【正文】 區(qū)域標(biāo)桿主要為金地和萬科，兩家都銷售良好。 ? 區(qū)域標(biāo)桿大華錦繡華城品質(zhì)很好，銷售良好。 ? 區(qū)域標(biāo)桿保利葉上海，品質(zhì)較好，去化迅速。 ? 主要配套集中在南九亭的老鎮(zhèn)上，北九亭配套較少。 ? 目前生活配套還不是很完善，商業(yè)設(shè)施較少。 ? 受益張江的發(fā)展，唐鎮(zhèn)近幾年也迅速發(fā)展，房價(jià)漲速較快。該案一期整幢均為上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 26 4 層，地上三層，地下一層，每戶附帶車位，目前均價(jià) 12000/平方米。該案位于松江新橋鎮(zhèn)， 周邊配套較 成熟 ，整個(gè)花園利用天然和人造河道營造出江南水鄉(xiāng)的感覺。一季度獨(dú)棟別墅新增供應(yīng)量不多，僅 萬平方米，同環(huán)比均大幅萎縮了五成以上。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 19 一季度各區(qū)域公寓產(chǎn)品供求情況050000100000150000200000250000300000350000400000450000平方米050001000015000200002500030000350004000045000元 / 平方米成交量 399122 354055 281378 202897 199602 180964 137645 130299 96362 93695 82346 80347 61308 45865 22097 14958 12633 12264 3591 供應(yīng)量 301627 202005 225246 43930 137911 106889 76805 44398 111058 52753 37174 13595 24554 82575 1423 19668 401 成交均價(jià) 10010 16171 8825 7144 12184 8659 16831 14128 9266 24461 4727 17171 21059 5726 29524 31540 6708 23711 42473寶山 浦東 松江 南匯 閔行 嘉定 閘北 普陀 青浦 長寧 金山 楊浦 徐匯 奉賢 黃浦 靜安 崇明 虹口 盧灣 從公寓產(chǎn)品的供應(yīng)排名來看，閘北大寧板塊的慧芝湖花園一季度供應(yīng)量最大，共推出 626 套、 76805 平方米公寓。同比 08 年一 季度上漲 512 元 /平方米，漲幅 4%。 由于我國經(jīng)濟(jì)的長期總體走勢還是向好的，因此，我們預(yù)計(jì)未來的房地產(chǎn)市場將會以波浪的形式振蕩上行，總體表現(xiàn)以“穩(wěn)”為主。新標(biāo)準(zhǔn)的推出使得市場上符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源有所增加，擴(kuò)大了上海房產(chǎn)新政的適用范圍，對促進(jìn)市場消費(fèi)將起到明顯的積極作用。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 13 稅收 ? 對儲蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅。 利率 7 折優(yōu)惠 去年 10月央行宣布，自 2020年 10月 27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的 。 進(jìn)入 2020 年下半年，隨著 金融危機(jī) 的蔓延 、 加深 和 CPI 連續(xù)回落 ， 中央 明確宏觀調(diào)控方針為： 保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)。 2020 年我國經(jīng)濟(jì)開始下行，其中三季度經(jīng)濟(jì)增長已快速下滑至9%，通貨膨脹也快速回落。次貸危機(jī)也演變成百年一遇的金融風(fēng)暴并波及全球，諸多發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)已經(jīng)或正在步入衰退。 但由于世界經(jīng)濟(jì)仍然處于低位，并存在較大不確定性。