【正文】 二、寧波住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼 住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征 寧波房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)波動(dòng)進(jìn)入成熟高速發(fā)展期 90年代以來(lái)，寧波房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了三個(gè)變動(dòng)周期： 90— 9 95— 9 98年至今，供求關(guān)系經(jīng)歷了由供應(yīng)激增的賣(mài)方市場(chǎng)到供需緊縮的買(mǎi)方市場(chǎng)再到供需兩旺的賣(mài)方市場(chǎng)的變動(dòng)歷程。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ： ： 41。 本報(bào)告內(nèi)容上分五部分：第一部分 是態(tài)勢(shì)分析，即寧波經(jīng)濟(jì)背景綜述；第二部分是寧波住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼；第三部分是項(xiàng)目的資源分析；第四部分是企業(yè)分析；第五部分是項(xiàng)目 SWOT分析。寧波作為上海國(guó)際大都市的一部分，由于現(xiàn)在上海本身發(fā)育不夠充分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的積聚效應(yīng)十分明 此資料來(lái)自企業(yè) 顯，也會(huì)對(duì)周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生抑制性覆蓋。 城市發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃 寧波城市發(fā)展目標(biāo) 把寧波建設(shè)成為長(zhǎng)江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心，成為江南水鄉(xiāng)特色風(fēng)貌、生態(tài)型的現(xiàn)代化國(guó)際港口城市。 20xx年市三區(qū)商品房銷售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中銷售住宅面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 16%,銷售面積繼續(xù)大于同期竣工面積。 “九五”間，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品比第一階段 單元面積大，戶型設(shè)計(jì)較為合理化，出現(xiàn)了錯(cuò)層和復(fù)式設(shè)計(jì)；規(guī)劃設(shè)計(jì)比以往變得活潑，小高層開(kāi)始出現(xiàn)；建筑風(fēng)格注重外觀設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)，始于龍柏花園率先刮起歐陸風(fēng)，以至于歐陸風(fēng)格成為這個(gè)時(shí)期住宅的主流。 規(guī)劃略有突破，但創(chuàng)新不夠 整體規(guī)劃沿 著“多層以行列式布局為主，沒(méi)有小高層，高層以點(diǎn)式布局為主 —— “規(guī)劃比較活潑，小高層出現(xiàn)” —— “打破傳統(tǒng)布局，小區(qū)可以分為若干組團(tuán)，圍合式等多種形式布局，總面積在 10萬(wàn)平方米以上大型住宅區(qū)出現(xiàn) ” 。社區(qū)環(huán)境已成為樓盤(pán)的首要賣(mài)點(diǎn)。 社區(qū)配套不足，功能體現(xiàn)不明顯 由于前期寧波開(kāi)發(fā)小區(qū)規(guī)模較小，后期規(guī)模較大，因此相當(dāng)多小區(qū)有了所謂會(huì)所外，還相當(dāng)一部分配套既有觀賞價(jià)值也有 使用價(jià)值。 出現(xiàn)這種情況，原因一是火爆房產(chǎn)市場(chǎng)使發(fā)展商不用時(shí)間去考慮營(yíng)銷，二是可以從全國(guó)各地克隆營(yíng)銷手段來(lái)，三是隨著臺(tái)灣、上海、杭州、廣州等地營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，通過(guò)合作貼身學(xué)習(xí)，促進(jìn)寧波營(yíng)銷水平的有一定程度的提高。到 20xx年代表江南文化的江南春曉和明園，注重水景設(shè)計(jì)的大時(shí)代。 從外部資源和項(xiàng)目本身、消費(fèi)者、復(fù)合地產(chǎn)等三個(gè)方面確定項(xiàng)目推廣主題，是房地產(chǎn)項(xiàng)目通用的方法。在市場(chǎng)調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)好多銷售人員的傲慢、無(wú)禮等。但，不可置否，在現(xiàn)時(shí)寧波小區(qū)中會(huì)所等沒(méi)有作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目來(lái)做，其更多價(jià)值增加樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)。 但是，即便如此，其環(huán)境、園林景觀的水平不高，與杭州、深圳、廣州相比仍有有相當(dāng)大的提升空間。稍有社區(qū)出現(xiàn)半圍合的布局變化，如海光新都，但苦于 當(dāng)?shù)啬媳背蚓蛹伊?xí)俗，又無(wú)其它賣(mài)點(diǎn)彌補(bǔ)，遭遇消費(fèi)者的冷落。同時(shí)，規(guī)?；淖≌鐓^(qū)出現(xiàn)了環(huán)境設(shè)計(jì)及人文氛圍營(yíng)造的雛形，住宅產(chǎn)品逐漸豐富起來(lái)。