【正文】 利率至 ， 16日，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為 5%至 10%，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市。 濟(jì)寧商圈掃描 太白東路商圈以銀座商城為核心，本案商業(yè)具備打造新商圈潛質(zhì)，業(yè)態(tài)上存在發(fā)展成為第三代商業(yè)機(jī)會(huì) ?本項(xiàng)目商業(yè)體量為既有商圈體量 50%，具備成為一極的條件。 ? 豪德商貿(mào)城屬大型專業(yè)類集散市場，客戶層面跨越魯西南，很好的完成招商。 濟(jì)寧商務(wù)區(qū)集中分布在洸河路兩側(cè)，目前供應(yīng)總量約5萬㎡，未來 2~3年內(nèi)供應(yīng)劇增，預(yù)計(jì)有 5060萬㎡ ?2 ?2 ?1 ?1 ?濟(jì)寧寫字樓市場供應(yīng) 萬麗福德廣場 _5萬平方米 ?1 楊柳國際新城 _約 10萬萬平米 森泰首府 _體量未知 ?2 ?2 世易尚城 _ 已售完 建設(shè)廣場東北、西北角 兩塊地 _體量未知 ?1 萬達(dá)廣場 _約 10萬平米 ?3 吳泰匝路塊地 _體量未知 ?寫字樓的供應(yīng)量未來 2~3年有可能呈爆發(fā)式供應(yīng)。 從二、三線城市辦公物業(yè)發(fā)展歷程看：濟(jì)寧現(xiàn)處在以中小面積需求為起點(diǎn)逐漸向形象、檔次等成熟階段發(fā)展 萌芽階段 啟動(dòng)階段 發(fā)展階段 成熟階段 ?辦公需要 ?住宅改辦公 ?草創(chuàng)型企業(yè) ?住宅 ?使用成本 ?地段 ?面積較小 ?改善環(huán)境 ?住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公 ?成長型中小企業(yè) ?第一代商務(wù)公寓 ?位臵 ?價(jià)格 ?交通 ?使用成本 ?動(dòng)因 ?表現(xiàn)形式 ?產(chǎn)品特征 ?客戶特征 ?客戶關(guān)注點(diǎn) ?追求形象 ?純商務(wù)形象 ?迅速發(fā)展的中小企業(yè) ?初具規(guī)模的企業(yè) ?純寫字樓開始出現(xiàn) ?位臵 ?配套 ?硬件 ?商務(wù)氛圍 ?需求多樣化 ?多樣化 ?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存 ?地段 ?服務(wù) ?軟環(huán)境 ?健康、風(fēng)景 所處階段 ?數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)模型 世聯(lián)模型 對本項(xiàng)目的啟示 —— 以中小企業(yè)及出具規(guī)模的企業(yè)為主，從位臵、配套、硬件和商務(wù)氛圍發(fā)力，打造純商務(wù)形象滿足客戶需求！ 當(dāng)前供應(yīng)稀少，未來 2~3年劇增；客戶以中小企業(yè)自用和投資客為主，同時(shí)存在大客戶潛在需求 寫字樓市場結(jié)論 ?濟(jì)寧商務(wù)區(qū)集中在洸河路兩側(cè)，當(dāng)前供應(yīng)量及消化量較少，預(yù)計(jì)未來 2~3年內(nèi)供應(yīng)呈爆發(fā)式增長 —— 利用當(dāng)前市場供應(yīng)空白，啟動(dòng)寫字樓大客戶銷售，作為回現(xiàn)補(bǔ)充。這個(gè)項(xiàng)目主要是地段好，所以賣的很好。 ?—— 2023年 1月年濟(jì)寧萬佳廣場銷售經(jīng)理訪談 對本項(xiàng)目啟示：擴(kuò)大客戶基數(shù)，實(shí)現(xiàn)快速消化，必須將居住類客戶納入進(jìn)來，同時(shí)細(xì)化政策彌合客戶需求 核心客戶 ?區(qū)域主流置業(yè)群體 ?辦公自用型客戶 重要客戶 I 重要客戶 II ?投資型客戶 ?客戶群體構(gòu)成 ?第一類為投資性客群， 他們年齡層較高，多為政府機(jī)關(guān)、 企事業(yè)單位或私企業(yè)主，生活和收入水平較為穩(wěn)定，多處于投資的目的購買公寓，期望未來升 ?值或獲取租金報(bào)酬。 濟(jì)寧市場結(jié)論 結(jié)論 2：商業(yè)、寫字樓、公寓核心目標(biāo)客群界定—— 濟(jì)寧市場結(jié)論 ?商業(yè)目標(biāo)客戶界定：本地客戶為主，投資兼自用客群占主導(dǎo)，臵業(yè)關(guān)注地段價(jià)值、和未來升值預(yù)期帶來的升值預(yù)期。 賞 2023年度推廣節(jié)奏 ，以城市商圈價(jià)值到資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行推高 思考四 城市核心商圈 進(jìn)行強(qiáng)烈的 商圈訴求向 商業(yè)主題定位， 功能定位 城市核心 資產(chǎn)價(jià)值訴求 ?10月底 ?11月初 ?12月初 ?12月底 ?時(shí)間 ?推售 如何在短周期內(nèi)迅速成交，實(shí)現(xiàn)回款？ ?世聯(lián)觀點(diǎn)： ，短周期、暴力推廣 、吸引全城關(guān)注。 核心策略 站位城市新中心，搶占時(shí)機(jī)，掀起市場狂潮，全面進(jìn)行客戶爭奪。 憑此卡購房成功后，老客戶獲得物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠權(quán)益。 Action 4：暖場活動(dòng) —— 雙油活動(dòng)根據(jù)客戶愛熱鬧特征，展開旺場活動(dòng)，保證濟(jì)寧第一的現(xiàn)場熱度 暖場活動(dòng) 展示與服務(wù)策略 91 ：綜合體、企業(yè)、政府、項(xiàng)目價(jià)值，商業(yè)資源展示、奢侈品嫁接 ?