【正文】 點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，今年土地供應(yīng)總量比前三年度年均供地總量增加 50%。 （ 五 ） 城市商品房施工銷售狀況 2020 年及之前 房地產(chǎn)投資、施工面積 情況 近幾年來(lái)，濟(jì)南樓市一直 以 穩(wěn)健的趨勢(shì)發(fā)展。從房屋用途分：住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 4 月份房屋銷售面積 204643 平方米 ，其中住宅銷售面積 198904 平方米， 總成交量為 2066 套 。 29 從住宅銷售價(jià)位方面看， 2020 年商品住宅交易價(jià)格在 40006000 元 /平方米的價(jià)格段成交套數(shù)占總成交套數(shù)的 %， 占總銷售面積的 %，為市場(chǎng)主成交段； 4000 元 /平方米以下的中低檔商品住宅成交套數(shù)占 %，占總銷售面積的 %。其中集中成片建設(shè) 48 萬(wàn)平方米，調(diào)整轉(zhuǎn)化符合條件的安置房和商品房 30 萬(wàn)平方米。 1990年 2020 年 濟(jì)南 人均使用面積的增長(zhǎng)率為 %，按照這個(gè)增長(zhǎng)速度， 2020 年人均住宅使用面積將達(dá)到 平方米，同時(shí)假設(shè) 2020年至 2020年每年的拆遷戶都為 5000戶。在市民正常的住房需求以及市 區(qū) 大面積拆遷帶來(lái)的住房需求影響下，房?jī)r(jià)短 32 期內(nèi)很難回落。 環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國(guó)際商都 ,別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場(chǎng)需求的多樣化。詳見客戶群分析。其次是具有高中 (含中專、技校 )學(xué)歷的人群 ,比例為 17%,相應(yīng)的購(gòu)房者對(duì)社區(qū)帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。 經(jīng)十路以南的項(xiàng)目呈現(xiàn)兩級(jí)分化的局面，一種是高檔樓盤，均價(jià)在 6000 元左右，總價(jià)在 100 萬(wàn)以內(nèi)，代表項(xiàng)目為永大清華園，此類 38 項(xiàng)目對(duì)于濟(jì)南的高收入人群極具誘惑力；另一種是豪宅，均價(jià)過(guò)萬(wàn)，總價(jià) 200 萬(wàn)以上，主要面對(duì)濟(jì)南的上流社會(huì)人士。 結(jié)論 2： 本項(xiàng)目針對(duì)客戶群可重點(diǎn)考慮周邊商務(wù)區(qū)工作的白領(lǐng)、自由工作者及私營(yíng)業(yè)主。 ? 突出 “大經(jīng)十” 的 概念， 經(jīng)十路 CBD 核心 ， 串起經(jīng)十路和山 41 大路所屬的 多個(gè) 商務(wù)中心區(qū) 。 （二） 定位 小戶型 近兩年，濟(jì)南小戶型公寓產(chǎn)品日漸成風(fēng)，從住宅項(xiàng)目中摻雜少量公寓，到現(xiàn)在純粹以公寓產(chǎn)品為主的多個(gè)項(xiàng)目，公寓產(chǎn)品極其豐富，而且項(xiàng)目體量也較大。比如 “80 后 ” 追求個(gè)性化生活，他們對(duì)傳統(tǒng)生活方式有所突破，主要生活內(nèi)容也不依賴家庭解決，要求生活空間彈性較大，既可辦公又可居住。 公寓住宅： 520 層 （ 1）普通工薪階層（包括企事業(yè)單位白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng) 、及面臨結(jié)婚的青年群體 ） 購(gòu)買用途：居家、 商用 客戶特征：這部分人消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)意識(shí)較為超前，容易接受新生事物。 （ 2）濟(jì) 南本地的私營(yíng)業(yè)主（以 歷下 區(qū) 、市中區(qū) 為主） 購(gòu)買用途：居家、投資 客戶特征：這些私企業(yè)主主要集中在 歷下和市中區(qū) ，他們正處于事業(yè)的黃金時(shí)期，平時(shí)工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時(shí)尚、簡(jiǎn)單隨意的生活。 客戶關(guān)注：私密性、地段、自然環(huán)境、交通狀況、建筑規(guī)劃、樓盤品質(zhì)、物業(yè) 管理、配套設(shè)施、較實(shí)惠的價(jià)格等是他們考慮的重點(diǎn)。 項(xiàng)目名稱 比較均價(jià) 相似性權(quán)重 樓盤權(quán)重價(jià) 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) 8548 20% 1710 正大城市花園 7718 15% 1158 銀座花園 7678 15% 1152 錦繡泉城 7319 17% 1244 魯能領(lǐng)秀城 6276 13% 816 外海蝶泉山莊 5542 10% 554 重汽翡翠郡 5636 10% 564 本項(xiàng)目市場(chǎng)比重均價(jià) （期房） 100％ 7198 根據(jù)上述市場(chǎng)比較方法，初步確定本項(xiàng)目市場(chǎng)比較均價(jià)為 7198元 /平方米。 