【正文】 青城山競爭項(xiàng)目區(qū)位示意圖 青城山市場重點(diǎn)在售項(xiàng)目有：中鐵水映青城、龍湖小院青城、泰達(dá)上青城、香頌湖國際社區(qū)、中信云棲谷、上善棲、青城山房、芙蓉青城、逸嶺錦江、假日青城 365宅院。 水映 青城 開發(fā)商 中鐵置業(yè)四川新銳實(shí)業(yè)投資有限公司 位置 成都都江堰市 青城山 106國道旁中心鎮(zhèn)梅花村 123組 項(xiàng)目基本情況 占地面積： 202393平方米，建筑面積： 140841平方米，容積率： ，綠化率： 42% 配套 配套包含特色 SPA、沿河景觀生態(tài)走廊，中央環(huán)繞自然水系 在售產(chǎn)品類型 洋房（精裝） 雙拼 —— 主力戶型 4080平米 90160平米 —— 均價(jià) /㎡ /㎡ —— 開盤時(shí)間 202308 銷售情況 2023年 8月開盤，預(yù)收誠意金 19套，銷售 5套左右，共計(jì) 24套。成交客戶以 4050歲中年人群為主，多為單位中的高管 ,或私企老板。 合院別墅；面積適中，總價(jià)得到控制。 2023年 6月開盤至今，共售出 260套左右。 客戶情況 成都高端客戶為主兼具一部分省外投資客戶 項(xiàng)目特點(diǎn) 逸嶺錦江的北美風(fēng)格在絕大多數(shù)為中式或現(xiàn)代中式風(fēng)格的青城山片區(qū)，顯得獨(dú)樹一幟；有較高的建筑構(gòu)件的品質(zhì)，項(xiàng)目采用天然石材、實(shí)木、德國制門、配備電梯等配套能切實(shí)體現(xiàn)出產(chǎn)品的高端形象；項(xiàng)目對(duì)配套的充分利用，臨近高爾夫球場和超五星級(jí)酒店的打造成為項(xiàng)目的亮點(diǎn)。建筑源于中國著名古典私家園林以及晉商、徽商等傳統(tǒng)官商世家大院，完全獨(dú)立、私密的圍合式庭院設(shè)計(jì)。 青城山區(qū)域項(xiàng)目嚴(yán)格遵守總價(jià)控制原則，主力產(chǎn)品獨(dú)棟總價(jià)為 350萬元左右，聯(lián)排及合院總價(jià)為 200萬元左右，疊拼總價(jià)為 120萬元左右，小面積戶型 70萬元左右。 可比案例的選取原則：當(dāng)前在售、建筑形態(tài)相近、距本案位置相對(duì)較近的樓盤。一方面是出于成本考慮，另一方面是因?yàn)檫@部分空間對(duì)客戶的吸引力不大，附加值不高。力爭在疲軟的市場下，贏得市場及客戶認(rèn)同，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 ◎項(xiàng)目建議 產(chǎn)品建議 ?停車方式： 本案屬于度假物業(yè)，第二居所。而且對(duì)于項(xiàng)目本身和購買者而言均缺乏附加值提升基礎(chǔ)，和周邊項(xiàng)目相比僅僅是地段、產(chǎn)品形態(tài)、景觀、價(jià)格等的區(qū)別，仍屬于同質(zhì)化競爭。如親水酒吧、茶藝館、養(yǎng)身膳食、情趣小客棧、咖啡屋、精品創(chuàng)意店、情趣書吧、養(yǎng)生會(huì)館、 24小時(shí)便利店、 24小時(shí)簡餐區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施等。 , March 20, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 3月 20日星期一 1時(shí) 31分 39秒 13:31:3920 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 20日星期一 下午 1時(shí) 31分 39秒 13:31: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 20日星期一 1時(shí) 31分 39秒 13:31:3920 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 20, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :31:3913:31Mar2320Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。