【正文】 客戶訪談 劉先生： “濟寧的商業(yè)中心就是太白路周邊，一般濟寧人逛商場買東西還都是會來這邊，這邊商場、超市、還有批發(fā)市場，什么都能買到。 —— 國翠城銷售主管訪談 濟寧在售商業(yè)項目 潛在供應(yīng)量大，隨著全國性品牌開發(fā)商進駐濟寧，商業(yè)格局即將發(fā)生質(zhì)變，抓住當(dāng)前機遇快速出貨是王道 ? 目前市場在售的純商業(yè)項目僅有三個，銷售情況很好，目前都基本完成招商與零售。 商業(yè)項目后續(xù)供應(yīng) 本案具備成為新中心體量，抓住商業(yè)供應(yīng)稀缺的市場機會可承擔(dān)回現(xiàn)主力，主打投資和自用客群 商業(yè)市場結(jié)論 ?以太白路為核心的中心商圈向東蔓延 —— 本項目商業(yè)體量及規(guī)劃具備成為新商圈核心的基礎(chǔ)，第三代商業(yè)主題成為項目機會； ?在售商業(yè)項目稀缺，面積集中在 100㎡以內(nèi)，均價 2萬左右 ——本項目需抓住商業(yè)市場機會承擔(dān)回現(xiàn)主力，可實現(xiàn)平臺速度 300套 /月； ?客戶以本地為主，少量周邊市縣及外地投資客戶。 ? 未來市場寫字樓放量相對較大，楊柳國際新城、億豐時代廣場、森泰首府等項目的寫字樓及公寓產(chǎn)品均計劃在明年入市。 濟寧公寓市場掃描 公寓市場整體價值實現(xiàn)度較低，客戶普遍以地段為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，洸河路兩側(cè)供應(yīng)稀缺 公寓市場以 2023年為界限發(fā)生較大變化，相對住宅市場呈現(xiàn)不明朗化態(tài)勢 濟寧公寓市場掃描 ?住宅、辦公的銷售難度會小于公寓產(chǎn)品，目前來看濟寧的公寓產(chǎn)品市場相對較為慘淡； 住宅、辦公的銷售難度會小于公寓產(chǎn)品，目前來看濟寧的公寓產(chǎn)品市場相對較為慘淡；?專業(yè)訪談 倪先生（代理公司合伙人） “住宅、辦公的銷售難度會小于公寓產(chǎn)品，目前來看濟寧的公寓產(chǎn)品市場相對較為慘淡。稍微有點經(jīng)濟實力的，有點投資意識的，都會考慮這個項目。 濟寧公寓市場掃描 客戶特征 ? 倪先生， 40歲左右，私營業(yè)主； ? 考慮超高層公寓，面積在 120平米以上； ? 臵業(yè)關(guān)注： ? 高度評價項目 地段位臵， 認為這個地段非常地好，周圍聚集了行政機關(guān)單位、大企業(yè)的寫字樓、四星級酒店等； ? 開車路過看到項目信息，非常關(guān)注 260米超高層，認為是濟寧最高的建筑， 形象比較高端 ，自己應(yīng)該在這里占有 一套高層住宅 ，是非常有面子的事情； ? 對公寓的看法：認為公寓不是住的地方，可以投資；認為超高層上最好也有住宅，可以滿足居住的需要，也許將來自己想居住的話也能??； ? 關(guān)心 價格， 認為價格會是濟寧最貴的，是最高額肯定也是最貴的，不是一般人買得起的。 ?41 3 思考 啟動模式 開發(fā)策略 商業(yè)主題 營銷落地 R1: ?魯西南首個大規(guī)模城市綜合體 ,魯西南第一高。 THE CORE OF CITY. 地段價值 城市核心在此，你在哪里？ 訴求地段價值的推廣演繹 —— 訴求寫字樓核心價值的推廣演繹 —— 城市核心在此，你在哪里？ 5A寫字樓，全新商務(wù)標(biāo)簽，不止領(lǐng)先濟寧 攜手濟寧，對話世界 寫字樓 價值 商業(yè)價值 訴求商業(yè)核心價值的推廣演繹 —— 全生活購物區(qū) — 城市核心資產(chǎn) 公寓價值 訴求公寓核心價值的推廣演繹 —— 260米核心高度， 令資本折服的！ 核心策略 與時間賽跑！ 中心：強烈的城市中心地段訴求 。 ? 備注 ： ? 選取新的公交車進行包裝； 紅星路 太白路 洸河路 建設(shè)路 媒體策略 客戶策略 策略二 以內(nèi)部客戶為啟動，聚焦客戶趨利需求，快速實現(xiàn)市場突破 客戶策略 1. 行業(yè)、政府、銀行等相關(guān)合作方界定為內(nèi)部客戶，進行優(yōu)惠啟動； 2. 商業(yè)客戶進行定向掃街； 3. 寫字樓客戶的未來在寫字樓與大客戶； 4. 系統(tǒng)性成功在于客戶聯(lián)動； 客戶策略 ACTION1：病毒營銷 ? 病毒營銷： 客戶策略 強大的內(nèi)部力量。 評選濟寧商業(yè) TOP10。 地盤包裝 富邦國際金融中心 地盤包裝 ；交通主干道洸河路 /火炬路道旗展示，營造主場銷售氛圍 城市新中心 濟寧全生活體驗區(qū) 城市新中心 ，作為項目紀(jì)念品禮物派發(fā)。 金融及相關(guān)類企業(yè)進駐費用減免政策； ?本項目公寓產(chǎn)品具有鮮明的限制條件，在限制條件改變的情況下，客戶群體會隨之而變。 :23:0123:23Mar2326Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 , March 26, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 26日星期日 11時 23分 1秒 23:23:0126 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時 23分 1秒 23:23: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :23:0123:23Mar2326Mar23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :23:0123:23:01March 26, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 大客戶信息釋放 。