從適度寬松貨幣政策的落實(shí)，到國務(wù)院提出的 9 項(xiàng)金融措施，再到進(jìn)一步細(xì)化金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 30 條意見，金融體系正在多渠道 地 為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供 幫助 。 ? 對于 首次購買普通自住住房的住房公積金貸款政策執(zhí)行的借款家庭，每戶家庭基本住房公積金的最高貸款限額為 60萬元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為 80萬元。 減免 稅費(fèi)相當(dāng)于降低 了 購房成本，有助于提 升成交量，表明政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的決心 。預(yù)示著后市 仍有 發(fā)展。大量存量房的積壓加上國家加快安置房的推出，擠壓了住宅產(chǎn)品市場空間，市場競爭激烈，面臨挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻。一季度全市公寓成交均價(jià)為 12428 元，和上季度基本持平。成交產(chǎn)品依然以聯(lián)體別墅為主，占成交總量的 64%，獨(dú)棟約占 3 成，比例基本保持不變。據(jù)了解，該批房源推出后，便取得了大定 31 套的銷售佳績。 聯(lián)體別墅 1 季度 環(huán)比上季增幅 同比 08年增幅 成交量 ㎡ 220557 14% 48% 供應(yīng)量 ㎡ 31% 66% 成交均價(jià) 元 /㎡ 13714 1% 12% 從聯(lián)體別墅每月走勢來看，成交量在 2 月份小幅增長后， 3 月份便迅速沖高，達(dá)到了 12 萬平方米，環(huán)比上月翻了一翻。該區(qū)域規(guī)劃有軌道交通 2 號線延伸段，未來交通便捷，配套較完善。 產(chǎn)品類型 小高層、聯(lián)排、雙拼 價(jià)格 13000~14000（公寓） 23000~25000（聯(lián)排、雙拼） 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 30 區(qū)域分析 ? 浦江鎮(zhèn)號稱是上海距離市中心最近的一個(gè)鎮(zhèn)，緊鄰?fù)猸h(huán)線，道路網(wǎng)絡(luò) 通暢。 產(chǎn)品類型 小高層為主，別墅 為輔 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 31 價(jià)格 9000~15000（公寓） 15000~16000（聯(lián)排） 區(qū)域分析 ? 松江九亭距離市區(qū)較遠(yuǎn)，距離外環(huán)線也有一段距離，地理位置一般，整體環(huán)境也一般。 ? 交通出行主要依靠將來的 7 號線，道路狀況一般，因此，公寓和別墅的價(jià)差較小。 產(chǎn)品類型 小高層、高層為主 價(jià)格 15000～ 18000（公寓） 區(qū)域分析 ? 北蔡版塊受益于世紀(jì)公園版塊輻射效應(yīng)，整體居住環(huán)境較好。 產(chǎn)品類型 小高層、高層為主，聯(lián)排、雙拼少量 價(jià)格 17000～ 21500（公寓） 30000（聯(lián)排、雙拼） 區(qū)域分析 ? 三林受益于最直接的世博概念板塊，地段價(jià)值很高。 ? 區(qū)域內(nèi)生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，居住氛圍濃。 ? 區(qū)域內(nèi)生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，并且居住檔次也比較高。 ? 區(qū)域內(nèi)生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，并且居住檔次也非常高。按照上海建設(shè)“四個(gè)中心”國家戰(zhàn)略的要求，依托深水港、航空港兩大國際樞紐港，延伸和拓展浦東開發(fā)開放的經(jīng)濟(jì)社會效應(yīng)， 南匯區(qū)功能定位為上海國際航運(yùn)中心主體功能區(qū)、現(xiàn)代裝備業(yè)為主體的先進(jìn)制造業(yè)集群高地和自然與人文景觀俱佳的旅游休閑度假區(qū) 。 