【正文】 ； ? 深入 挖掘媽祖廟的核心文化價值、臺灣文化產(chǎn)品和景觀資源 ，通過多樣化的經(jīng)營推廣策略，將本案旅游文化的商業(yè)魅力廣泛傳達(dá)； ? 充分融合閩臺文化機(jī)構(gòu) ，整合其資源平臺，互促互助，將本案經(jīng)營 打造成閩臺核心旅游景點(diǎn)和文化交流窗口 。 民俗游樂 KTV 足浴 94 項(xiàng)目經(jīng)營功能展示： 民俗游樂中心：民俗游樂設(shè)施 民俗游樂 // 民俗游樂設(shè)定為開放式的游樂設(shè)施，設(shè)臵于項(xiàng)目大型廣場，作為項(xiàng)目氣氛的一個點(diǎn)綴，同時是業(yè)態(tài)的一個補(bǔ)充； // 民俗游樂主要考慮閩臺知名項(xiàng)目。 80 對于閩南古鎮(zhèn)，臺灣之窗概念主要有什么核心要素和視覺元素？ 媽祖廟意向風(fēng)格 傳統(tǒng)寺廟建筑風(fēng)格，具有豐富的歷史文化和感官色彩。 閩南古鎮(zhèn)以差別于當(dāng)前困境中的商業(yè)格局，劍走偏鋒，以差異化特色定位開創(chuàng)一個新商業(yè)。 ? 旅游地產(chǎn)價值日漸顯現(xiàn)，郊區(qū)旅游地產(chǎn)金礦待發(fā)掘，“旅游＋文化＋地產(chǎn)”模式在全球火爆起來。 媽祖在世界各地信眾近二億 ，臺灣更是處處建有天后宮供奉媽祖。 ?鎖定目標(biāo)客群，鎖定閩臺乃至更大區(qū)域的旅游消費(fèi)人潮； ST戰(zhàn)略 把握優(yōu)勢，克服威脅 WT戰(zhàn)略 減小劣勢，避免威脅 ?以差異化產(chǎn)品定位和經(jīng)營理念，避開廈門當(dāng)前商業(yè)競爭，占據(jù)差異化商業(yè)的強(qiáng)大市場； ?強(qiáng)化翔鷺的資源優(yōu)勢，并充分挖掘其優(yōu)勢。 ■ 東 向： 麥德龍、東方家園建材與奧迪 4S店等主題大型專業(yè)市場，人氣聚氣性較弱 。 因此，以旅游文化特色為方向的主題大型商業(yè)項(xiàng)目是廈門當(dāng)前的商業(yè)市場缺乏并亟需的商業(yè)類型 43 —— 項(xiàng)目基地屬性及 SWOT分析 PART 2 44 一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃內(nèi)容 基地面積 開發(fā)面積 地上開發(fā)面積 : 地下開發(fā)面積 : 總建筑面積 : 142,750 . 341,688 . 158,740 . 500,428 . 商務(wù)辦公大樓 購物，娛樂廣場 1200席音樂廳 1500席藝術(shù)表演廳 博物館 2023房快捷酒店 節(jié)慶廣場，媽祖廟 停車場 總建筑面積 : 157,011 . 178,062 . 8,129 . 11,000 . 2,472 . 36,856 . 14,632 . 92,266 . 500,428 . 本案地塊實(shí)景 地塊初步規(guī)劃平面 45 二、地塊屬性分析 —— 城市關(guān)系 ? 項(xiàng)目座落廈門市湖里區(qū)，北鄰寨上二號路，東鄰高殿一號路、西接翔鷺二號路與廈門國際大酒店相鄰，南鄰翔鷺三號路與石鼓山立交橋相對。如中山路類型的供旅客駐足休閑消費(fèi)很少，大型商業(yè)廣場幾乎沒有。 4. 各商家紛紛差異化定位，盈利模式多樣化 35 四、商業(yè)地產(chǎn)市場小結(jié) ? 廈門商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量成倍增長，開發(fā)量巨大， 人均商業(yè)面積達(dá)到 ，而且新的在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍在陸續(xù)增加， 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)過熱的驚呼不絕于耳 ； ? 廈門商業(yè)由島內(nèi)全面開發(fā)延伸到大廈門商業(yè)發(fā)展，且隨到位人氣的不斷提升，島外商業(yè)具備一定的潛力，但當(dāng)前 仍然以島內(nèi)為商業(yè)發(fā)展中心 ； ? 