【正文】 4 9 5 . 7 6 6 . 7 6 2 . 2 4 8 . 0 3 1 . 0 2 1 . 7 2 2 . 8 08年1 ~ 1 0月08年1 ~ 1 1月08年1 ~ 1 2月09年1 ~ 2 月09年1 ~ 3 月09年1 ~ 4 月09年1 ~ 5 月09年1 ~ 6 月09年1 ~ 7 月09年1 ~ 8 月09年1 ~ 9 月09年1 ~ 1 0月 第二篇 市場(chǎng)分析篇 第四章、商品房市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜 述 2020 年 11月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)量約為 萬平方米，成交量為 萬平方米，市場(chǎng)供需達(dá)到高度平衡，成交均價(jià)再度攀升，達(dá)到歷史新高的 4673 元 /平方米。 11 月市場(chǎng)新增供應(yīng)量為 萬平方米，與上月相比增加 %，供應(yīng)量繼 10 月呈現(xiàn)巨大缺口后， 11 月得到補(bǔ)充。 11 月成交量的回落主要受 10月房交會(huì)后需求?衰退?所致。從預(yù) 售 證辦理來看， 11 月共計(jì)辦理預(yù)證 85 個(gè)，較 10 月增加 35 個(gè)。 11 月樓市從購房者結(jié)構(gòu)來看，越高端、越有投資價(jià)值 屬性的項(xiàng)目，外來購房者（含區(qū)縣）的比例越大；而其購房項(xiàng)目屬性也開始從高端向中高端轉(zhuǎn)移。 0 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 0%房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅 2 4 . 9 2 1 . 6 1 6 . 6 7 . 6 1 7 . 0 1 0 . 0 9 . 1 1 3 . 2 1 1 . 1 1 6 . 9 2 0 . 3 2 4 . 3 固定資產(chǎn)投資增幅 3 0 . 6 2 8 . 9 28 3 6 . 2 3 6 . 4 3 2 . 1 35 3 5 . 2 3 3 . 5 3 3 . 7 3 4 . 5 3 5 . 108年1 ~ 1 0 月08年1 ~ 1 1 月08年1 ~ 1 2 月09年1 ~ 2 月09年1 ~ 3 月09年1 ~ 4 月09年1 ~ 5 月09年1 ~ 6 月09年1 ~ 7 月09年1 ~ 8 月09年1 ~ 9 月09年1 ~ 1 0 月 商品房銷售面積實(shí)現(xiàn) 萬平方米，增長 %；商品房銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，增長 %。 占全社會(huì)投資總量的比重由去年同期的 %降至 %，可見 投資增長仍在低位運(yùn)行。 ? 森林重慶 ? 建設(shè)有力，拉動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)投 資的增長。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資快速增長。從 2020 年 8 月開始 國際金融危 機(jī)的不利影響逐步加深，出口額不斷萎縮，今年 2月，當(dāng)月對(duì)外出口 億美元，僅為 2020年 7 月的 %。 工業(yè)企業(yè)利潤下滑幅度收窄。 去年以來，國際金融危機(jī)影響全球，重慶也不能獨(dú)善其身。 11 月 23 日 全視界 今安家 《 九龍倉、保利成都競(jìng)逐拿地 》 據(jù)成都國土部門 11 月 20 日披露的國有建設(shè)用地使用權(quán)成交信息顯示， 11 月 19 日，九龍倉以 億元的價(jià)格競(jìng)得成都一幅約 22 畝的商住地塊。 11 月 12 日 全視界 今安家 《 巴南房交會(huì)今天開幕 》 由巴南區(qū)政府主辦、區(qū)房管局和區(qū)商委承辦，為期四天，以 ? 山水之城 〃 宜居巴南 ? 為主題的 2020 年巴南區(qū)房地產(chǎn)展示交易會(huì)暨商貿(mào)投資洽談會(huì)于今天在李家沱渝南分流道恒大城運(yùn)動(dòng)中心拉開帷幕。 11 月 6 日 全視界 今安家 《 秋交會(huì)量價(jià)齊噴 15 天成交破百億 》 重慶樓市再次驚現(xiàn) ? 井 噴 ? 。各地頻出地王的消息不斷出現(xiàn)在各大媒體的重要版面。