【正文】 ；以及馬濮路未來規(guī)劃為餐飲一條街，因此我們對周邊建材、家居市場以及區(qū)域內小區(qū)的底商進行了詳細 的調研，下面進行分析： 一）建材、家居市場 市場分析 花山路東源建材街在馬鞍山市有十幾年的歷史，在市民的意識里形成了買建材就到花山路的意識，這條街長達 2000 米，有上百間店面和兩個綜合性的建材市場，分別為東源美家樂家具廣場和康華建材市場、力華家居廣場，而且招商的情況較為良好。 馬鞍山總體上商業(yè)多數是低水平的競爭，商業(yè)服務精神乏善可陳。 錦華商業(yè)大廈 錦華商業(yè)大廈正對馬鞍山經濟支柱企業(yè)馬鞍山鋼鐵集團總部而建， 7500 平方米的營業(yè)面積業(yè)態(tài)齊全，目標消費群體就鎖定鞍鋼員工。家家愛廣場營業(yè)面積 2 萬平方 米左右，開業(yè)后填補了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。翠林是馬鞍山的知名品牌， 2020 年 8 月開業(yè)，營業(yè)面積僅 8000 平方米左右，其憑借良好的服務和低廉的價格贏得了市場的認可，因而自開業(yè)以來一直獲得良好的經營效益，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費。這一區(qū)域的商業(yè)總供應量在 30 萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現狀，業(yè)種進一步豐富。 幾大商場都在走中低端路線，致使 人均收入列安徽省第一位的馬鞍山市大部分中高端消費流入南京等周邊大城市。 ? 緊縮型宏觀調控的?翹尾巴效應?仍需要密切關注，特別是房地產金融形勢仍十分嚴峻，個別弱小房地產企業(yè)資金鏈斷裂的可能性仍不能排除，房地產投融資體制迫切需要創(chuàng)新。拓展了房地產服務業(yè)的外延。 馬鞍山近幾年加大土地供給總量的效應初步顯現，新增上市商品房總量增加；與此相對應，隨著城市建設拆遷的實施和城市化進程的推進，及 市民改善住房條件的需要，市場成交量有效放大，市場逐步趨于成熟和 穩(wěn)定。 5. 產品銷售情況 市場現有樓盤在銷售力的體現上展示不足、重視不夠，在案場布置， VI展示等各方面鮮有讓人眼前一亮、富有視覺沖擊的佳品；在銷售現場的氣氛營造上，無論從銷售人員的專業(yè)素質、對項目產品的理解及房地產知識的了解等方面，還是從接待客戶流程的控制、看房現場的規(guī)范性等方面，與上海、南京等地相比，都相差甚遠。 建筑外立面大部分采用涂料以及面磚為主，面磚的市場接受度更高一點，因此本項目在后續(xù)設計的同時要充分考慮這一消費特點。 2. 規(guī)模及分期特征 從規(guī)模上來看，馬鞍山市場已進入大盤時代。 3. 區(qū)域市場競爭狀況分析 根據目前本項目的實際情況，項目所處板塊是目前馬鞍山競爭能力相對較強的區(qū)域，這既是挑戰(zhàn)也是機遇。項目內部規(guī)劃有大型的主力店（樂購超市）、學校 (小學、中學 )等自主配套較為完善。 4. 馬鞍山房地產市場重點個案分析 1）、東方明珠 ? 基本資料 ? 位置：江東大道與橋山路交界處 ? 開發(fā)商：上海地產 ? 整體規(guī)劃：占地面積約 60平方，總建面積約 75萬平方米， ? 在售范圍：多層、小高層、高層、別墅（疊加、聯排） ? 均 價； 2850元 /㎡（多層住宅） ? 綜合分析 東方明珠項目是有上海地產集團在馬鞍山投資開發(fā)的項目，項目總建約 60 萬平方米，是現階段馬鞍山市規(guī) 模最大的項目。消費者接受度不高； 消費群體 高端別 墅物業(yè)主要消費群體為政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。 消費群體 中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費群體為政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。 . 宏觀政策調控，持幣觀望現象增加 隨著 2020年國八條 2020年國六條的影響這在一定的程度上影響消費者的消費心理，持幣觀望者增加。但另一方面，房地產業(yè)可以作為保值的產品之一，房地產市場也得到市場更高的認可。收入的增加激活了居民消費升級，在居民的衣、食、住、行消費分類中，住房、汽車已成消費熱點。名筑，現階段銷售均價已經超過 5000元/平方米，但是市場銷售形勢非常好，同時市場上其他一些項目設計有的一些 高檔疊加產品，基本上都被市場搶購一空。僅舊城改造一項就創(chuàng)造了 45萬平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于 9萬平方米的住房需求。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學城規(guī)劃構想 下逐步建立起來的，起點較高，規(guī)劃具有前瞻性。 2020年實際利用外資 ，實際利用內資 100億元，分別增長 %和 %。新城東區(qū)規(guī)劃總面積 12 平方公里，進駐高校 68所，人口約 6 萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點突出生態(tài)園林建筑特色。 . ?南進東擴?城市發(fā)展主軸確立，與南京、蕪湖形成聯動效應 馬鞍山市域已經形成?