【正文】 產(chǎn)品是商業(yè)用地全部是 40 年產(chǎn)權(quán)， 首付比例 50%。 銷售價(jià)格： 商鋪均價(jià) 9000 元 /㎡左右 ，起售價(jià)和最高價(jià)基本和均價(jià)相差無幾，在 9000 元 /㎡上下波動(dòng)。 價(jià)格 ： 小高層均價(jià) 4900 元 /㎡。 價(jià)格 ：均價(jià) 4700 元 /㎡，最低價(jià) 4400 元 /㎡，最高價(jià) 5900 元 /㎡。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 小區(qū)環(huán)境好，綠環(huán)率高；建筑外立面出挑。 劣勢(shì) ：社區(qū)周邊交通相對(duì)不便，距離太倉市中心相對(duì)較遠(yuǎn)。 產(chǎn)品 ：多層（ 5+1）、 小高層、 高層（ 18）。 該宗商住用地離塞納麗舍較近，位于新政府大樓的東側(cè)，占地 10 萬余平方米，容積率 ，當(dāng)時(shí)成交價(jià)為 萬 /畝（也是起始價(jià)），折算樓面價(jià)僅為土地面積（㎡） 用途 容積率 總價(jià) （萬元） 土地單價(jià) （元 /㎡） 樓面價(jià) （元 /㎡） 商住 ≤ 15100 3000 1875 位置 新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè) 土地面積（㎡） 用途 容積率 總價(jià) (萬元 ) 土地單價(jià) （元 /㎡） 樓面價(jià) （元 /㎡） 商住 ≤ 16000 1523 692 7 683 元 /㎡，相比太湖世家的 1864 元 /㎡以及特靈空調(diào)的 2271 元 /㎡，低了很多。 該地塊距離本案較勁，如果該項(xiàng)目一旦上市本案將會(huì)面臨不小的壓力，但好在該地塊地價(jià)較高，勢(shì)必提升其售價(jià)，沒有本案的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 但同時(shí)我們也必須認(rèn)識(shí)到這一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲速度太快，尤其是最近幾個(gè)月投資性需求非常旺盛，釋放量非常，直接帶動(dòng)了一些高端樓盤價(jià)格的快速上漲，這種房?jī)r(jià)的的快速上漲，有形成泡沫的跡象，如果不加以限制，泡沫可能會(huì)越吹越大，最終可能會(huì)危害整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。截至 7 月 13日，已對(duì) 25 家在售樓盤進(jìn)行了執(zhí)法檢查，對(duì) 15 家開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談告誡。 解讀： 銀監(jiān)會(huì)多次重申二套房房貸政策，反映了監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的微妙態(tài)度。 解讀： 16 月新增貸款過高已經(jīng)開始引發(fā)央行政策的微調(diào)，但這并不意味著貨幣政策轉(zhuǎn)向，寬松的貨幣政策基調(diào)最近幾個(gè)月是不會(huì)改變的。而且為了避免信貸投放忽松忽緊增加宏觀不確定性、對(duì)市場(chǎng)信心的沖擊和宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，宏觀政策基調(diào)將會(huì)維持不變。 查處“捂盤惜售”，規(guī)范市場(chǎng)行為 解讀：遏制“捂盤惜售”正式成為各地政府近期不約而同的態(tài)度，上海市 7月 17 日出臺(tái)了《商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，規(guī)定商品房銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示 。 