提升項目整體服務(wù)價值。 ?在售樓處引入品牌咖啡廳，增加品味、迎合目標(biāo)客戶的同時，體現(xiàn)服務(wù)水準(zhǔn)。 購買寫字樓客戶可以附帶住宅與商業(yè)購買權(quán)益，住宅客戶均享受寫字樓權(quán)益，招商進來的商家享受寫字樓及住宅權(quán)益。 以資產(chǎn)為核心表述， 站位城市新中心； 以內(nèi)部客戶為啟動因素； 海量有效渠道進行鋪排； 以推貨為發(fā)端，將濟寧客戶一網(wǎng)打盡； 執(zhí)行方案 四線齊發(fā)， 全力搶奪客戶， 以想象力 撬動市場奇跡。 2. 客戶為王，通過激進有效的渠道拓展大規(guī)模聚集客戶。 ?寫字樓目標(biāo)客群界定：以自用和小投資客為主導(dǎo)，關(guān)注位臵、配套、硬件和商務(wù)氛圍等元素打造的純商務(wù)形象！ ?公寓目標(biāo)客戶群界定：以居住、辦公、投資類市場客戶為主，關(guān)注地段位臵、周圍配套。 ?第二類為辦公客群，一些本土私營小業(yè)主購買 40 年產(chǎn)權(quán)的公寓用于自身企業(yè)或生意辦公場所 。開盤當(dāng)天幾乎都銷售完畢了。 ?濟寧處于寫字樓市場化啟動期向發(fā)展期轉(zhuǎn)化階段：以企業(yè)自用和小投資客占主流 —— 本項目客戶以自用和小投資客為主導(dǎo)，關(guān)注位置、配套、硬件和商務(wù)氛圍等元素打造的純商務(wù)形象！ ?Page 100 ?市場總體規(guī)模較小，需求不旺盛，布于非常城市核心區(qū) ??濟寧市公寓類產(chǎn)品主要分為兩類，一類為 40年產(chǎn)權(quán)的 ?公寓；另一類為 70年產(chǎn)權(quán)的小戶型住宅。 億豐時代廣場 _約 10萬平米 ?4 ?5 ?6 ?3 ?4 ?5 ?6 濟寧寫字樓掃描 ?濟寧的經(jīng)水平雖然比不上青島濟南，但是濟寧在魯西南地區(qū)算是生活水平比較高的，濟寧有很多大的企業(yè)，比如：如意集團、魯推集團兗礦、山東里能集團、太陽紙業(yè)、白象集團、華龍日清，只不過山東人的儒家思想吧，整體有錢人還是顯的很低調(diào)的。 ? 另外，目前市場上由于住宅的限購限貸，商業(yè)投資備受關(guān)注。 濟寧商圈掃描 在售商業(yè)少、平臺速度 300套 /月、均價 2萬以上，以本地投資客為主，本案商業(yè)推售存在市場機會 ? 目前市場商業(yè)項目較少，在售項目僅有兩個，以 100㎡以下中小面積商鋪為主，總價偏低，便于投資和自用。 ?堅持現(xiàn)金走量策略 ?堅持價值輸出策略 ?堅持主動營銷策略 全國市場掃描 市場策略 市場預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變，普通促銷基本失效，價格成為樓盤走量的關(guān)鍵因素。 ?D區(qū)：峽谷式商業(yè)約 39248㎡，回現(xiàn)主力； ?基于商業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展模式， 商業(yè)承擔(dān)春節(jié)前回現(xiàn)主力，寫字樓可作為回現(xiàn)補充，從項目整體形象和溢價收益角度，公寓暫不在本次回現(xiàn)之列。 ? 現(xiàn)階段看，城東商業(yè)體量小、檔次低，與未來快速的人口導(dǎo)入不相匹配，也預(yù)示著東部面臨新一輪商業(yè)機會 。中心在這里，你在哪里？ 富邦國際金融中心 2023年營銷策略總綱 謹(jǐn)呈：山東富邦盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20231020 每個城市都有一個標(biāo)志性綜合體 城市生命力所在 城市中心所在 城市形象標(biāo)桿所在 世聯(lián)觀點（ 1） —— 綜合體從來就是城市的中心，能成為區(qū)域城市地標(biāo)、區(qū)域中心和象征 ?深圳萬象城 ? 上海新天地 ? 美國洛克菲勒中心 ?倫敦碼頭區(qū)再造項目 ?日本天王洲再開發(fā) ?悉尼達令港文化娛樂區(qū) ?德國柏林波茨坦廣場 ?新加坡新達城 ?紐約布魯克林區(qū)改造項目 。 ? 大型市政設(shè)施和配套的建設(shè)，以前洸河路為主軸興建及規(guī)劃的寫字樓及大型商業(yè)，逐漸拔東部在濟寧人和新濟寧人心中的區(qū)域意象 ? 東部已經(jīng)有多家知名開發(fā)商在建的大型樓盤，這些社區(qū)的入住將進一步帶動城東居住氛圍的成熟，指引更多的居民居住向東。商業(yè)獨立店鋪規(guī)劃是實現(xiàn)回現(xiàn)的主力；寫字樓作為形象標(biāo)桿，需標(biāo)桿企業(yè)進駐，因此可作為回現(xiàn)補充。 北京商品住宅成交面積同比下降 %； 上海商品房成交面積同比下降 %； 深圳商品住宅成交套數(shù)同比下降 93%； 青島商品房成交套數(shù)同比下降 %； ?多家銀行首套房貸利率上浮 5%10% 繼建行上浮首套房貸