【正文】 未來發(fā)展方向，也是寧波房地產(chǎn)定位的方向。小城“學(xué)院式社區(qū)”，似乎沒有概念就不能推向市場，但由于對概念沒有科學(xué)研究，停留在表面，停留在同一層面打轉(zhuǎn)，甚至淪入游戲文字的地步。 我們認(rèn)為：提供帶裝修住宅產(chǎn)品是不可逆轉(zhuǎn)的消費潮流，消費者不認(rèn)同現(xiàn)在裝修，一方面是現(xiàn)在裝修檔次太低，個性不鮮明，體現(xiàn)不 出消費者身份、地位、品位，另一方面消費者沒有機會體會到裝修帶來的種種便利。同時， 110 平方米以下推出就被搶購一空，說明普通居民改善居住的愿望強烈；而炒房者則以 110平方米左右為宜，因為總價在 32萬左右的房子在二手 此資料來自企業(yè) 市場上受歡迎。 由于開發(fā)商對建筑色彩、建筑造型、建筑質(zhì)材等克隆，導(dǎo)致樓盤外立面同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，在建筑色彩運用比較呆板，空間層次感不強。在小區(qū)見縫插針、鋪設(shè)草坪、花壇的庭院宅間綠化被樹木、草坪、溪流等園林傾向的垂直綠化空間取代時，稍有環(huán)境景觀意識的小區(qū)就會大受消費追捧，明園、江南春曉、天一家園、東?；▓@的熱賣就說明了這點。從原來一、二萬小區(qū)到十幾萬再到現(xiàn)在三四十萬的大社區(qū)。 所有一切說明寧波住宅房地產(chǎn)市場從大眾市場向小眾市場過渡。如上表，根據(jù)我們對中國房地產(chǎn)市場的判斷，目前廣州的房地產(chǎn)市場正處于一個基本成熟的層次。但這些年來，寧波住宅開發(fā)水平明顯滯后。同時有節(jié)制的土地供應(yīng)宏觀調(diào)控是市場持續(xù)熱度的有力保障。 1999年后房地產(chǎn)開始升溫，進入供銷兩旺的繁榮期。 小結(jié)：寧波優(yōu)越地理位置，得天獨厚的人文環(huán)境，持續(xù)快速健康的民本經(jīng)濟，日新月異的城市面貌， 迅速殷富人們口袋，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大生機和成為促進房地產(chǎn)發(fā)展強大動力。到 1999 年寧波公有制僅占整個社會生產(chǎn)總值為 %。大部分地區(qū)達到目前中等發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展水平。杭州、寧波就是浙江的“雙核城”。同時，在寧波房地產(chǎn)股份有限公司大力配合下，我們走訪寧波規(guī)劃局、房地產(chǎn)管理局、電視臺、中介公司以及其它房地產(chǎn)公司，獲得大量翔實有益的資料，根據(jù)這些材料和實地調(diào)查，通過整理、分析和研究，形成本報告。 此資料來自企業(yè) 目 錄 一、寧波經(jīng)濟背景綜述 ......................................................................................... 3 寧波區(qū)域地位 .................................................................................................. 3 寧波簡介 .................................................................................................. 3 寧波 —— 浙江的雙子城 .......................................................................... 3 快速發(fā)展和民本經(jīng)濟是寧波經(jīng)濟主要特點 .................................................. 3 快速增長的寧波經(jīng)濟 ............................................................................. 3 民本經(jīng)濟是寧波經(jīng)濟主要特點 ............................................................. 5 城市發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃 ...................................................................................... 5 寧波城市發(fā)展目標(biāo) ................................................................................. 5 寧波城市 規(guī)劃 ......................................................................................... 5 二、寧波住宅房地產(chǎn)市場解碼 ........................................................................... 6 住宅房地產(chǎn)市場總體特征 .............................................................................. 6 寧波房地產(chǎn)經(jīng)過波動進入成熟高速發(fā)展期 ......................................... 6 住宅市場是賣方市場 ............................................................................. 6 交易活躍、成交金額和面積呈增長態(tài)勢 ............................................. 7 住宅消費進入個人時代 ......................................................................... 8 價格走勢堅挺，漲幅全國領(lǐng)先 ............................................................. 8 地域發(fā)展不平衡，江東脫穎而出 ......................................................... 9 住宅產(chǎn)品分析 ........................................................................................... 10 寧波住宅發(fā)展歷程 ............................................................................... 10 產(chǎn)品發(fā)育程度評價 ............................................................................... 11 1） ........................................................................................................... 2. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、市場細(xì)分不足 ........................... 11 2） ........................................................................................................... 2. 規(guī)劃略有突破，但創(chuàng)新不夠 ............................. 12 3） ........................................................................................................... 2. 小區(qū)規(guī)模越來越大 ...................................... 12 4） ........................................................................................................... 2. 環(huán)境景觀成為小區(qū)重要賣點 ............................. 12 5） ............................................................