內(nèi)部包裝重點(diǎn)展示 ?—— 展示項(xiàng)目價(jià)值體系 ?—— 展示國內(nèi)綜合體案例 ?—— 展示城市核心變遷 ?—— 政府關(guān)注 ?商業(yè)資源展示嫁接 售樓處展示 92 ：通過外部景觀小品、建筑外形等元素營造休閑氛圍，使建筑成為城市景觀 ?售樓處外部包裝營造氛圍 — 充分展示休閑式綜合體感受 售樓處展示 93 —— 完善人性化導(dǎo)示系統(tǒng) 售樓處展示 —— 服務(wù)系統(tǒng)及過程體驗(yàn)營造尊貴感，形成高端品質(zhì)與價(jià)值聯(lián)想 ?在服務(wù)人員、保安的包裝形象上下功夫，體現(xiàn)城市服務(wù)形象。 ? 多重體系對置業(yè)顧問進(jìn)行銷售培訓(xùn)，加強(qiáng)銷售人員的工作與服務(wù)能力。 團(tuán)隊(duì)組建與確立 。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時(shí) 23分 1秒 23:23: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 23:23:0123:23:0123:23Sunday, March 26, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 23:23:0123:23:0123:233/26/2023 11:23:01 PM ?1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 11時(shí) 23分 1秒 下午 11時(shí) 23分 23:23: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 23:23:0123:23:0123:23Sunday, March 26, 2023 ?1知人者智，自知者明。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時(shí) 23分 1秒 23:23: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 11時(shí) 23分 :23March 26, 2023 ?1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 主力店招商同步進(jìn)行 . ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 臵業(yè)顧問上崗考核過程及所要接受的培訓(xùn)。 售樓處展示 —— 商業(yè)櫥窗提前展示 ?—— 商業(yè)價(jià)值的提前釋放，給到寫字樓銷售支持。 商業(yè) 客戶 公寓客戶 購房優(yōu)惠 購房優(yōu)惠 業(yè)主權(quán)益卡 ACTION4：物業(yè)聯(lián)動(dòng)策略（三種物業(yè)類型之間聯(lián)動(dòng)） 寫字樓 大客戶 租金 購房優(yōu)惠 客戶策略 建立客戶管理系統(tǒng)，形成置地獨(dú)有的營銷競爭力 目標(biāo) 以金融客戶與實(shí)力型老客戶基礎(chǔ)建立客戶會(huì) 組織客戶活動(dòng)，包括客戶維護(hù)活動(dòng)和新項(xiàng)目溝通會(huì)等 提供金融服務(wù)、咨詢、小眾活動(dòng)、消費(fèi)積分等； 與商家聯(lián)盟，客戶會(huì)會(huì)員享有置業(yè)優(yōu)惠、商家折扣等權(quán)益 關(guān)鍵動(dòng)作 項(xiàng)目開盤前建立，持續(xù)維護(hù) 實(shí)施時(shí)間 ACTION5：富邦金融匯 —— 財(cái)富俱樂部 ?搭建金融平臺(tái)： ?將金融客戶與金融中心客戶進(jìn)行雙向互動(dòng)與融合； 客戶策略 大客戶談判策略 —— 展開寫字樓大客戶計(jì)劃 ? 大廈局部冠名權(quán)益 ? 車位優(yōu)先銷售或優(yōu)惠 ? 布局及裝修需求定制 大客戶看房攻略 —— 高貴服務(wù) 制作大客戶置業(yè)手冊 客戶策略 活動(dòng)策略 時(shí)尚潮流第一 shopping mall商業(yè)品牌規(guī)劃發(fā)布會(huì) 要點(diǎn)： ； ； 。 客戶與渠道策略 傳播與媒體策略 價(jià)格與推售策略 活動(dòng)策略 展示與服務(wù)策略 四線齊發(fā)，全力搶奪客戶；以想象力撬動(dòng)市場奇跡！ 執(zhí)行策略 推廣與媒體策略 策略一 富邦國際金融中心項(xiàng)目推售與回款模型 寫字樓大客戶 認(rèn)購 1萬㎡ 商業(yè)啟動(dòng)認(rèn)購 商業(yè)內(nèi)部認(rèn)購 3萬平 +外部認(rèn)購； 公寓入市 整體形象 推廣商業(yè) 推廣商業(yè) ?10月底 ?11月初 ?12月初 商業(yè) ?12月底 寫字樓大客戶資金部分到位 住宅客戶資金到位 首批商業(yè)客戶；資金到位； 商業(yè)客戶資金到位 ?時(shí)間 ?客戶與資金 ?推售 推廣周期 公寓 站位城市，主打資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)與原始股價(jià)值，迅速形成群聚效應(yīng)； ? 中心在這里，你在哪里 ? 濟(jì)寧公寓，高度令資本折服 傳播策略 ? 濟(jì)寧全生活消費(fèi)區(qū)，城市核心資產(chǎn)！ 因?yàn)楦话疃序v！ 全首層商鋪 通達(dá)財(cái)富的捷徑！ ? 城市核心商圈在此，你在哪里 緊密鏈結(jié)的媒體聯(lián)盟策略，收納型媒體策略，最大化攫取客戶信息 ? 戶外 ? 公交巴士 媒體策略 ? 短信 ? 報(bào)紙 對公交巴士進(jìn)行包裝，覆蓋主流路段； 戶外進(jìn)