南進東擴?的 城市發(fā)展方向。 馬鞍山是 20 世紀 50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現轄三區(qū)一縣。~118176。~31176。馬鞍山市城市綜合實力越上新臺階。開放環(huán)境進一步改善，榮列國家統(tǒng)計局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜。積極實施?走出去?戰(zhàn)略，完成外貿進出口總額 20 億美元，增長 %。積極創(chuàng)新招商方式，全市組建 100個招商小分隊進駐沿海和經濟發(fā)達地區(qū)，建立了覆蓋廣泛的招商網絡。 64707596942811556137750500010000150002001年 2002年 2020年 2020年 2020年城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款（元） 馬鞍山市城鄉(xiāng)居民人均銀行儲蓄存款額呈現逐年上升趨勢，年增長幅度連續(xù)三年超 15％， 2020 年末為 13775元，與 04年相比增長 2219 元。 截至 2020年底馬鞍山市人均 GDP已經突破 4000美元達到 4077美元，標志著馬鞍山市房地產市場進入高速發(fā)展期。這表明馬鞍山市消費者具有較強的潛在消費能力，將有力的推動馬鞍山房地產市場的發(fā)展。慈湖經濟開發(fā)區(qū)基礎設施日趨完善，區(qū)內完成固定資產投資突破 20億元；工業(yè)銷售收入達到 46億元，增長 %；實際利用外資 3384萬美元，增長 65%。加快了與長三角城市對接的步伐，與皖江城市的協作進一步加強。 . 城市發(fā)展前景樂觀，城市綜合實力躍上新平臺 馬鞍山市正朝著現代化大都市的目標邁進，城市化進程加快。 4639。 2139。至蕪湖市區(qū) 30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經濟發(fā)達的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。 馬鞍山市下轄三區(qū)一縣： 花山區(qū)、雨山區(qū)、金家莊區(qū)與當涂縣 —— ?南進東擴? 馬鞍山市整體城市現階段形成了?南進、東擴?的一個發(fā)展格局，南部將會是未來馬鞍山市政府所在地，也是市政府著力拓展的重點區(qū)域，東部則是馬鞍山市新東區(qū)，著力與南京靠攏并形成聯動發(fā)展； —— 長江中下游重要的制造業(yè)基地 ? 長江中下游地區(qū)現代加工制造基地； ? 國內外著名的資源密集型工礦城市； ? 長江中下游地區(qū)休閑旅游基地； 金家莊區(qū)： 老工業(yè)基地以馬鞍山鋼鐵公司為龍頭的鋼鐵產業(yè)為主、物流中心、農業(yè)基地； 花山區(qū)： 現行的行政中心、商貿中心、旅游、教育中心（大學城）； 雨山區(qū)： 規(guī)劃中的馬鞍山市的行政中心、大型交通樞紐、物流中心、高新科技產業(yè)區(qū)、鋼鐵配套采礦區(qū)； 綜合分析：現階段項目所在區(qū)域屬于花山區(qū)境內，主要定位為馬鞍山市老城區(qū)的銜接地帶，區(qū)域在定位上不具備很強 的綜合市場競爭優(yōu)勢，在區(qū)域定位、住宅定位上明顯弱于雨山區(qū)，區(qū)域整體競爭功能有待提高。大橋選址及路線目前已經正式敲定：南起皖蘇交界處的當涂縣牛路口，馬鞍山至江蘇溧水高速 公路 江蘇段，跨江后進入巢湖，止于和縣，路線全長約 33 公里，其中大橋長約 10 公里，南岸接線長約 17 公里，北岸接線長約 6 公里，全線采用 6車道高速公路標準建設。 . 城市經濟高速增長，推動城市擴容 馬鞍山市位于皖江經濟圈與南京都市圈交匯核心地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和所在雙重經濟動力的推動下為馬鞍山市的經濟發(fā)展提供了有利的背景。 馬鞍山城市吸納外資的能力不斷 增強，同時對外來人口接納能力也增強，有利推動樂馬鞍山房地產市場的發(fā)展。 . 房價仍作為第一購買因素，消費者對產品關注度逐年提升 從銷售角度來看，由于宏觀調控的影響，高總價大面積項目的銷售量有所縮水，說明馬鞍山消費者的購房理念已經趨于理性消費，并不是一味的追捧高價樓盤，相反消費者更加注重對樓盤產品細節(jié)、品質及實用性的考慮 。首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以萬馬、海外海較為代表性，房市的激活也同這批企業(yè)的進入有很大關系。隨著產業(yè)結構的提升，以 IT 產業(yè)為首的產業(yè)集聚，工業(yè)化發(fā)展進入快速成長期，國民經濟出現了前所未有的增長勢頭，近兩年馬鞍山生產總值（按現價 計算）增速均超過 36%，強大的工業(yè)支撐和迅猛的經濟發(fā)展成為馬鞍山房地產發(fā)展的內在動因。目前，居民投資渠道不暢，加上前幾年來銀行一再降息、股市持續(xù)低迷，房產由于其良好的保值、增值性而顯得一枝獨秀，成為人們投資的熱點。 . 城市定位明確，經濟帶動能力增強， 有效促進房地產市場發(fā)展； 馬鞍山市定為為長江中下游地區(qū)大型的重要的制造中心，在馬鋼為先導的一批支柱企業(yè)的帶動下，集群效應逐步顯現，帶來產業(yè)人口的增加，有利于促進房地產市場的發(fā)展； . 