容積率低，建筑密度 低 周邊 配套設(shè)施全，有 醫(yī)院、 小學(xué)、幼兒園、商業(yè)街、 酒店、會(huì)所等基礎(chǔ)設(shè)施和公用建筑。 ） 小結(jié)： 根據(jù)對(duì)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的調(diào)研，通過(guò)市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目均價(jià)為 50 7198 元 /平方米。 客戶特征：在濟(jì)南或生意較成功的外地人或外地駐濟(jì)南機(jī)構(gòu)的外地人士，他們屬于人在濟(jì)南，但思想、生活方式并不能完全融于濟(jì)南的，然而不想再回到他們?cè)瓉?lái)生活地方或者由于工作、生意原因常年 45 生活、居住在濟(jì)南，希望找一處相對(duì)理想的居所安定下來(lái)。作為長(zhǎng)期在 濟(jì)南 工作生活的經(jīng)商人士，對(duì) 東部、南部 樓市 比較 關(guān)注，價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠而樓盤品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤是他們考慮的重點(diǎn)，他們購(gòu)買的目的是居家，有時(shí)也會(huì)考慮投資，交通、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點(diǎn)。因?yàn)槠綍r(shí)工作節(jié)奏快，他們追求時(shí)尚、簡(jiǎn)單、輕松、隨意的生活，關(guān)注個(gè)人與家庭成員身體健康，部分可能熱愛運(yùn)動(dòng)。還有，在一些好的學(xué)校周邊，大量 的小戶型公寓因?yàn)榭們r(jià)、租金相對(duì)較低，也受到自住和投資人群的青睞 。小戶型公寓因其總價(jià)低、時(shí)尚、多功能等特點(diǎn) 而受到不同人群的喜愛。 智者樂(lè)山 分析： 商住項(xiàng)目 均臨經(jīng)十路或山大路等主干道，這一點(diǎn)與本項(xiàng)目比較相似。出，可憑借經(jīng)十路快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)感受大都市的熱鬧喧嘩；入，則感受觸手可及的綠色景觀，再輔以本項(xiàng)目特有 小戶型的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，所以無(wú)論在地段還是環(huán)境等要素上，與板塊內(nèi)其他項(xiàng)目相比均明顯的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。 d、 潛在購(gòu)房者的工作單位多為私營(yíng)企業(yè) ,其次為事業(yè)單位 ,通過(guò)對(duì)潛在購(gòu)房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析表明 ,年收入在 34 6~10 萬(wàn)元間的購(gòu)房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位 ,年收入在 10 萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房者工作單位以事業(yè)單位為首。購(gòu)房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶型選擇 、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。開發(fā)商應(yīng)注意市場(chǎng)細(xì)分 ,找準(zhǔn)客戶定位 ,才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏得一席之地。因?yàn)樯綎|西部除了濟(jì)南外 ,其他城市發(fā)展都一般 ,周邊 地州消費(fèi)能力較高的群體無(wú)一例外地都選擇在濟(jì)南置業(yè)安家。由于以上計(jì)算采用的是使用面積指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)和出售商品住宅時(shí)都是以建筑面積計(jì)，如果使用面積與建筑面積的比例按照目前的一般水平以 4： 5 計(jì)，則實(shí)際上平均每年的潛在需求量將達(dá)到 670 萬(wàn)平方米，即 “ 十一五 ” 期間每年的住宅需求量為 670 萬(wàn)平方米。 2020 年，棚戶區(qū)改造拆遷安置房計(jì)劃新開工面積 萬(wàn)平方米，其中 90 平方米以下中小套型 92 萬(wàn)平方米，占新開工面積總量的 %。 （ 六 ） 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 2020 年行業(yè)規(guī)模趨勢(shì) 2020 年，濟(jì)南市將以籌辦十一屆全運(yùn)會(huì)和京滬高鐵濟(jì)南西客站建設(shè)為契機(jī)，加快實(shí)施棚戶 區(qū)改造，大力推進(jìn)新區(qū)開發(fā)和老城提升，計(jì)劃新開工住房總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中 90 平方米以下中小套型普通住房 514 萬(wàn)平方米，占新開工面積總量的%，可提供各類房源約 萬(wàn)套。 