”輻射圈 土地未完成最終流轉(zhuǎn)，操作難度大 項(xiàng)目地塊的用地限制使稀缺性更高 新政下對(duì)集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)的嚴(yán)查 聯(lián)排別墅，只為高尚生活 土地性質(zhì)決定了客戶(hù)消費(fèi)群體較小 成都高端人群的第二居所需求 新政下購(gòu)房客戶(hù)群觀望情緒濃厚 政府規(guī)劃，未來(lái)趙公山繁華之地 整體基礎(chǔ)設(shè)施打造時(shí)間周期較長(zhǎng) 中信云棲谷對(duì)玉堂地區(qū)的整體打造 借周邊頂級(jí)樓盤(pán)之勢(shì)創(chuàng)吾之輝煌 新政下別墅成為投資房地產(chǎn)的第一選擇 第 六 篇 市調(diào)基本結(jié)論及分析 關(guān)鍵因素 研究 撮要 片區(qū)認(rèn)知 青城山 山風(fēng)景區(qū)是受訪客戶(hù)旅游度假的第一選擇 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 本地客戶(hù)注重使用價(jià)值、成都客戶(hù)注重綜合價(jià)值 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 配套設(shè)施 作為第二居所 ， 完備的配套和優(yōu)越的環(huán)境 是打動(dòng)成都客戶(hù)的要素 建筑表現(xiàn) 建筑風(fēng)格 建議為歐式風(fēng)格 ，與定位形象契合 空間設(shè)計(jì) 肯定客廳挑空，地下室無(wú)明顯傾向，關(guān)鍵是空間增值 主力需求總價(jià) 兩地 200300 萬(wàn)，成都高端 400 萬(wàn) 左右 主力需求面積 兩地 150350 平米 心理單價(jià) 由于土地性質(zhì)， 本地 8000 需引導(dǎo)，成都 40%選擇 9000 以上 【 中 冊(cè)】 都江堰玉堂項(xiàng) 目核心定位報(bào)告 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第一篇 項(xiàng)目基本情況 一、 項(xiàng)目位于都江堰市玉堂鎮(zhèn)三臺(tái)村一組，地處青城大橋西側(cè)的市郊，西臨一條南北流向的山溪，北臨趙公山腳 。背山面水瞰果嶺、尊享五星級(jí)逸嶺 ?錦江酒店配套之北美純手工別墅，立面風(fēng)格選取了典型的北美 Rocky Mountain（落基山）山地別墅風(fēng)格，選材大量原木、山石等適合山地建筑的自然元素，體現(xiàn)內(nèi)斂至極的大氣與尊貴 。項(xiàng)目以獨(dú)棟、獨(dú)院、疊院和少量公寓多種業(yè)態(tài)組合的純精裝度假社區(qū)，演繹青城山的度假生活。出山之后逐漸放緩，流經(jīng)別墅的院子，并在這塊土地編織出一個(gè)別墅能享有的最奢華河網(wǎng)。車(chē)輛沿小區(qū)邊界進(jìn)入，可以直接停駐 25000 平米地下室。 交通規(guī)劃 ： 加強(qiáng)與成都都市區(qū)的聯(lián)系，構(gòu)成以高速路為樞紐、國(guó)道省道為骨干、縣道為基礎(chǔ)的完善、協(xié)調(diào)、高效的交通網(wǎng)絡(luò)體系。 經(jīng)濟(jì)水平 ： 2020年前三季度：實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) %，全市完成固定資產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民可支配收入 7866元；人均消費(fèi)性支出 5879元，全市接待游客 514萬(wàn)人次，旅游綜合收入 ，分別較同期增長(zhǎng) %和 %。都江堰市是山水園林城市，擁有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物自然保護(hù)區(qū)，市域林木覆蓋率達(dá) 70%，被評(píng)為“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”；年平均氣溫 ℃，空氣質(zhì)量和水質(zhì)常年保持國(guó)家一級(jí)水平，人均壽命 ,比全國(guó)人均壽命高 ，獲“天然氧吧”、“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”美譽(yù)；都江堰渠首傍城，五條河穿城而過(guò)，靈巖山城區(qū)矗立，山水城林堰相融，人與自然和諧，都江堰市獲“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)”。 第 三 篇 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 一、 項(xiàng)目區(qū)域概況 都江堰市位于成都平原西北邊緣，地處岷江出山口。然而，在別墅開(kāi)發(fā)方面，青城山雖然占據(jù)了自然資源上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但在 2020 年以前，由于規(guī)劃滯后，區(qū)域規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的引導(dǎo)與約束不夠，造成了青城山的別墅開(kāi)發(fā)水平參差不齊，土地供應(yīng)的計(jì)劃性不足，物業(yè)無(wú)序，并引發(fā)了震驚國(guó)內(nèi)的 “世遺風(fēng)波 ”。多層住宅比例較大，約占 60— 70%，整體預(yù)定及銷(xiāo)售狀況較好，平均達(dá)到近 85%。 (一環(huán)內(nèi)指以“青城路 觀景路 都江堰景區(qū) 岷江干流”圍合區(qū)域 。 結(jié)論： 以上案例作為全國(guó)范圍內(nèi)具有典型意義的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項(xiàng)目，有成功，也有失敗，對(duì)于我們運(yùn)作集體土地項(xiàng)目具有重要的借鑒意義。中共中央原政治局常委宋平 2020 年在視察天回鎮(zhèn)時(shí)對(duì)該發(fā)展之路給予了高度肯定 。正因如此，我們非常看好集體土地的運(yùn)作前景，也相信通過(guò)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作，也符合政策的前提下，實(shí)現(xiàn)集體土地建設(shè)項(xiàng)目的成功！ ? 關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的案例調(diào)研 成都市錦江區(qū) —— 三圣鄉(xiāng)“五 朵金花” 在不征地、不拆遷、農(nóng)民就地變市民的“三不動(dòng)”情況下，農(nóng)村就地變城市，改善了農(nóng)村居住環(huán)境，保持了良好的生態(tài)植被，為農(nóng)民搭建了致富增收的平臺(tái)，為城市打造了開(kāi)放式休閑公園，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)資源向旅游資源、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向休閑經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。直接從決定房?jī)r(jià)核心供求兩方面同時(shí)入手，且采取措施有力有效，也好執(zhí)行。 第二篇 宏觀環(huán)境分析 一、 新政下成都房 地產(chǎn)市場(chǎng)情況概述 ? 回顧 1997 年 2020 年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)走向與政策導(dǎo)向之 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 間存在著密切的聯(lián)系。都江堰 【 玉堂項(xiàng)目 】 前 期 策 劃 報(bào) 告 編撰時(shí)間： 2020 年 6 月 28 日 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【上冊(cè)】 都江堰玉堂項(xiàng)目市場(chǎng)研判報(bào)告 .................................. 4 第一篇 調(diào)研方法 闡釋 ................................... 5 一、調(diào)研目的 ............................................................................................................ 5 二、調(diào)研內(nèi)容 .........................................................................................