【正文】 業(yè)項(xiàng)目趨近飽和 ?定位幾乎雷同，差異化較弱 ?多個項(xiàng)目已出現(xiàn)經(jīng)營弊端 廈門城市當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀 自身屬性 位處城市商業(yè)氛圍弱區(qū)，地塊體量較大，差異化的建筑規(guī)劃和媽祖廟規(guī)劃神來之筆，決定它的目的性消費(fèi)商業(yè)方向。 66 項(xiàng)目定位推導(dǎo)： 零售商業(yè) 購物為主 定位類型 批發(fā)市場 商貿(mào)為主 特色主題市場 旅游文化體驗(yàn) 本案地塊性質(zhì)： 位處城市邊緣帶 商業(yè)競爭態(tài)勢： 零售同質(zhì)化競爭劇烈 城市規(guī)劃： 大型批發(fā)市場遷出島內(nèi) 對應(yīng) 零售與批發(fā)市場不符合市場及項(xiàng)目自身?xiàng)l件 對應(yīng) 備注 本案客群： 以旅游為主導(dǎo)的消費(fèi)客群 特色主題商業(yè) 我們先對商業(yè)地產(chǎn)定位類型做個梳理，結(jié)合地塊性質(zhì)，來確定我們項(xiàng)目定位的大方向！ 適合市場及我們的是 67 本案核心競爭力：民俗文化與旅游消費(fèi)對口 項(xiàng)目定位推導(dǎo)： 客群需求 本案屬性 本地客群 休閑消費(fèi)與日常消費(fèi) 旅游客群 民俗文化 媽祖廟、古建筑風(fēng)格等 競爭項(xiàng)目 零售、批發(fā)、 專業(yè)市場 缺乏 給旅游群體鮮明的文化消費(fèi)和體驗(yàn) 具備 差別于競爭項(xiàng)目，在文化上具有優(yōu)勢 本案針對是強(qiáng)大的旅游客群，具備 雄厚消費(fèi)基礎(chǔ) 旅游文化地產(chǎn) 特色主題商業(yè) 在定位大方向的基礎(chǔ)上，我們從 “ 市場需要的、競爭對手缺失的和本案具備的素質(zhì) ” 三方面來挖掘我們項(xiàng)目核心競爭力，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)我們更加準(zhǔn)確的定位方向！ 68 項(xiàng)目定位推導(dǎo)： 臺灣豐富的特色文化產(chǎn)品 媽祖文化及閩南古居建筑風(fēng)格 臺灣文化特色旅游 MALL 旅游文化地產(chǎn) 閩臺文化一脈相承特性 翔鷺集團(tuán)臺灣背景所具有的資源優(yōu)勢 69 臺灣文化特色旅游 MALL 革新，休閑經(jīng)濟(jì)的特色商業(yè) ? 以臺灣特色旅游文化產(chǎn)品和延伸業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的特色休閑商業(yè)； ? 以臺灣民俗文化產(chǎn)品和媽祖宗教文化為源頭，糅合旅游相關(guān)延伸消費(fèi)業(yè)態(tài)：休閑餐飲、特色百貨、特色超市、古玩商場、文化產(chǎn)品、藝術(shù)鑒賞等消費(fèi)； ? 兼容項(xiàng)目規(guī)劃的寫字樓和大型配套酒店，閩南古鎮(zhèn)儼然是閩南最具特色的休閑經(jīng)濟(jì)特色商業(yè)綜合體。 73 —— 項(xiàng)目功能闡釋和概念展示 PART 4 74 我們來展望我們的項(xiàng)目里頭到底有什么特色、好玩的 閩南古鎮(zhèn) 臺灣文化特色旅游 MALL 臺灣特色品 媽祖廟 閩南特色品 閩臺特色小吃 閩臺民俗游樂 古玩等文化商場 藝術(shù)表演 特色百貨、超市 商務(wù)寫字樓 一、項(xiàng)目功能形象展望 75 對應(yīng)我們的臺灣之窗，我們先來看看 [深圳世界之窗 ] ? 