對于島內(nèi)，當(dāng)前商圈分布比較集中， 其中以江頭 — 蓮坂區(qū)域最為火熱，東部與西北部商業(yè)人氣仍顯不足 。 ? 五大商圈當(dāng)前零售同質(zhì)化競爭已經(jīng)趨向白熱化，因此位處人氣偏弱區(qū)域的本案，基本上排除了做零售型商業(yè)的可能。 當(dāng)前主要滿足于東部人口的日常消費(fèi)需求，但鑒于東部人氣還未形成氣候，因此經(jīng)營狀況不甚理想，有待提高。 當(dāng)前人流鼎旺，經(jīng)營火爆，二期正如火如荼建設(shè)中，未來將更深層次地帶動周邊一帶人氣和商業(yè)發(fā)展。 ?此區(qū)域新商業(yè)物業(yè)的購買者主要以投資為主，以本地、周邊地區(qū)（泉州、漳州、莆田等）、臺灣等地客戶為主，年齡大約在 40－ 50歲。 濱北商圈 24 曾獲“中華十大名街”，廈門現(xiàn)代商業(yè)發(fā)源地，目前通過步行街改造、中華片區(qū)及霞溪片區(qū)商業(yè)建設(shè)以重塑中山路商圈。 ?功能描述：城市中心型商業(yè)，主題明顯，時尚型商業(yè) 。 明發(fā)商業(yè)廣場 中南廣場 霞溪廣場 名匯廣場 羅賓森廣場 SM 江頭商業(yè)中心 加州城市廣場 瑞景商業(yè)廣場 本案 東部商圈 蓮坂 — 江頭商圈 輪渡 — 中山路商圈 廈禾路 — 火車站商圈 濱北商圈 20 蓮坂 — 江頭商圈 嘉禾路、蓮前大道、湖濱南路三大城市主干道交匯，以大型商業(yè)項(xiàng)目為主體，集中了眾多國際知名商家。 ? 2023年廈門商業(yè)物業(yè)市場新供應(yīng)量占 2023年廈門商品房供應(yīng)量的 4%，比 2023年8%的比例減少了一半。 ? 先后榮獲“中國最具國際競爭力旅游城市”、“ 2023中國十大熱門旅游旅游目的地”、“中國特色魅力城市 200強(qiáng)”、“中國自駕游十大目的地”、“中國青年喜愛的旅游目的地”等多項(xiàng)殊榮。 同安區(qū)； 翔安區(qū) （ 轄原同安區(qū)新店 、 新圩 、 馬巷 、 內(nèi)厝 、 大嶝 5鎮(zhèn) ） ； 集美區(qū) （ 增轄杏林街道辦和杏林鎮(zhèn) ） ； 海滄區(qū) （ 由杏林區(qū)更名 ） ； 湖里區(qū)； 思明區(qū) （ 由思明 、 鼓浪嶼和開元三區(qū)合并 ） 。 二、廈門城市交通 廈門鐵路網(wǎng)示意圖：鐵路網(wǎng)絡(luò)布設(shè)，促進(jìn)周邊城市間往來 廈門公路網(wǎng)示意圖：高速網(wǎng)絡(luò)逐步完善 發(fā)達(dá)的航運(yùn)和海運(yùn)系統(tǒng)，極大地促動 廈門與國內(nèi)外城市的互動 10 內(nèi)部交通：城市內(nèi)半小時交通圈建成將極大擴(kuò)大城市人群活動半徑， 為非中心地段商業(yè)的繁榮經(jīng)營成為可能。 本提案的主旨是豪斯地產(chǎn)機(jī)構(gòu)基于對廈門乃至中國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的理解和判斷，進(jìn)而對該項(xiàng)目作出的相關(guān)思考分析和切實(shí)可行的戰(zhàn)略操作方向！ 開 篇 之 言 3 市場需要什么 ？ 基于廈門當(dāng)前商業(yè)格局，確定何種物業(yè)形式才是符合發(fā)展需要？ 我們有什么 ？ 深刻 多維地審視項(xiàng)目的特質(zhì)，挖掘項(xiàng)目的核心價值是什么？ 報(bào)告整體思路 我們做什么 ？ 整合現(xiàn)狀和資源，確定以何種產(chǎn)品定位才能突圍當(dāng)前商業(yè)競爭？ 我們怎么做 ？ 立于項(xiàng)目運(yùn)營的戰(zhàn)略高度，梳理項(xiàng)目的整體操盤思路？ 4 開篇之言 Part 1 市場分析 Part 2 項(xiàng)目基地屬性及 SWOT分析 Part 3 項(xiàng)目定位思考 Part 4 項(xiàng)目功能闡釋和概念展示 Part 5 項(xiàng)目操盤思路 結(jié)束語 附錄：豪斯簡介 報(bào) 告 目 錄 5 —— 市場分析 PART 1 6 Q1：商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)局狀況以及宏觀大勢將何去何從？ 