2020 年年初至 6 月底商品房供需情況統(tǒng)計(jì) 用途 可售套數(shù) 可售面積 已售套數(shù) 已售面積 已售均價(jià) 住宅 15694套 3634套 5193元 /m2 寫字樓 685套 27套 9623元 /m2 商業(yè)用房 1707套 45套 10194元 /m2 車庫(kù) 3655套 55套 4125元 /m2 地下室 13374套 1303套 2535元 /m2 廠房 33套 24套 2372元 /m2 其它 225套 20套 6607元 /m2 公寓 4074套 442套 13024元 /m2 商品房銷售價(jià)格 一滴水見太陽(yáng)，一個(gè)大盤的價(jià)格上漲足以見證濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格的變化 。 近年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 指標(biāo)名稱 單位 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 本年計(jì)劃投資 萬(wàn)元 1162722 1333382 1687348 2097053 2644608 本年完成投資 萬(wàn)元 764599 897967 1102481 1210872 1600507 其中：商品房投資額 萬(wàn)元 551216 600345 655233 709335 1121605 土地開發(fā)投資額 萬(wàn)元 16188 104917 22227 42328 164247 本年購(gòu)置土地面積 平方米 3262166 3148295 2316463 3501770 797572 本年完成土地開發(fā)面積 平方米 1261910 1784253 576095 1204463 691526 商品房銷售量 2020 年 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比上漲 %，其中住宅 萬(wàn)平方米，同比上漲 %，上漲幅度較大。 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，其中住宅投資完成 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 %，同比增長(zhǎng) 29%。 基礎(chǔ)設(shè)施用地 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃安排基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng) 256 公頃，占供地總量的 14%。 23 2020 年至 2020 年濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資情況走勢(shì)： 0200400600800100012001400%%%%%%%%系列2系列1系列2 系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020 年至 2020 年，濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資基本上處于上升的狀況，但與宏觀調(diào)控大環(huán)境相吻合，與經(jīng)歷過(guò)一定的調(diào)整， 2020年與 2020 年，受大勢(shì)影響，固定資產(chǎn)投資存在一定的回落，增幅有所放緩 ， 2020 年已達(dá) 1380 億 。三聯(lián)城建、魯商置業(yè)、齊魯置業(yè)、重汽地產(chǎn)、中齊地產(chǎn)、天業(yè)地產(chǎn) 和 ****地產(chǎn) 等企業(yè)，則成為與外來(lái)品牌媲美比拼的本地知名品牌地產(chǎn)企業(yè)。由于棚戶區(qū)改造和市政工程建設(shè)在最近兩年大面積展開，為住房市場(chǎng)帶來(lái) （ 二 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2020 年以前，濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)主要 以本地企業(yè)為主。 6 月份同比下降 %，其原因主要是上年基數(shù)高（上年 %） 二手房交易價(jià)格平穩(wěn)上漲 上半年，二手房交易價(jià)同比上漲 %，其中住宅上漲 %，非住宅上漲 %。 2020 年以來(lái)，受全球次貸金融危機(jī)等因素的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開始由熱入寒，購(gòu)房者與開發(fā)商也開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng) 上市的盡量小批量推出”。而且，濟(jì)南一些主要的知名學(xué)府（小學(xué)、中學(xué)、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長(zhǎng)為了子女接受良好的教育，會(huì)選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二 19 次置業(yè)。 （三） 快速發(fā)展的階段 自 2020 年以來(lái)，隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，濟(jì)南開始進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。 （二）緩慢發(fā)展階段 17 在持續(xù)一段時(shí)期后，自 1999 年至 2020 年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開始起步進(jìn)入商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)階段，相續(xù)進(jìn)入較為平穩(wěn)的緩慢發(fā)展階段。 將植物園改為開放式公共綠地 ,在龍洞風(fēng)景區(qū)新建植物園。由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。 D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū) ： 主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。 D、金融設(shè)施 ： 在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。 2020 年全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 840 萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?670 萬(wàn)人左右。中心城 市 建設(shè)用地集中在北部黃河和南部山區(qū)之間的適宜建設(shè)區(qū)域，用地發(fā)展方向在現(xiàn)狀城區(qū)用地的基礎(chǔ)上，主要向東西兩翼拓展。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房在濟(jì)南抬頭的現(xiàn)象 ,近期出臺(tái)的濟(jì)南市 “ 土地調(diào)控實(shí)施意見 ” 規(guī)定 ,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地或以其他方式變相購(gòu)買農(nóng)村土地用于住宅建設(shè)；嚴(yán)禁隨意改變農(nóng)用地的用途 ,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。濟(jì)南不斷上漲的房?jī)r(jià) ,催動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房走上 房地產(chǎn)舞臺(tái)。從 “ 國(guó)八條 ” 到 “ 國(guó)六條 ”,再到由 “ 國(guó)六條 ” 延伸出 “ 國(guó)十五條 ”, 盡管房?jī)r(jià)上漲仍然是不爭(zhēng)的事實(shí) ,但政策調(diào)控卻起到了作用 —— 將房?jī)r(jià)增速控制到了 GDP 增速之下 ,保證了經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。 建筑業(yè) 近年來(lái)，濟(jì)南市大力優(yōu)化建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，努力轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，加強(qiáng)建筑市場(chǎng)監(jiān)管和創(chuàng)新，進(jìn)一步改善產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，建筑業(yè)改革發(fā)展取得了新的進(jìn)步 。 濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況 截止到 2020 年全年城市居民人均可支配收入 元，同比增長(zhǎng) %。其中漢族人口占 8 %，回族占 %，其他少數(shù)民族人口較少。 濟(jì)南是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省 — — 山東省的省會(huì) 城市 ，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開放城市。 濟(jì)南 2020 某房地產(chǎn) 項(xiàng)目策劃書 濟(jì)南 ****房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 二零零九年七月 八十八日 1 前 言 本 策劃書為項(xiàng)目 整體 思路，是項(xiàng)目運(yùn)作的概括性思路， 具體的 營(yíng)銷 思路、 推廣 策略 等項(xiàng)目實(shí)施情況將 根據(jù)項(xiàng)目 整體 運(yùn)作思路 及項(xiàng)目實(shí)施中存在的具體問(wèn)題 另行 制定 或 修訂 。 2 目 錄 第一章：濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀?????????