1994年 6月 18日開業(yè)的深圳世界之窗，坐落于美麗的深圳灣畔，占地 48萬平方米。 // 將臺灣閩南與臺灣電視節(jié)目與項(xiàng)目閩臺文化底蘊(yùn)融合，將電視錄播不定期搬到現(xiàn)場，提升人氣和藝術(shù)感。 一、總體操盤思路 我們判定這個項(xiàng)目關(guān)于經(jīng)營、招商與銷售的關(guān)系： 116 ? 從經(jīng)營的戰(zhàn)略高度考量項(xiàng)目操盤方針 ，摒棄當(dāng)前商業(yè)項(xiàng)目動工即開始分割產(chǎn)權(quán)銷售的方式，我們始終相信，大型商業(yè)項(xiàng)目，在 經(jīng)營上盈利才是最豐厚的投資回報(bào) ； ? 發(fā)展商嚴(yán)格控制物業(yè)比例與關(guān)系，將 核心的物業(yè)控制在自己手中 ，且保證控制 60%以上的物業(yè)比例 ，掌握整個項(xiàng)目的控制權(quán)和引導(dǎo)權(quán)，為商業(yè)經(jīng)營成功提供保障； ? 從項(xiàng)目總體經(jīng)營上考慮，項(xiàng)目規(guī)劃劃分為三大商業(yè)部分： 主力店、旗艦店和可銷售獨(dú)立店面，主力店與旗艦店由發(fā)展商持有 ； ? 對于資金回收問題， 采取部分銷售的模式 ，既能快速收回部分投資平衡現(xiàn)金流，又能持有物業(yè)的控制和引導(dǎo)。 對于招商的思考： 招商節(jié)奏簡要說明： 121 對于銷售的思考： 對于銷售而言，在招商成功后或者部分區(qū)域火熱經(jīng)營后開始啟動相應(yīng)區(qū)域，以帶租約方式銷售。 125 ? 在大多數(shù)人眼里，市場競爭的本質(zhì)就是與消費(fèi)者的欲望賽跑！ ? 但是，在我們看來，市場競爭最大的贏家不是賽場上最后勝出奪魁的選手，而是制定比賽規(guī)則的人！ ? 因此，我們認(rèn)為，與其與消費(fèi)者的欲望賽跑，不如直接就做消費(fèi)者的領(lǐng)跑者、引導(dǎo)者 —— 制定新的游戲規(guī)則！讓消費(fèi)者按我們指定的規(guī)則行進(jìn)，讓競爭對手無從競爭！閩南古鎮(zhèn)的規(guī)劃打造即是是如此！ ? 作為中國商業(yè)地產(chǎn)贏家的專業(yè)伙伴，豪斯以專業(yè)的態(tài)度，全國的視野，站在播種思想的戰(zhàn)略高度，對廈門城市發(fā)展趨勢、商業(yè)格局、消費(fèi)力態(tài)勢以及消費(fèi)者深入洞察，進(jìn)而尋找翔鷺閩南古鎮(zhèn)項(xiàng)目的市場突破口 , 確立項(xiàng)目的定位，為項(xiàng)目突圍廈門當(dāng)前商業(yè)把好第一關(guān)！ ? 本報(bào)告僅提供思路，詳盡方案于后續(xù)合作中詳細(xì)完成！ 結(jié) 束 語 126 豪斯（中國）地產(chǎn)機(jī)構(gòu)簡介 豪斯 （ 中國 ） 地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 成立十年來 ， 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成就卓越 ， 已經(jīng)服務(wù)商業(yè)項(xiàng)目面積逾 300萬平米 ，在商業(yè)運(yùn)作上 ， 多年的實(shí)際操盤歷程使機(jī)構(gòu)在全程協(xié)作 、 市場顧問 、 企劃服務(wù) 、 銷售代理 、 商業(yè)服務(wù) 、建筑顧問服務(wù)領(lǐng)域均有雄厚實(shí)力表現(xiàn) ， 多年商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)結(jié)晶 《 智商 》 已立著出版 。 