房地產(chǎn)持續(xù)火熱和繁榮為中國(guó)其它城市罕見(jiàn)！ 此資料來(lái)自企業(yè) 199520xx年 寧波市區(qū)住宅銷售率圖%%%系列1 % % 83% % 110% 113%1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年寧波市三區(qū)新開(kāi)工、竣工、銷售面積對(duì)比圖050100150200萬(wàn)平方米新開(kāi)面積 竣工面積 銷售面積新開(kāi)面積 竣工面積 銷售面積 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 交易活躍、成交金額和面積呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 寧波房地產(chǎn)活躍從成交面積和成交金額持續(xù)、高速增長(zhǎng)， 20xx 年成交金額是 1996 年的 倍， 20xx 年成交面積是 1996 年的 倍。市域內(nèi)一線兩區(qū)，南生態(tài)區(qū)，北都市區(qū)，都市區(qū)為城市化發(fā)展、人口聚集的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 22年來(lái)，寧波人均 GDP翻了五番，達(dá)到 2600多美元， GDP 翻了 4 番，超過(guò)千億，財(cái)政收入超過(guò)百億，并在 1997 年提前進(jìn)入小康社會(huì)。根據(jù)合同有關(guān)規(guī)定，從 5月 8日到 5月 14日，王志綱工作室水上公園項(xiàng)目組對(duì)寧波市房地產(chǎn)、水上公園項(xiàng)目以及房地產(chǎn)股份有限公司進(jìn)行了初步的市場(chǎng)調(diào)查。 1995 年 20 01 年寧波 G D P 增長(zhǎng)圖6 3 7 . 6 37 9 5 . 8 68 9 7 . 4 39 7 3 . 4 41 0 4 1 . 7 41 1 7 5 . 7 51 3 1 0 . 5 8400500600700800900100011001200130014001995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年單位 : 億元 寧波市G D P 增長(zhǎng)率%7%%%%%%%%%%%%1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年增長(zhǎng)率 此資料來(lái)自企業(yè) “十五”期間，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增 10%以上，預(yù)計(jì)到20xx年，經(jīng)濟(jì)總量突破 20xx億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約 。 “東擴(kuò)西拓，南工北住 ”帶狀空間結(jié)構(gòu)是中心城擴(kuò)展基本原則。 此資料來(lái)自企業(yè) 寧波住宅購(gòu)房比例增長(zhǎng)圖%%%%%%%系列1 % % % % %1997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺，漲幅全國(guó)領(lǐng)先 一、二級(jí)住宅市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)及有效需求的深層次釋放是寧波房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步攀升的主要因素。我們可以從這些城市經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)階段： 市場(chǎng)發(fā)育程度 短缺市場(chǎng) 供求平衡、相對(duì)飽和 過(guò)剩市場(chǎng) （全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、全面過(guò)剩） 產(chǎn)品提升階段 地段 家居 環(huán)境 服務(wù)管理 文化生活方式 買(mǎi)家認(rèn)識(shí)階段 認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌 競(jìng) 爭(zhēng)層面提升 資源（土地） 銷售 設(shè)計(jì) 資源整合 全方位競(jìng)爭(zhēng)（企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)） 企業(yè)狀態(tài)提升 項(xiàng)目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍 追求境界提升 看得見(jiàn)摸得著 看得見(jiàn)摸不著 看不見(jiàn)摸不著但感受得到 寧波 廣州 注：藍(lán)色（左）虛線代表寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段； 紅色（右）虛線代表廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段； 王志綱工作室戰(zhàn)斗在房地 產(chǎn)市場(chǎng)第一線，在實(shí)踐中形成了一套比較符合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分析理論。 小區(qū)規(guī)模越來(lái)越大 體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是樓盤(pán)本身規(guī)模越來(lái)越大。 同時(shí)大盤(pán)中各小區(qū)間亦缺乏和諧的色彩變化與搭配， 顯得比較平淡、呆板，如南都花園。按毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交房，按照我們調(diào)查中知道的說(shuō)法：寧波人比較精明、個(gè)性