大團(tuán)都市農(nóng)業(yè)區(qū)： 以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和大團(tuán)、老港部分地區(qū)為主，重點(diǎn)發(fā)展種源農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工和生態(tài)農(nóng)場，成為都市型農(nóng)業(yè)示范中心。 滬蘆高速公路經(jīng)濟(jì)帶 —— 以滬蘆高速公路交通區(qū)位的優(yōu)勢，吸納國內(nèi)外資本在其沿線的 4 個(gè)節(jié)點(diǎn)的集中投入，使資金、技術(shù)、勞動力等要素迅速聚集，形成“高速公路產(chǎn)業(yè)帶”。由于其與浦東之間特殊的地理關(guān)系，受到浦東開發(fā)建設(shè)的輻射，發(fā)展較早。 惠南鎮(zhèn)屬百年老鎮(zhèn)，目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在該鎮(zhèn)的東北角、東南角和西北角。其整體居住和消費(fèi)的檔次都要比其他區(qū)域高檔。 外環(huán)外附近的住宅單價(jià)普遍超過了 10000，并且總價(jià)優(yōu)勢明顯。灣流域”、“萬科金色里程”、“金誼河畔”、“尚東國際名園” 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 54 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 55 5）項(xiàng)目分析： 項(xiàng) 目 名 稱 地點(diǎn) 產(chǎn)品 價(jià) 格 （元 /M2） 面 積 （ M2） 開 盤 日 期 去化 優(yōu) 劣 勢 金地灣流域 尚博路518弄 14F 小高層 6F小洋房 雙拼 小高層15500 小洋房17000 雙拼30000 8789/2 房 90130/3 房 171/4+1 房 240253/雙拼 .05 剩余房源不多 三林，地段好 房型創(chuàng)新，豐富多樣 配套完善，生活便利 交通便捷 萬科金色里程 高青路楊高南路 18F 高層 3 層聯(lián)排 18000（精裝） 28500 （聯(lián)排） 90/3 房 260270/聯(lián)排 .27 售完 大三林，地段好 混合社區(qū)規(guī)劃好 內(nèi)外環(huán)間，城市別墅 配套成熟、生活機(jī)能完善 大橋、隧道、軌交，便捷 金誼河畔 永泰路595弄 13+1F小高層 17+1小高層 17500 107113/2房 134/3房 .23 剩余房源不多 面積大，總價(jià)高 60%的綠化率高 交通便捷 配套完善，生活便利 尚東國際名園 板泉路東明路口 8F小高層 4+1F花園洋房 21500 113120/2 房 133/3 房 160/花園洋房 .14 單價(jià)高 面積大，總價(jià)高 大橋、隧道、軌交，交通便捷 配套完善，生活機(jī)能完善 產(chǎn)品檔次較高 6）分析： ? 緊鄰世博會址，地段優(yōu)勢明顯 ； ? 產(chǎn)品以小高層、花園洋房為主，別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主 ； ? 單價(jià)和總價(jià)都相當(dāng)高，產(chǎn)品規(guī)劃檔次也比較高 ； ? 周邊配套成熟，學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全 ； ? 大橋、隧道、軌道交通，形成立體交通網(wǎng)，出行便捷 ； ? 區(qū)域環(huán)境成熟，已經(jīng)形成高檔居住氛圍 。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 57 C、交通環(huán)境 目前有滬南線、環(huán)南一大道、外環(huán)高架，揚(yáng)高路等主要交通干線，有十多條公交線路可直達(dá)市中心各區(qū)域，周浦鎮(zhèn)上的 45 581路、陸周專線、萬野專線、南新專線更可直達(dá)南京路、人民廣場、陸家嘴、萬體館、上海站等地。