本部分主要所要解決的 3個問題 Q2：本項(xiàng)目將面臨怎樣的商業(yè)競爭？ Q3：本項(xiàng)目將在廈門商業(yè)格局中處于什么角色？ 7 廈門宏觀環(huán)境 廈門作為中國優(yōu)越的旅游度假型城市，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均收入及購買力越來越高，有力地促進(jìn)了商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 廈門為其中心城市 一、廈門城市區(qū)位 9 外部交通：完善公路、鐵路、海運(yùn)、空運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，將為全國性交通樞紐； 特別是與金門開通直航，使之成為臺灣入境的最直接港口城市。 ? 至 2023年末，全市戶籍人口 ，常住人口為 233萬人。 ?第二、三產(chǎn)業(yè)增長速度高于第一產(chǎn)業(yè)； 第三產(chǎn)業(yè)的比重在不斷加大 。當(dāng)前五大商圈大型商業(yè)項(xiàng)目定位相近，商業(yè)已趨向飽和，經(jīng)營問題逐漸呈現(xiàn)。 2．成交量與 2023年相差不大，供銷比 ，新增供給小于需求 18 ? 2023年廈門商業(yè)物業(yè)市場成交均價約為 15000元 /平方米，比 2023年的 12023元 /平方米增加了 3000元，增長了 25%。 21 ?此區(qū)域商業(yè)一層均價在 4萬元 / 平方米左右，主力總價在 200300萬元 /套。 ?商業(yè)輻射：濱北區(qū)域日常商業(yè)人流。 ?商圈構(gòu)成：來雅百貨、巴黎春天、銅鑼灣百貨、聯(lián)華超市、永樂電器等，以及分布旅游特色商品、服飾、小吃、首飾等騎樓店面。 ?業(yè)態(tài)分布：好又多、沃爾馬為代表的大型超市，以及麥當(dāng)勞汽車餐廳、必勝客、麥當(dāng)勞等國際餐飲，還包括室內(nèi)步行街、大型溜冰場。 D、名匯商業(yè)廣場： 6萬㎡綜合商業(yè)廣場，處于中山路尾段，產(chǎn)權(quán)分割銷售。 ? 廈門當(dāng)前商圈的商業(yè)項(xiàng)目中， 大部分為零售型物業(yè)，主題型的差異化商業(yè)很少 。 ? 盡管區(qū)域內(nèi)的前埔有 30萬常住人口，但招商比較成功的瑞景商業(yè)廣場目前仍然“火”不起來，這說明一個 MALL的興起需要比較長的一段時間。如 SM產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一控制，前期花錢做足蓄水工作；世貿(mào)商城的統(tǒng)一返租運(yùn)營策略。 2. 商業(yè)開發(fā)運(yùn)作整體觀念在改變，經(jīng)營將占主導(dǎo)地位，差異化思維將更加活躍，產(chǎn)權(quán)分割做法走向科學(xué)理性 42 六、市場總體小結(jié) Q1：商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)局狀況以及宏觀大勢將何去何從？ 關(guān)于三個問題的解答 Q2：本項(xiàng)目將面臨怎樣的競爭？ Q3：翔鷺閩南古鎮(zhèn)將在廈門商業(yè)格局中處于什么角色？ 商業(yè)地產(chǎn)宏觀大勢 —— 在廈門市場，商業(yè)依然存在空間，差異化是最終也是最好的路。 ? 地塊位于立交橋旁，同時與西北側(cè)城市主干道落差較大，交通與之阻隔，造成不便。 ★ W1：區(qū)域形象較差，商業(yè)氛圍較弱； ★ W2：項(xiàng)目四周道路狹窄，到達(dá)項(xiàng)目不便。 旅游升級，對特色主題商業(yè)更是一個契機(jī) 58 臺灣與閩南文化一脈相承 對于閩臺文化的解讀： ? 宗族是隔不斷的血緣， 語言是隔不斷的情緣 。 閩臺旅游客群與其他來廈旅游人潮 ? 來廈門旅游的客群，目的性前往消費(fèi)； ? 媽祖宗教文化的輻射力，大閩南地區(qū)眾多信徒前往朝拜，并延伸消費(fèi)； ? 