重慶西部地區(qū)，未來到主城區(qū) 10— 20 分鐘車程，交通便 捷，空氣質(zhì)量好，有廣闊的發(fā)展空間。而我市是 ? 多中心、組團(tuán)式 ? 模式，內(nèi)、外環(huán)建成后，將串起 16 個(gè)組團(tuán)，讓兩環(huán)間組團(tuán)發(fā)展更快。 市高速集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下月，與外環(huán)同時(shí)通車的還有渝瀘高速江合路（江津至四川合江）一期工程及渝湘高速武隆至黔江段，全年通車公里數(shù)達(dá)到 412 公里，是歷史上高速公路新增通車?yán)锍套疃嗟囊荒辍? 11 月 9 日 重慶時(shí)報(bào) 《 今年底明年初八大公園可去耍 》 今年全市已新建 50 個(gè)公園 據(jù)介紹，我市春季戰(zhàn)役計(jì)劃實(shí)施的新建城市公園 20 個(gè)、社區(qū)公園 50 個(gè)，到 10 月底已經(jīng)建成城市公園 5 個(gè)、社區(qū)公園 45 個(gè)，完成城市公園建成總面積 公頃，社區(qū)公園面積 公頃。 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、市政動(dòng)態(tài) 表 112： 2020 年 11 月重慶市政動(dòng)態(tài)相關(guān)列表 時(shí)間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 11 月 4 日 重慶 搜房網(wǎng) 《 西部第一高樓? 嘉陵帆影 ? 完成形象設(shè)計(jì) 年底動(dòng)工 》 從渝中區(qū)建委獲悉，化龍橋片區(qū)改造的標(biāo)志性建筑，有西部第一高樓之稱的 ? 嘉陵帆影 ? 形象設(shè)計(jì)工作已經(jīng)完成，有望在年底開工建設(shè)。 11 月 11 日 東方早報(bào) 《 建行房貸利率門檻悄然提高 》 就首套房貸優(yōu)惠問題致電中行、農(nóng)行、工行、建行、交行等多家銀行客服。而鑒于目前全國土地市場(chǎng)并未全面復(fù)蘇，一線城市的 ? 地王 ? 就成了國土部門防控的重點(diǎn)。 對(duì)此，在渝的各大商業(yè)銀行均表示，目前銀行的二套房政策均沿用 ? 去年 12 月國 務(wù)院下發(fā)的《 131 號(hào)文件》 ? ，沒有任何變化，也不存在 ? 收緊 ? 一說。憑借非常優(yōu)越的景觀配套和戶型設(shè)計(jì)，觀府國際再度體現(xiàn)出稀缺性，讓觀音橋的住宅回歸到舒適居住的功能。 金科 10 年城位于北部新區(qū)高新園板塊，地處江北區(qū)大石壩組團(tuán)和北部新區(qū)大竹林交界的石子山大竹林片區(qū)。 09 年 11 月，成交價(jià)繼續(xù)高歌猛進(jìn) 2020年 11月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為 4673元 /平方米，環(huán)比增長 ％，同比增長 21..48％。 詳情請(qǐng)見 P24 2020 年 11 月，各大開發(fā)商 加大報(bào)媒投放 根 2020 年 11 月，重慶市房地產(chǎn)成交量 雖較上月大幅回落，但仍舊處于 高位運(yùn)行 。 詳情請(qǐng)見 P11 《 國土部策劃新政壓房價(jià) 別墅或淪為農(nóng)家大院 》 國土資源部在正式對(duì)商品住宅用地進(jìn)行面積設(shè)限 后，其近期在北京、上海等地區(qū)的調(diào)研已經(jīng)暫告段落，并正在形成 2020 年新的土地調(diào)控政策，這些政策將包括出臺(tái)相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。 成交均價(jià)：重 慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建面均價(jià)。（時(shí)間： 09 年 11 月 30 日） 供應(yīng)量：本月辦理預(yù)售許可建筑面積總量。 數(shù)據(jù)來源 本報(bào)告數(shù)據(jù)主要引用重慶市國土局、統(tǒng)計(jì)局、重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)等權(quán)威機(jī)構(gòu)的公示信息，競(jìng)爭個(gè)盤資料主要來源于克而瑞信息技 術(shù)有限公司〃重慶機(jī)構(gòu) CRIC 數(shù)據(jù)庫。