曾獲： 2023年度榮獲深圳地博會“中國優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人”、 2023年度榮獲 CIHAF中國房地產(chǎn)百杰、 2023年度 《 廈門日報(bào) 》 “ 廈門十大操盤手”、獲 2023年度中國房數(shù)字地產(chǎn)節(jié)“中國（福建）房地產(chǎn)創(chuàng)新人物”。定位為 “ 全齡段、全天候、全業(yè)態(tài) ” 的多功能大型 Shopping Mall。洪洋地產(chǎn)以前瞻的眼光，融合城市規(guī)劃發(fā)展方向和區(qū)域需求，精心打造集購物、美食、休閑、娛樂于一體的 SHOPPINGMALL。自 2023年正式開業(yè)后，成為眾多店中店銷售項(xiàng)目中，唯一實(shí)現(xiàn)返租回報(bào)承諾的個案，迄今也是中山路上經(jīng)營最好的商家之一，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的操作有著指導(dǎo)的意義。新加坡豪斯（中國）機(jī)構(gòu)為浙江桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場提供了行銷策劃服務(wù)。定位為 “ 全時段、全業(yè)業(yè)態(tài)、全客群、全齡段、全方位 ” 的多功能大型 Shopping Mall。項(xiàng)目處于南京市區(qū)南部的雨花臺區(qū)，距離南京市中心約 20分鐘車程。作為豪斯房屋的合伙人之一，于 1997年創(chuàng)立廈門豪斯房屋企劃有限公司，并擔(dān)任公司總監(jiān)，現(xiàn)擔(dān)任新加坡豪斯（中國）機(jī)構(gòu)總裁。 劣勢：分配出去的股權(quán)主動權(quán)在外，對于后繼的策略調(diào)控，失去優(yōu)勢。 對于經(jīng)營管理的思考： “ 將項(xiàng)目經(jīng)營好”，是這個項(xiàng)目的主導(dǎo)地位和核心思想，自始至終！ 119 ? 項(xiàng)目根據(jù)商業(yè)市場特征，在項(xiàng)目整體定位確定基礎(chǔ)上，對所有街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一詳細(xì)業(yè)態(tài)定位，并以低準(zhǔn)入門檻先行進(jìn)行主力店、旗艦店商業(yè)招商； ? 重點(diǎn)突破主力店及具號召力行業(yè)龍頭商家，加強(qiáng)與行業(yè)協(xié)會及行業(yè)龍頭商家的合作，甚至可以考慮與行業(yè)龍頭商家合作招商，作為發(fā)展商做整體把控即可； ? 獨(dú)立店面實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招商（如：在免租期設(shè)定上），但不等于每間店面的租金是一樣； ? 獨(dú)立店面實(shí)行定期不同街區(qū)招商推介會形式。 民俗游樂 臺灣游樂設(shè)施示意圖 95 項(xiàng)目經(jīng)營功能展示： 商務(wù)功能：商務(wù)寫字樓中心 +商務(wù)酒店 商務(wù)寫字樓中心 +商務(wù)酒店 // 商務(wù)寫字樓主要為滿足區(qū)域內(nèi)的辦公需求和項(xiàng)目商家的辦公需求，鑒于機(jī)場所限，精致型為主要方向； // 商務(wù)酒店以現(xiàn)有的翔鷺國際大酒店和項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)有的快捷酒店來滿足酒店需求。 