3 二套房貸政策的收緊使不少人認(rèn)為目前政策可能會(huì)有所轉(zhuǎn)向， 在此，我們認(rèn)為下半年必然會(huì)繼續(xù)延續(xù)“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”， 這一主基調(diào)是目前是不會(huì)改變的。按照 太倉房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)費(fèi)用估算，此項(xiàng)目住宅很有可能突破 5200 元 /㎡。該公司是太倉市的國有全資公司， 經(jīng)營政府發(fā)包或委托由財(cái)政投資的市政公用設(shè)施建設(shè)及相關(guān)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)。三幅土地總占地面積在 萬㎡，總建大約在 15 萬㎡左右。后期 沒有剩余 體量要推出。 銷售情況： 分三期銷售，一期已經(jīng)售完，其中多層已經(jīng)銷售完畢；二期兩棟小高層， 僅剩余 4 套 ； 三期將推出 2 棟 18+1 高層產(chǎn)品， 13 層為門面，高層的面積區(qū)間大約是 80140 ㎡。全部毛坯產(chǎn)品。 后期將推出高層產(chǎn)品，目前高層處于打樁階段。 11 銷售情況： 辦公產(chǎn)品已經(jīng)全部銷售完畢。共 92 戶， 9 層。 后期沒有體量要推出。 后期沒有體量要推出。 該項(xiàng)目在 6 月 25 日取得了 11棟小高層和高層的銷售許可證，總建大約有 萬㎡。 銷售情況 ： 09 年初共推出 271 套住房，目前僅銷售 131 套，去化率達(dá) %左右。 后期尚有 3 棟高層尚未動(dòng)工，何時(shí)推出未知。 萊茵帝景 （起浩大廈） 位臵 ：人民南路以西，朝陽路以南 產(chǎn)品介紹 ：包括裝修公寓和商鋪，總建 萬 ㎡ 左右。 ?三?從后續(xù)體量看， 目前已知的 有較大體量將推出的項(xiàng)目有 盛大花苑三期 、金谷府邸 、 森 茂國際一期 、 華源上海城 、 上?；▓@二期 ，以上五個(gè)項(xiàng)目后期推出的全部是 高層產(chǎn)品，具體的體量還無法測(cè)算 。 其次，08 年頒布的各項(xiàng) 稅費(fèi)優(yōu)惠政策在下半年將繼續(xù)執(zhí)行， 那么只論政策支撐方面， 下半年樓市 或?qū)?huì)繼續(xù) 出現(xiàn)上半年的火爆局面， 出現(xiàn) 07 年的“金九銀十”的 熱銷局面也 不是不可能的。 以上 種種 分析表明， 雖然下半年太倉競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 加劇， 宏觀政策也將會(huì)有一定程度的微調(diào)， 但只要消費(fèi)者 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心十足， 而且項(xiàng)目前期做足了 宣傳推廣， 那么 取得良好的業(yè)績(jī)， 再現(xiàn) 07 年的 “金九銀十”也 是非常有可能的。 剛性需求、投資性需求 等 紛紛涌入市場(chǎng)， 7 月份 太倉依舊保持了比較高的 銷售 量。 17 ? 57 月媒體分析 ? 一、主流報(bào)紙《太倉日?qǐng)?bào)》投放排名 附表 2020年 57月太倉樓盤《太倉日?qǐng)?bào)》投放量統(tǒng)計(jì) （以投放次數(shù)排序） 排名 樓盤名稱 投放總量（版數(shù)） 金額（萬元） 投放次數(shù) 1 華威商務(wù)廣場(chǎng) 13 13 47 2 大慶〃錦繡新城 23 3 華僑大廈 7 7 23 4 金谷府邸 22 5 景瑞〃榮御藍(lán)灣 14 6 萊茵帝景 9 7 左岸春天 4 4 9 8 興業(yè)廣場(chǎng) 6 9 萬鴻〃塞納麗舍 7 7 4 10 環(huán)洲國際 3 11 陽光美地 3 12 上城國際 3 13 盛大花園三期 1 1 2 14 西城樸墅 2 2 2 15 星光碼頭 6 6 2 16 向東島 1 17 之江國際生活廣場(chǎng) 1 18 森茂汽車城 1 注： 1整版 =2半版 =4通欄， 1整版平均 10000元費(fèi)用 57 月份，投放次數(shù)最多的當(dāng)屬 華威商務(wù)廣場(chǎng) ，以 47 次 瘋狂“轟炸”市場(chǎng)，其次是大慶〃錦繡新城，雖然