【正文】 立了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行出讓、轉(zhuǎn)讓制度。 。 （三）適用范圍 租賃政策的適用范圍略小于出讓政策，現(xiàn)行法律規(guī)定： （ 1）經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃； （ 2）國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí) .所涉及的劃撥土地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實(shí)行租賃。 在總結(jié)股份制試點(diǎn)企業(yè)土地使用權(quán)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，1994 年《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國(guó)土（法）字 [1994]第 153 號(hào)）對(duì)包括國(guó)家作價(jià)出資（入股）在內(nèi)的土地使用權(quán)管理政策進(jìn)行了規(guī)范。 1988 年?yáng)|風(fēng)汽車公司要求國(guó)家授權(quán)其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理公司內(nèi) “ 緊密層企業(yè) ” 的國(guó)有資產(chǎn)。 授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策與作價(jià)出資（入股）政策的適用范圍一致，僅有少數(shù)符合政府規(guī)定條件的大型國(guó)有企業(yè) 改制可以適用該政策處置土地資產(chǎn)。 （三）劃拔土地使用權(quán)權(quán)能 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)非經(jīng)依法審批，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。國(guó)家發(fā)布實(shí)施的主要政 策有： （一）原國(guó)家土地管理局。 14.《印發(fā)＜關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安 第 19 頁(yè) 共 19 頁(yè) 置富余人員的實(shí)施辦法 的通知》（國(guó)經(jīng)貿(mào)企改 [2024]859 號(hào)）。 （ 2）對(duì)以營(yíng)利為目的、非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利 等基礎(chǔ)設(shè)施用地專案，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)，不能劃撥使用。企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本 ，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)；二是明確了劃撥土地使用權(quán)在交易方面的權(quán)能內(nèi)容。 ，《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第一次明確提出了國(guó)家 授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策。 （ 3）與國(guó)家作價(jià)出資（入股）政策相比，授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使 第 11 頁(yè) 共 19 頁(yè) 用權(quán)具有更大的靈活性，土地的處置權(quán)在授權(quán)單位，授權(quán)單位取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)后，可以采取作價(jià)出資、入股、租賃等多種方式向其所屬企業(yè) 配置。中央直屬企業(yè)由國(guó)家指定的國(guó)有土地資產(chǎn)持股單位向國(guó)家土地管理局直接提出申請(qǐng)，地方企業(yè)由?。▍^(qū)，市）政府指定的土地資產(chǎn)持股單位向省級(jí)土地管理部門提出申請(qǐng) .省級(jí)土地管理部門審核后報(bào)國(guó)家土地管理局，經(jīng)國(guó)家土地管理審查批準(zhǔn)后，憑批準(zhǔn) 第 9 頁(yè) 共 19 頁(yè) 文件才能作價(jià)人股。 《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對(duì)國(guó)有土地租賃內(nèi)含及其權(quán) 利義務(wù)內(nèi)容做了進(jìn)一步明確，即土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變?cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同；簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同 第 6 頁(yè) 共 19 頁(yè) 應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)：租賃土地上的房屋等建筑物，構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí) .土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 第 4 頁(yè) 共 19 頁(yè) 1 國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的。法律法規(guī)規(guī)定，根據(jù)不同用途，出讓土地使用權(quán)的最高年期也不同。土地使用權(quán)期滿，使用者需 第 2 頁(yè) 共 19 頁(yè) 申請(qǐng)續(xù)期， 并支付出讓金，才能繼續(xù)使用。 。 1999 年《國(guó)土資源部規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》提出：對(duì)原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓，場(chǎng)地出租，原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓，場(chǎng)地出租，企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。 二是國(guó)有土地先出讓再作價(jià)入股，即 “ 企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)作價(jià)入股，土地資產(chǎn)折為法人股。 從企業(yè)改制實(shí)踐看，國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策是適應(yīng)國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理的需要應(yīng)運(yùn)而生的。 1999 年，《關(guān)于加強(qiáng)土地 第 13 頁(yè) 共 19 頁(yè) 資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策的適用范圍進(jìn)行了細(xì)化。企業(yè)依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán) .在扣繳土地使用權(quán)出讓金后抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。（ 3）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)、因企業(yè)改制，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。 。 經(jīng)過(guò)多年改革探索，國(guó)有企業(yè)改制中劃撥土地使用權(quán)處置方面巳形成了較為系統(tǒng)的政策體系，成為土地資產(chǎn)處置管理的直接政策依據(jù)。 劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使 用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金 .并以此計(jì)算租金或增加國(guó)家資本金、國(guó)家股本金。 這樣，授權(quán)經(jīng)營(yíng)政策不斷完善，國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的權(quán)能、授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式的審批程式等有了明確的規(guī)范，在國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)所屬企業(yè)的公司制改革中被普遍采用。國(guó)有資產(chǎn)授