81 閩臺特色商業(yè)業(yè)種 臺灣文化特色 特色旅游MALL 休閑游樂 本地經(jīng)營火紅休閑商業(yè)業(yè)種 二、業(yè)態(tài)方向思考 我們這里從商業(yè)整體定位考量，先確立經(jīng)營的業(yè)態(tài)方向，不作具體細(xì)致的業(yè)態(tài)定位； 我們從以下結(jié)構(gòu)圖來考慮業(yè)態(tài)方向 本案經(jīng)營業(yè)態(tài)方向 82 ?臺灣特色產(chǎn)品（旅游產(chǎn)品、土特產(chǎn)、手工藝品） ?閩南等國內(nèi)特色產(chǎn)品（旅游產(chǎn)品、土特產(chǎn)、手工藝品） ? 觀光旅游（閩南與臺灣特色景點(diǎn)打造，為景觀一部份） ?文化 +藝術(shù)表演（古玩、字畫等文化市場 +藝術(shù)表演廳） ?閩臺特色餐飲（閩臺各地名小吃、東南亞美食） ?休閑消費(fèi)（咖啡屋、燒烤街、酒吧等） ?民俗游樂（閩臺較具特色和文化底蘊(yùn)的民俗游樂項(xiàng)目） ?特色百貨（特色百貨，差別于廈門當(dāng)前百貨） ?特色超市（差異化經(jīng)營超市，特色產(chǎn)品較多） 閩臺旅游特色 休閑 +餐飲 +文化 +民俗游樂 特色零售業(yè)態(tài) 本案方向業(yè)態(tài)： ?酒店配套（翔鷺大酒店作為外配套，內(nèi)配快捷酒店） ?商務(wù)辦公（寫字樓作為區(qū)域辦公聚點(diǎn)） 商務(wù)業(yè)態(tài) ? 我們根據(jù)項(xiàng)目的臺灣文化特色旅游 MALL與臺灣之窗概念，在業(yè)態(tài)方向考慮上，在特色上主要考慮以臺灣特色產(chǎn)品為主導(dǎo)，融合閩南乃至國內(nèi)特色產(chǎn)品，形成一個旅游文化特色交融中心，作為閩南與臺灣交流的窗口！ ? 其它業(yè)態(tài)作為特色文化業(yè)態(tài)的有力補(bǔ)充！ 83 商業(yè) 設(shè)施 旅游特色 +文化特色零售 核心店 特色旅游購物 （旅游產(chǎn)品、手工藝品、戶外、土特產(chǎn)） 文化特色產(chǎn)品 （媽祖宗教延伸產(chǎn)品 +音像、書店） 觀光旅游 （攫取閩南與臺灣特色景點(diǎn)，與景觀融為一體） 零售功能 百貨與超市商業(yè)： （特色百貨：品牌服飾、珠寶首飾、化妝品、家居、運(yùn)動品牌、皮具、鞋帽 ） +（特色超市） 民俗游樂功能 民俗游樂 ：閩臺較具特色和文化底蘊(yùn)的民俗游樂項(xiàng)目 休閑娛樂功能 休閑娛樂 ： KTV、足浴、保健等 藝術(shù)鑒賞功能 藝術(shù)表演廳 ：以閩南臺灣藝術(shù)為主導(dǎo)的藝術(shù)表演，同時可以融合廈門以及福建電視臺不定期在此會演錄播 餐飲功能 閩臺特色餐飲 （閩臺各地名小吃及其它地區(qū)風(fēng)味美食） 休閑餐飲 (咖啡、酒吧、冷飲 ) 大眾型餐飲 （符合人群基本需求） 商務(wù)功能 湖里區(qū)域的高端寫字樓 附屬設(shè)施 服務(wù)功能 酒店（高級酒店 +快捷酒店）、銀行、停車場 項(xiàng)目經(jīng)營功能思考： 突出旅游與文化特色，輔助休閑與特色零售，完備 MALL主題功能 旅游 MALL功能構(gòu)成 本案適合考慮的業(yè)態(tài) 84 項(xiàng)目經(jīng)營功能展示： 媽祖廟絕對是這個項(xiàng)目的核心價(jià)值和點(diǎn)睛之筆 // 未來閩南古鎮(zhèn)將吸引閩南金三角和臺灣、澳門等地大批信徒，成為閩臺宗教文化交流地； // 