福州別墅市場(chǎng)報(bào)告20xx版(完整版)
【正文】 地下空間，全天候地下停車場(chǎng) （人車分流，路面無車處理）。 （ 4） 下沉式庭院，該項(xiàng)目的獨(dú)特之處 （要到現(xiàn)場(chǎng)才能體會(huì)） ，吸引較多客戶 購(gòu)買的因素 之一 。 （ 3） 周邊市政配套不夠完善。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： （ 1） 推廣核心 點(diǎn)： 品牌 +景觀（園林 +水景 —— 打造一百多畝的全實(shí)景樣板區(qū)現(xiàn)房 ）及配套重資投入 +國(guó)人文化生活理念 。 萬科 提倡的就是一種“感受”，讓客戶不只停留在對(duì)房子本身的認(rèn)識(shí)，更偏重于客戶對(duì)居住文化的理解。 五、市中心板塊別墅市場(chǎng)分析 案名 項(xiàng)目位置 占地(畝 ) 總建(萬㎡ ) 容積 率 總戶數(shù) (戶 ) 在售產(chǎn)品類型及面 積（㎡ ) 售價(jià) 去化量 /推出量 已推產(chǎn)品 去化率 后期余量 均價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（萬） 大儒世家歸壹墅 鼓樓區(qū)梅峰西路金牛山北面 71 疊拼 190/聯(lián)排 231 合院 300/雙拼 392 預(yù)計(jì) 20000 聯(lián) 排 600700 雙拼 10001200 一期推出聯(lián)排 17 套 —— 聯(lián)排 11/雙拼 14 合院 9/疊拼 22 運(yùn)盛美之國(guó) 鼓樓區(qū)梅峰路166 號(hào) 310 —— —— —— 已推出 產(chǎn)品售罄 100% 后期為 獨(dú)棟、雙拼 ， 系 三盛開發(fā) 市中心板塊供求比率最高，目前 在售別墅僅 歸壹墅 ， 案名 中 “壹 ”的由來是想說明 其 仍 目前鼓樓在售的唯一別墅 ， 供應(yīng)稀缺 僅 71 席 。 7 四 、 閩侯板塊別墅市場(chǎng)分析 案名 項(xiàng)目位置 占地(畝 ) 總建 (萬㎡ ) 容積 率 總戶數(shù) (戶 ) 在售產(chǎn)品類型及面積（㎡ ) 售價(jià) 去化量 /推出量 已推產(chǎn)品去 化率 后期余量 均價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（萬） 建發(fā) 北緯 25N 安妮女王 占地 300 畝僅 300 戶， 130 米海拔高度 ，景觀視野好、原生態(tài)環(huán)境的半坡湖墅區(qū)。 1 福州別墅市場(chǎng)報(bào)告 （ 2020 版） 2 【綱 要】 一、 福州別墅市場(chǎng) 分析 ： 福州別墅市場(chǎng)整體分析 二、板塊別墅 市場(chǎng)分析 五四北板塊市場(chǎng)分析 馬尾板塊市場(chǎng)分析 金山板塊市場(chǎng)分析 閩侯板塊市場(chǎng)分析 市中心板塊市場(chǎng)分析 城門 、東區(qū)、永泰 板塊市場(chǎng)分析 三、 別墅個(gè)案點(diǎn)評(píng) 萬科 奧林匹克花園 早期規(guī)劃定位為花園洋房及別墅， 后更改 規(guī)劃 于 09 年 12 月 11 日通過 ，現(xiàn)大多以 高層住宅 為主 ，且由三盛地產(chǎn)開發(fā)。領(lǐng)域 荊溪荔園 度假村旁 396 200 獨(dú)棟 600700 獨(dú)棟 20000 獨(dú)棟 1200 二期 70/80 88% 約 80100 融僑 運(yùn)盛 美之國(guó) 后期產(chǎn)品為三盛地產(chǎn)開發(fā)，預(yù)計(jì)售價(jià)在 25000 元 /平米起。 （ 3） 原創(chuàng)空間 擴(kuò)容夢(mèng)想：買兩房用三房，買三房用四房 。 對(duì)旗山資源的占有，有山有水 。 街區(qū)氛圍的營(yíng)造 錦溪旁的景觀 別墅 社區(qū) 外立面 13 三、 正祥 項(xiàng)目劣勢(shì)： （ 1） 周邊市政配套不夠完善。 （ 4） 別墅電梯入戶禮遇，私家獨(dú)立入戶庭院 。 （ 3） 沿江濱及濕地和私家島嶼，周邊有大片荔枝園，原生態(tài)自然環(huán)境好 。 項(xiàng)目劣勢(shì)： （ 1） 售樓部設(shè)在別墅內(nèi)，過于簡(jiǎn)單，且 為 早期 設(shè)計(jì) ，已不顯檔次 。他們對(duì)地段、配套有一定的敏感度，更注重房子和小區(qū)的品質(zhì)； 在市區(qū)已經(jīng)房產(chǎn)，希望購(gòu)置別墅。 五 、目標(biāo)客戶群小結(jié) 福州別墅 在市場(chǎng)不斷放量的情況下，將面臨著更多競(jìng)爭(zhēng)狀況，消費(fèi)者更加趨向 理性消費(fèi)，因此，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷模式上更加應(yīng) 趨向 實(shí)景 展示項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值和投資升值前景 。但在獨(dú)棟產(chǎn)品斷檔的情況下，雙拼受到市場(chǎng)追捧 。 聯(lián)庭： 福州新星產(chǎn)品，僅華潤(rùn)一家，共 246 套，目前已預(yù)約了 360 組客戶。 福州別墅市場(chǎng)客戶群體主要的是福州本地、五區(qū)八縣的高端收入群體，購(gòu)買別墅的動(dòng)機(jī)從項(xiàng)目的功能使用型逐步到投資升值型，消費(fèi)等級(jí)越高，投資導(dǎo)向特征就會(huì)越加明顯 ，因此在針對(duì)客戶群營(yíng)銷中， 要 更加要注重客戶群的購(gòu)買動(dòng)機(jī) 。相對(duì)于社區(qū)品質(zhì)，他們更關(guān)注整個(gè)大環(huán)境。 （ 3） 生活 不 便，周邊市政配套 少；交通不 便，路線太雜，大型運(yùn)輸車輛較多 。 （ 2） 總價(jià)較高 。 （ 2）戶（樓上）與戶（樓下）間的私密性不足。 （ 3） 花園面積小 ，且社區(qū)內(nèi)綠化層次感不強(qiáng)。水院 （ 3） 街區(qū)氛圍的營(yíng)造： 田園有機(jī)生活館、商業(yè)街的營(yíng)造 等，已成功體現(xiàn)了人們未來生活美好的環(huán)境，讓人感受到未來生活的便利 。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 因擴(kuò)容空間（將內(nèi)庭院倒上樓板，使空間利用較足）及車位的占用，導(dǎo)致別墅幾乎無花間面積 （ 贈(zèng)送 ） ，高層將陽臺(tái)等空間利用到室內(nèi)， 導(dǎo)
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