同時(shí)，保利也以 6 億元的底價(jià)拿下位于成都高新區(qū)內(nèi)合約 381 畝的兩幅商住土地。 09 年 11 月，成交量大幅回落，但仍然高位運(yùn)行 2020 年 11月，重慶市主城區(qū)商品房市場(chǎng)成交體量為 萬平方米，與上月成交量相比大幅回落，降幅達(dá)到 %。這主要是： 受房貸 7 折利率可能結(jié)束的影響，購房者提前購房施放的需求，從而促成價(jià)格的上升。打造自然景觀與人文景觀相結(jié)合的現(xiàn)代住區(qū)。相對(duì)我國 1998 年以來實(shí)施的住房制度改革，社會(huì)輿論稱之為 ? 二次房改 ? 。 11 月 6 日 上海證券報(bào) 《 國土部督察地王直指一線城市 推新版合同防閑臵 》 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的表象特征來看， ? 地王 ? 往往逼高房價(jià)。 ? 首套房貸利率提高至 8 折并非 ‘ 一刀切 ’ ，這僅是對(duì)一般客戶的政策，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶如金葵花卡用戶等，還是會(huì)考慮 7 折優(yōu)惠。而據(jù)記者了解，之前試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市也將繼續(xù)推廣。記者昨日獲悉，今年年底，總投資約 50 億元的麗攀高速公路攀枝花段將開工建設(shè)，明年麗江段也會(huì)開工，到 2020 年，全長 230公里的麗攀高速公路將全線通車，而連接重慶成都的最短最快快速通道 ——— 成渝高速復(fù)線也將通車。 市規(guī)劃局人士介紹，北部新區(qū)財(cái)富中心是一個(gè)大型綜合型商務(wù)社區(qū)，約建有 80 多萬平方米。 11 月 13 日 河北青年報(bào) 《 巴南開建首家五星級(jí)酒店 》 在昨日的巴南區(qū)房交會(huì)暨商貿(mào)投資洽談會(huì)上，拋出的 22個(gè)地塊吸引了來自新加坡、北京、上海等國內(nèi)外開發(fā)商。 11 月 18 日 全視界 今安家 《 規(guī)劃局：大渡口可建長江上游高品質(zhì)住區(qū) 》 外環(huán)高速年底全線通車，主城區(qū)域擴(kuò)大。 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、市場(chǎng)資訊 表 1 13： 2020 年 11 月重慶市市場(chǎng)資訊相關(guān)列表 時(shí)間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 11 月 3 日 重慶晨報(bào) 《 涉外商務(wù)區(qū)項(xiàng)目落戶北部新區(qū) 》 市政府常務(wù)會(huì)昨日審議決定，在北部新區(qū)啟動(dòng)重慶涉外商務(wù)區(qū)建設(shè)。正當(dāng)人們質(zhì)疑中海地產(chǎn)的半路 ? 劫親 ? 和碧桂園方面的 ? 羞澀膽怯 ? 時(shí)，昨日上述兩家公司卻回復(fù)了一個(gè)既出乎意料，又在情理之中的答案。 11 月 10 日 重慶搜房網(wǎng) 《 金九銀十 效應(yīng)猶存地產(chǎn)商營收繼續(xù)現(xiàn)高增長 》 ? 金九銀十 ? 效應(yīng)依舊存在。 重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)顯著復(fù)蘇 今年二季度以來，樓市的全面回暖帶動(dòng)了土地市場(chǎng)趨于活躍，部分重點(diǎn)城市 ? 地市 ? 復(fù)蘇尤為顯著。盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的基礎(chǔ)還不穩(wěn)定，上半年我市多數(shù)行業(yè)已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)總體上出現(xiàn)快速回升勢(shì)頭。 