以宗教文化交流為契機(jī)，將閩南古鎮(zhèn)發(fā)展成為閩臺交流的窗口，這保證了項(xiàng)目在政治上有了高的形象度； 廟宇功能：媽祖廟宗教文化 媽祖廟 備注：此部分業(yè)態(tài)功能所指示區(qū)域不作為最終業(yè)態(tài)布局圖，具體功能布局將由規(guī)劃建議報(bào)告展現(xiàn) 85 項(xiàng)目經(jīng)營功能展示： 旅游產(chǎn)品零售：旅游特色產(chǎn)品零售 安溪茶葉 金門特色產(chǎn)品 金門貢糖 臺灣旅游產(chǎn)品商貿(mào)街 // 該區(qū)域主要為臺灣以及配套閩南等其它地區(qū)特色旅游產(chǎn)品專營區(qū)，該區(qū)域作為本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)最基本的要素； // 同時可以適當(dāng)融合國內(nèi)較有特色工藝等文化產(chǎn)品，作為國內(nèi)與臺灣之間的一個交匯。她不單純是一個城市的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目，她將成為廈門乃至閩南的一個文化景點(diǎn)，更是閩臺對接交流的一個窗口；各方政府領(lǐng)導(dǎo)部門 期待閩南古鎮(zhèn)早日繁華，為廈門商業(yè)發(fā)展啟迪一個全新思路。 備注：資料來自 《 全房網(wǎng) 》 65 以臺灣特色產(chǎn)品商貿(mào)為主，單一性商業(yè)市場 對于廈門大嶝島市場的考察解讀： 大嶝島批發(fā)市場共有店面 300400間。 ? “海上女神” 媽祖在臺灣信眾多達(dá)總?cè)丝诘娜种?，每年有臺胞十萬多人次前來福建莆田湄洲島朝拜和旅游； ? 媽祖宗教文化所延伸出來的商業(yè)價(jià)值已眾人皆知 ，以媽祖廟朝圣為源頭的商業(yè)中，相關(guān)的旅游商貿(mào)、文化消費(fèi)持續(xù)火熱。 ?充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，過程精品，盡量規(guī)避政策和市場風(fēng)險(xiǎn)。 ■ 南 向： 翔鷺國際大酒店，可作為項(xiàng)目未來的大型配套。 ? 所處區(qū)域在廈門整體商業(yè)布局中，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)?人氣和商業(yè)氛圍較弱的區(qū)域； ? 盡管處于進(jìn)島開端，但欠于交通隔斷，項(xiàng)目所在方位 到達(dá)不便 ； ? 由于受機(jī)場影響，項(xiàng)目所在地住宅發(fā)展受到抑制， 居住人口較少 ； ? 從廈門目前城市化進(jìn)程已經(jīng)拓展到全島，而當(dāng)前區(qū)域布局的麥德龍和東方家園建材超市均為目的性較強(qiáng)的主題大型商場，致使區(qū)域 成為目的性消費(fèi)鮮明的商業(yè)區(qū)域。 ? 大部分商業(yè)項(xiàng)目主要以零售為主的經(jīng)營內(nèi)容，這塊不能給來廈旅游人潮予以深刻的消費(fèi)體驗(yàn)， 富有文化特色的消費(fèi)較為缺乏。 1. 商業(yè)開發(fā)量大，商圈分布集中，以江頭 — 蓮坂區(qū)域最為火熱 36 四、商業(yè)地產(chǎn)市場小結(jié) ? 在當(dāng)前 廈門商業(yè)呈飽和態(tài)勢，且大多數(shù)大型項(xiàng)目定位幾乎雷同， 均以零售型的大型商業(yè)廣場為主，同質(zhì)化競爭趨向白熱化； ? 差異于傳統(tǒng)零售為主導(dǎo)的主題特色大型商業(yè)寥寥無幾 ，以閩南印象為個別的休閑定位商業(yè)，零售業(yè)態(tài)仍占大部分比例； ?