人民幣升值帶來的通貨膨脹，房地產成為投資熱點之一 由于 2020年人民幣國際匯率創(chuàng)出新高，人民幣升值成為國際資金投資的熱點之一，龐大的國際資金為了進入中國市場，紛紛通過各種渠道進入，房地產則成為大額資金進駐中國最好的渠道之一。 第二部分：馬鞍山住宅房地產現狀特征分析 1. 市場區(qū)域劃分及特征分析 馬鞍山市房地產板塊按照城市行政區(qū)域劃分為 :金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； 2. 馬鞍山住宅市場各板塊競爭對手研究和分析 花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴 主戰(zhàn)場； 雨山板塊 ――高新區(qū)產業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進主陣營； 金家莊板塊――成熟產業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現階段多為經濟適用房（未見商品房項目）。 . 花山板塊競爭樓盤建筑風格與外立面分析 ? 區(qū)域內樓盤建筑風格多 以現代建筑風格為主，少量歐式風格，消費者對歐式建筑風格產品接受度較高； ? 目前板塊內樓盤已有項目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結合的三段式?方式品質感覺較強，個別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費者對?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 花山板塊競爭樓盤配套設施分析 ? 區(qū)域為馬鞍山的現行的行政中心，除板塊東部個別外，板塊內樓盤配套設施較為單一，多為項目沿外部規(guī)劃區(qū)域建設商鋪； ? 板塊東部樓盤遠離城市消費中心，且項目多為大盤開發(fā)，項目內部配套規(guī)劃較為完善，主要集中在超市、學校、幼兒園集中運動休閑區(qū)等； . 花 山板塊在售樓盤后續(xù)供應量狀況 花山板塊住宅區(qū)域逐步向東擴張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預計后續(xù)總供應量將達到 100 萬平方米。靠近雨山湖區(qū)域的消費人群主要為：富裕階層，收入水平及教育水平較高。國際華城 ? 基本資料 ? 位置：湖南東路 ? 開發(fā)商：蕪湖中聯集團 ? 整體規(guī)劃：占地面積約 ，總建面積約 72萬平方米， ? 在售 范圍：多層、小高層、高層、別墅（獨立、聯排） ? 均 價； 2900元 /㎡（多層住宅） ? 綜合分析 國際華城位于馬鞍山市湖南路（江東大道以東），規(guī)劃總建筑面積 72萬平方米，總投資約 15 億元人民幣，是集住宅、商業(yè)、辦公、酒店、會所為一體的綜合性住宅小區(qū)。項目疊加產品 2020 年 5 月推出 84套疊加別墅，主力面積為 200 ㎡，開盤兩個月內快速去化完畢?，F階段偏歐式的建筑風格也比較受到市場的青睞。 3. 外立面及建筑材料 馬鞍山房地產首次行在售項目外立面大都用面磚與涂料結合裝飾，亦有個別樓盤全部使用面磚裝飾外立面，如東方明珠； 根據即將進入馬鞍山的外地品牌開發(fā)公司的開發(fā)經驗來看，立面 大都為現代簡約風格、線條橫豎分明但比例和配色接近柔和、人性。綜合市場情況得出，二房比例約在 35%左右，三房（含小三房）在 50％左右，四房及以上約在 15％。 房地產投資作為擴大投資需求 的重要增長點，有效的拉動了社會經濟的增長。 2020年，馬鞍山房地產業(yè)在市場化運作機制方面又有了較大進步，房地產投資的軟環(huán)境不斷優(yōu)化。受其影響比較明顯的還有二手房市場，市場惜售現象已經顯現?；ㄉ桨鍓K住宅區(qū)域逐步向東擴張，由于該區(qū)域在售的樓盤較多，預計后續(xù)總供應量將達到 100萬平方米。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會消費品零售總額的絕對主力。夢都 和塞納河畔近年來大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內有著不可替代的壟斷地位?？傮w而言，娛樂業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設施設備和服務都不夠檔次。 個案說明 項目名稱 外觀 項目介紹 華聯商廈 1996 年建成 的華聯商廈地處馬鞍山中心商業(yè)地區(qū)的團結廣場，建設面積 7400 平方米。 從細分業(yè)態(tài)來說，餐飲業(yè)由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭激烈；五金和建材市場逐步調整了無序競爭的狀態(tài)，開始進行整合；馬鞍山的特色文化目前只有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當大。 目前花山路上的商業(yè)租金情況為：最早租的房子為 25 元 /平。除了政府強制實施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都 相對比較零散。 鴻泰新百購物中心 位