旅游與閩南等文化商品的結(jié)合，吸引閩南整個相應(yīng)人群消費(fèi)。 形象概念釋義： 項(xiàng)目總體形象概念： 71 我們的項(xiàng)目立意高度： 通過拔高立意來提高項(xiàng)目形象，樹立項(xiàng)目品牌 ? 以旅游文化特色的形象立意 符合市場需求和客群價值取向； ? 媽祖廟宗教文化和閩臺文化特色產(chǎn)品是本項(xiàng)目的核心，從根本上傳達(dá)項(xiàng)目的核心要素； ? 廈門當(dāng)前商業(yè)市場競爭環(huán)境要求本項(xiàng)目要有較高的 文化立意 ； ? 從海峽兩岸的發(fā)展態(tài)勢和交流概況來衡量，本項(xiàng)目 在政治上作為一個交流窗口 必將是項(xiàng)目理想的立意升華支撐點(diǎn)。 ? 景區(qū)按世界地域結(jié)構(gòu)和游覽活動內(nèi)容分為世界廣場、亞洲區(qū)、大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界雕塑園和國際街八大區(qū)域。 特色購物中心 特色百貨 特色超市 特色超市 92 特色超市與百貨說明 ： 為了能夠避免和大型綜合超市正面“交鋒”，不少中小型超市和百貨改走了定位于中高端客戶群體的“精品路線”，希望能夠以具有競爭力的特色商品 (附有相當(dāng)部分自己品牌產(chǎn)品 )來爭取競爭中的優(yōu)勢地位。 對于項(xiàng)目總體運(yùn)作的思考： 117 ? 向國臺辦等單位 申請項(xiàng)目作為閩南與臺灣交流的窗口 ，為后續(xù)的招商和經(jīng)營操作提供便利和資源優(yōu)勢； ? 項(xiàng)目采取總體開發(fā)策略，但鑒于項(xiàng)目體量考慮，我們要 謹(jǐn)慎控制開發(fā)節(jié)奏 ，根據(jù)招商節(jié)奏，工程節(jié)奏把控上速度可適度放緩，主力店商業(yè)工程施工先行； ? 先就項(xiàng)目較具閃光點(diǎn)的板塊先運(yùn)作起來。 122 對于銷售的思考： 帶租約方式銷售的兩種方案及其利弊比較（帶租約與捆綁轉(zhuǎn)售） 1. 以帶租約形式推向市場進(jìn)行銷售，實(shí)現(xiàn)資金套現(xiàn)； 優(yōu)勢： 主動控制在自己手里，可靈活調(diào)整策略； 規(guī)避政策返租限制，投資回報(bào)具保障性，對投資客群吸引力增強(qiáng)，能快速去化銷售產(chǎn)品。 機(jī)構(gòu)同時擁有來自新加坡以及國外建筑及房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的專業(yè)資源 ， 包括享譽(yù)全球的知名工料測量師行威寧謝 （ DLSI） ， 東南亞規(guī)模最大的建筑及工程設(shè)計(jì)事務(wù)所巴馬丹拿 （ PT） ， 新加坡最資深的物業(yè)管理公司怡安 （ EM）等戰(zhàn)略合作伙伴 。建成后將成為集旅游、購物、休閑、娛樂、文化于一體的復(fù)合型全功能旅游、購物中心，其規(guī)模、領(lǐng)先性和影響力位于全國同案例前列，具有國際水準(zhǔn)。項(xiàng)目處于交通干道碭山路和四里河路交匯處，處在合肥的交通樞紐地帶。 137 河北遷安時代廣場 遷安時代廣場位于河北遷安市核心商圈燕山大道與興安大街交匯處，總建筑面積約 3． 9萬平方米。豪斯機(jī)構(gòu)為其提供了前期研究及綜合顧問服務(wù)，為項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方向提供了準(zhǔn)確的市場依據(jù)。通過對遷安商業(yè)市場的調(diào)研，最終將項(xiàng)目定位為全天候的復(fù)合型商業(yè)廣場，建成后的遷安時代廣場將成為遷安市最具代表性的商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目處于揚(yáng)州廣陵新城，距離火車站（貨運(yùn)總站）車程只需５分鐘 ,至江都 10KM,至儀征 30KM,至南京只需 1個小時 ,到上海只需 2個多小時。豪斯機(jī)構(gòu)作為無錫明發(fā)商業(yè)廣場的主要運(yùn)營方，承擔(dān)項(xiàng)目的全程