圖 1 21 ：重慶市 GDP2020 年 3 季度至 2020 年 3 季度增長速度走勢(shì)圖 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 5%7%9%11%13%15%17%%重慶市G D P 增長率 1 5 . 3 0 % 1 5 . 6 0 % 1 3 . 9 0 % 1 5 . 2 0 % 1 5 . 3 0 % 1 4 . 3 0 % 9 . 0 0 % 1 2 . 5 0 % 1 3 . 4 0 %0 7 年3 季度 0 7 年4 季度 0 8 年1 季度 0 8 年2 季度 0 8 年3 季度 0 8 年4 季度 0 9 年1 季度 0 9 年2 季度 0 9 年3 季度 二 、工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速回升，向好局面逐步鞏固 工業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，其回升的條件和積極因素正在逐步增加，企穩(wěn)向好局面進(jìn)一步鞏固。表明我市經(jīng)濟(jì)向 上運(yùn)行的態(tài)勢(shì)以及結(jié)構(gòu)調(diào)整將迎來新的重塑自身的重要機(jī)遇 。其中，外商直接投資 ，下降 %；實(shí)際利用內(nèi)資 億元，增長 %。 110 月 外資完成投資量 ，下降 %；內(nèi)資完成投資量 ，增長 %。 從銷售單位所在地看， 110 月城鎮(zhèn)消費(fèi) 億元，增長 %；農(nóng)村消費(fèi) 億元，增長 %。 今年以來，由于國民經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)性增長。 隨著 09 樓市熱漲，重慶地產(chǎn)成交均價(jià)再創(chuàng)歷史新高。 09 年 111 月，新增供應(yīng)量合計(jì) 萬平方米；成交面積合計(jì) ，以目前的地產(chǎn)走勢(shì)來看， 09年全年成交量有望達(dá)到 08年全年成交量的 1 倍左右。節(jié)后成交量的主要構(gòu)成因素：一是成交備案延后，二是房貸 7 折利率可能將于年底截止信息的影響；構(gòu)成了剛性需求的再次提前釋放。與去年同期相比，增加 萬平方米，同比上漲 %。 因重慶市場(chǎng)銷售去化較好，開發(fā)商追求利潤最大化的同時(shí)，紛紛上調(diào)價(jià)格，密集供應(yīng)；其后果對(duì)本來就提前透支需求的地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了來年的市場(chǎng)競(jìng)爭。 其中商業(yè)營業(yè)用房增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，增長 %，其中商業(yè)營業(yè)用房增長 %。 圖 1 25： 2020 年 9 月至 2020 年 10 月重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（未公布 、 2 月數(shù)據(jù)） 051015202530%社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長 2 4 . 6 0 2 4 . 5 0 2 4 . 4 0 2 4 . 3 0 1 8 . 0 0 1 8 . 1 0 1 8 . 1 0 1 8 . 1 0 1 9 . 0 0 1 8 . 2 0 1 8 . 3 0 1 8 . 4 0 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 第三章、房地產(chǎn)投資 一、開發(fā)投資額 受 08 年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明朗等因素的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)削減了 2020年新開工計(jì)劃， 09 年 110月全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 ，同比增加 %，比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn) 。 第一產(chǎn)業(yè)投資迅猛增長。 圖 1 23： 2020 年 11 月至 2020 年 10 月重慶市對(duì)外貿(mào)易累計(jì)同比增長情況走勢(shì)圖 5040302010010