【正文】 租賃政策的適用范圍略小于出讓政策，現(xiàn)行法律規(guī)定： （ 1）經營性房地產開發(fā)用地，必須實行出讓，不實行租賃； （ 2）國有企業(yè)破產或出售時 .所涉及的劃撥土地使用權，采取出讓方式處置，不實行租賃。 在 1993 年之前，法律法規(guī)規(guī)定的國有土地有償使用方式只有出讓方式 — 種，土地出租僅限于土地使用者將取得的出讓土地使用權再行租賃的行為，是出讓后的再出租，而不是政府直接向土地使用權租賃土地。 。 之后，針對紡織企業(yè)限產壓錠、企。 （二）出讓政策的演變 1990 年，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》確立了城鎮(zhèn)國有土地使用權實行出讓、轉讓制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地的政策予以處置。 一、國有土地使用權出讓方式的政策要求及適用范圍〔一）國有土地使用權出讓的概念及特點 概念 國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給改制企業(yè)，改制企業(yè)向國家支付土地使用權出讓金，取得出讓土地使用權的行為。此后不久，明確了國有土地實行出讓和劃撥土地使用權辦理出讓手續(xù)政策規(guī)定和實際操作辦法。比債權轉股權、國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制等改革，土地出讓政策在技術操作層面也相應進行了細化。 因此，無論是國有企業(yè)還是非國有企業(yè)，無論企業(yè)實行改制還是不實行改制，其使用的劃撥土地都可以申請以出讓方式處宜。 因此，這一時期，無論是國有企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權處置，還是各項建設使用國有土地，在有償使用方式的法 律法規(guī)和政策上，基本上采用出讓方式，即用地者向政府繳納土地出讓金，取得出讓土地使用權，而很少采取其他土地有償使用方式。 也就是說，除了上述兩種情形以外，任何企業(yè)和單位處置原劃撥土地或取得建設用地，均適用國有土地租賃政策。 1993 年，在《國家土地管理局關于對上海石油化工總廠股份制改制中國有土地評估結果確認及其他有關問題的批復》 （國土函字 [1993]第 113 號）中明確了投入該股份公司的國有土地數(shù)量、土地資產評估價值以及折算的國家股份額。 1998 年，《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》對國家作價出資（入股）政策的內涵進行了明確解釋。 概念 國有土地授權經營，是指國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理，被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨 資公司和集團公司憑授權書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置上地。 199i 年 8 月，國家計委、國家體改委、國務院經貿辦在給國務院《關于選擇一批大型企業(yè)集團進行試點的請示》中，建議用國有資產授權經營的辦法改進企業(yè)集團的管理。 1997 年 1 月，國家土地管理局對江西銅業(yè)公司股份制改造土地估價結果和土地使用權處置進行了批復，將江西銅業(yè)公司使用的 58 宗國有土地，授權有色金屬工業(yè)總公司經營管理，土地位用年期為 50 年?，F(xiàn)行政策規(guī)定，自然壟斷的行業(yè)，提供重要公共產品和服務的行業(yè)，以及支枝產業(yè)和高新技術產業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權經營和國家作價出資（入股）方式配置土地。其中第（ 2）、[3）、（ 4）項保留劃撥用地方式的期限不超過 5 年。因此，以保留劃撥方式取得的土地使用權，作為企業(yè)的財產權，是一種受限制的財產權，權利內容具有 第 16 頁 共 19 頁 不完整性，表現(xiàn)在： 一是在土地價格上，劃撥土地使用權的價格小于出讓土地使用權。 （ 3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。發(fā)布實施的相關政策 1.《劃撥土地使用權管理暫行辦法》（ 1992 年原國家土地管理局 1 號令） 2.《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》 （國土（法）字 [1994]第 153 號）； 3.《規(guī)范股份有限公司土地估價結果確認工作若干規(guī)定》（國 第 18 頁 共 19 頁 土（籍）字 [1996]第 130 號）。 11.《關于印發(fā)和的通知》（國土資廳發(fā) [2024]42 號）。 13.《關于進一步規(guī)范土地登記工作通知》（國土資發(fā)[2024]383 號）。 5《關于在國有企業(yè)改革中加強地籍管理工作的若干意見的通知》（國土（籍）宇 [1997]第 192 號）。 第 17 頁 共 19 頁 2024 年發(fā)布的修訂后的《劃撥用地目錄》，對劃撥用地范圍進