據(jù)悉，目前周浦鎮(zhèn)中心正在規(guī)劃建設(shè)建筑面積達(dá) 10萬平方米的 “新豫園商城 ”，這一項(xiàng)目完成后也將對周邊商業(yè)、房產(chǎn)市場有強(qiáng)大推動作用。 C、客源總體分析 ? 該區(qū)域競爭市場上客源面廣，基本包含了南匯區(qū)域各個(gè)層面的購房者。 ? 主力客群以市區(qū)，尤其是浦東 區(qū)域?yàn)橹鳌?素來有“小上?！敝Q。 康沈路小上海旅游文化商城 超市便利有：華聯(lián)， 21 世紀(jì)，聯(lián) 華，家得利，農(nóng)工商，友誼等 餐飲食品有：通海酒家，泰苑海鮮，金師傅，東北大媽水餃，麥德仕，克莉絲仃，早苗，名代等 金融機(jī)構(gòu)有：農(nóng)行，建行，中行，工行，浦發(fā)銀行，周浦鎮(zhèn)郵局等； 教育機(jī)構(gòu)有：成人教育學(xué)校，周浦小學(xué)，東南幼兒園，鎮(zhèn)第三小學(xué)，周浦鎮(zhèn)小學(xué)，周東小學(xué)，周浦高級中學(xué)， 百貨零售有：柯達(dá)沖印，啄木鳥，金伯利，紅星，美亞，老鳳祥，海兒，唐獅，三槍，文峰，明星，天雅，華泰，蜂星，喬家柵，家具城等。 年家浜路上的周浦萬達(dá)廣場將于下半年開業(yè)，這也說明了周浦未來的發(fā)展方向?qū)⒊蔀?又一個(gè)城市副中心 。 南郊花園等樓盤在短短的幾年中引起了購房者的追捧。 ○ 周邊生活配套成熟。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 72 競爭個(gè)案分析 ： 綠洲康城親水灣 1）地點(diǎn)： 康橋路 1388 號 中外環(huán)間 2）產(chǎn)品：小高層 3）開盤時(shí)間： 4）量體：總 100 萬平米 5）容積率： 6）綠化率： 43% 。其中 ，大 潤發(fā) 超市所設(shè) 有 的 肯德基、永和豆?jié){、上島咖啡等 知名品牌 餐飲場所， 及 以零售小商品為主 的商場 ， 基本能滿足民生之需求 。 由于周康中心鎮(zhèn)舊城改造的啟動，周康中心鎮(zhèn)的起步比較晚， 隨著第一輪城改的開始，許多當(dāng)?shù)鼐用駨脑瓉淼呐f房中解放出來，有了改善居住條件的需求，自住的用途就成為了本區(qū)域支撐樓市的主力，因此周康板塊房價(jià)的走勢相當(dāng)穩(wěn)定。目 前“高壓綠化走廊”計(jì)劃已率先實(shí)施，同時(shí)，計(jì)劃在此開發(fā)的國家醫(yī)學(xué)園區(qū)也已經(jīng)動工。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 67 作為 “一城九鎮(zhèn) ”之一 的 周浦鎮(zhèn)是南匯 “周康中心 ”的重點(diǎn)規(guī)劃城鎮(zhèn) ，它 歷來商業(yè)比較發(fā)達(dá)，素有 “小上海 ”之稱。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 64 交通狀況 隨著市政建設(shè)的大量投入，現(xiàn)在連接上海市區(qū)和周浦的交通已十分便利， 目前有滬南線、環(huán)南一大道、外環(huán)高架，揚(yáng)高路等主要交通干 線， 有十多條公交線路可直達(dá)市中心各區(qū)域 ， 周浦鎮(zhèn)上的 45 58992 路、陸周專線、萬野專線、南新專線更可直達(dá)南京路、人民廣場、陸家嘴、萬體館、上海站等地。 ? 該區(qū)域，具有高尚品質(zhì)、舒適情調(diào)、并且能標(biāo)簽身份的樓盤是目標(biāo)客戶最為重視的；新城區(qū)商品住宅市場已經(jīng)逐步進(jìn)入一個(gè)品牌競爭的時(shí)代，企業(yè)品牌對樓盤銷售拉動作用明顯，成為獲得競爭優(yōu)勢的重要因素。 ? 中高文化層次的收入水平的提高為市場提供了相當(dāng)?shù)臐撛谥袑淤彿靠驮础? 住宅產(chǎn)品 A、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)在售樓盤：綠洲康城?親水灣、綠地東上海、保利林語溪； 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 59 周康區(qū)域主要在售樓盤列表 案名 地址 產(chǎn)品 價(jià)格（元 /平方