并且在后期營銷上也能提煉出項(xiàng)目自身獨(dú)特的賣點(diǎn)。消費(fèi)者真正購買的是高品質(zhì)度假生活方式，是未來區(qū)域成熟過程中的升值預(yù)期！ 因此我們認(rèn)為應(yīng)以項(xiàng)目定位為基礎(chǔ)，拓展項(xiàng)目功能及內(nèi)涵，使之成為真正意義上的高端商務(wù)度假區(qū)，為消費(fèi)者提供豐富飽滿的度假生活。不必追求過高的車位比，建議滿足規(guī)劃要求即可。一是因?yàn)椴鸱趾蠖龢亲鳛橐粦魺o客廳使用不舒適，還會(huì)降低土里利用率。這種方式不僅成本低而且可以創(chuàng)造舒適的度假生活空間，對(duì)客戶的吸引力也較大，是這一區(qū)域普遍采用的方式，不建議過多的贈(zèng)送地下空間。 權(quán)重 海航香頌湖 中信云棲谷 青城山房龍湖小院青城 逸嶺錦江地段35% 周邊配套10% 1 交通狀況3% 小區(qū)規(guī)模3% 自然資源4% 1 公共配套2% 噪音程度1% 1 1 1 發(fā)展商品牌3% 建筑商品牌1% 1 1 物業(yè)管理品牌1% 1 1 建筑外觀1% 1 1 1建筑設(shè)計(jì)1% 1產(chǎn)品設(shè)計(jì)8% 園林環(huán)境4% 1 配套服務(wù)5% 物業(yè)管理1% 1 1 1社區(qū)成熟度3% 1 現(xiàn)場包裝4% 1 售樓部 / 樣板房4% 1 1 廣告促銷4% 1 1 營銷現(xiàn)場管理2% 1 1 100% 22023 19000 15000 17000 2023024266 18020 16560 19312 2234020% 25% 15% 25% 10%價(jià)格影響因素產(chǎn)品外部因素5 8 %經(jīng)營者品牌5%產(chǎn)品自身因素2 3 %加權(quán)平均值 注：因素權(quán)重來源于市場“定價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)”營銷策劃14%市場價(jià)格比較價(jià)格權(quán)重◎獨(dú)棟起始均價(jià)定位（得分值 =本項(xiàng)目狀況 /對(duì)比項(xiàng)目狀況） 聯(lián)排均價(jià)主要參考不項(xiàng)目情況類似和近期青城山市場重點(diǎn)在售項(xiàng)目中的聯(lián)排物業(yè)類型均價(jià)，包括：海航香頌湖，芙蓉青城，假日青城 365，根據(jù)市場比較法分析結(jié)果：建議聯(lián)排起始均價(jià)約 14321元 /㎡ 。 商業(yè)產(chǎn)權(quán)度假物業(yè)只有上青城及芙蓉青城推出，市場接受度較低，銷售均丌理想。 雙拼別墅 137200平米 獨(dú)棟別墅約 350平米 ◎青城山競爭項(xiàng)目產(chǎn)品戶型及均價(jià)對(duì)比 項(xiàng)目 產(chǎn)品 戶型（㎡） 均價(jià)（萬元 /㎡ ） 云棲谷 獨(dú)棟 ２２０－３００ 疊拼 １１０－１５０ 洋房 ８０－９０ 小院青城 獨(dú)棟 350 雙拼 １３７－２００ 疊拼 85135 逸嶺錦江 獨(dú)棟 ２０６－８０８ 2 青城山房 獨(dú)棟 １７５－２１２ 小公寓 49130 上善棲 合院 62126 雙拼 220 上青城 公寓 ４０－１００ 香頌湖 獨(dú)棟 ２９６－４６９ 聯(lián)排 １６４－１７７ 雙拼 ２１２、２１５ 水映青城 洋房 ４０－ 8０ 雙拼 ９０－１６０ 芙蓉青城 聯(lián)排 １１９－１６６ 合院 120140 度假公寓 4060 假日青城３６５宅院 合院 １１０－１７０ 疊拼 １１０－１４０ 面積 /平米 50 100 150 200 250 300 云棲谷 小院青城 逸嶺錦江 青城山房 上善棲 上青城 香頌湖 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 公寓 洋房 110150㎡ /㎡ 220300㎡ /㎡ /㎡ 137200㎡ /㎡ 108137㎡ /㎡ 260808㎡ 2萬元 /㎡ 296469㎡ /㎡ 164177㎡ /㎡ 175212㎡ /㎡ 21 215㎡ /㎡ 621770㎡ /㎡ 40100㎡ /㎡ 8090㎡ /㎡ 350㎡ /㎡ 60106㎡ /㎡ 青云階 3 382㎡ 189㎡ ◎