【正文】 優(yōu)化，例如對(duì)建筑底部進(jìn)行架空，隔離潮濕。 香頌湖國(guó)際社區(qū) 開(kāi)發(fā)商 四川鴻景實(shí)業(yè)有限公司 位置 都江堰市翠月湖鎮(zhèn) 項(xiàng)目基本情況 占地面積 ，約 2023畝，建筑面積 80萬(wàn)平方米，一期容積率為 ，綠 化 率： 50% 配套 項(xiàng)目?jī)?nèi)有 10公里內(nèi)河環(huán)繞 ,由 18個(gè)純別墅島組成；整個(gè)社區(qū)有 4個(gè)，其中三個(gè)面向整個(gè)項(xiàng)目的會(huì)所有水療、西餐廳、運(yùn)動(dòng)會(huì)所和別墅區(qū)內(nèi)的家庭會(huì)所，海航酒店及文化藝術(shù)中心 在售產(chǎn)品類型 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 雙拼 主力戶型 296469平方米 164177平方米 21 215平米 均價(jià) /平米 /平米 /平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 202306 銷售情況 2023年 6月 5號(hào)第一批開(kāi)盤(pán)，推出 48套， 8月 21一期第二批，推出 28套；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交量達(dá) 90%。從大型 MALL到水岸商業(yè)街，從風(fēng)情酒吧街到特色商店，從家庭娛樂(lè)中心到五星級(jí)酒店打造的高端會(huì) 議中心，包羅各種商業(yè)風(fēng)格與形態(tài)。島上獨(dú)棟別墅相對(duì)封閉、獨(dú)立，MINI別墅則環(huán)湖以小組團(tuán)方式布局。采用地下空間贈(zèng)送的項(xiàng)目很少，只有逸嶺錦江因山地地形原因以及小院青城和水映青城的個(gè)別戶型采用。 系基于片區(qū)內(nèi)可類比樓盤(pán)綜合素質(zhì)均價(jià)比較的定價(jià)策略。 ◎項(xiàng)目起始均價(jià)定位 ? 盡量減少地下面積： 度假物業(yè)更多強(qiáng)調(diào)的是與自然的融合及生活情趣性，地下空間的利用率很低，而且造價(jià)高，防潮處理難度大。對(duì)于 4080㎡小面積產(chǎn)品，可考慮以度假公寓或疊院的方式在三號(hào)地塊商業(yè)用地部分實(shí)現(xiàn)，以滿足指標(biāo)控制要求。因此建議外立面可采用木質(zhì)感類材料結(jié)合涂料和石材處理，并且不同建筑間應(yīng)在統(tǒng)一色調(diào)下通過(guò)材質(zhì)的搭配產(chǎn)生色彩和裝飾方式的變化，這樣才不顯呆板。 ◎項(xiàng)目建議 產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目處于青城山度假板塊，定位于高端商務(wù)度假區(qū)，同時(shí)有大量商業(yè)用地。 ◎項(xiàng)目建議 商業(yè)建議 所以我們認(rèn)為應(yīng)該換一種思考方式，將我們現(xiàn)在認(rèn)為難于處理的商業(yè)物業(yè)作為項(xiàng)目自身所獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)資源來(lái)運(yùn)用。 ?部分商業(yè)短期持有：前期自持有部分商業(yè)物業(yè)不僅可以保證商業(yè)業(yè)態(tài)和品質(zhì)適合項(xiàng)目需要，同時(shí)便于商家的引入，而且等到項(xiàng)目商業(yè)氛圍成熟時(shí)還可獲得高額溢價(jià)空間。 。 :31:3913:31:39March 20, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :31:3913:31Mar2320Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 20日星期一 1時(shí) 31分 39秒 13:31:3920 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , March 20, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :31:3913:31Mar2320Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :31:3913:31:39March 20, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 ?商業(yè)資源整合：在商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下收集甄別適合本項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，并制定優(yōu)惠措施引入項(xiàng)目。打造青城山下全天候 24小時(shí)度假生活圈。一是可以降低成本，二來(lái)對(duì)于居住者而言下車后穿過(guò)一段精致的景觀小道散步回家也是度假生活情趣化的一部分。 ?外立面色彩及材質(zhì)： 度假物業(yè)外立面需要給人身心放松 愉悅 明快的感覺(jué)，這一點(diǎn)在青城山冬季陰冷的天氣下尤其重要。建議增加 70160㎡疊院及合院合院產(chǎn)品。 由于本項(xiàng)目的商業(yè)聯(lián)排在片區(qū)內(nèi)是獨(dú)一無(wú)二的，在區(qū)域市場(chǎng)上也沒(méi)有對(duì)比案例做參考，只有參考本區(qū)域在售的上青城及芙蓉青城的精裝小公寓定價(jià)，建議起始均價(jià)為11000元 /㎡。故以產(chǎn)品形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)三類產(chǎn)品分別定價(jià)，最終構(gòu)成本案定價(jià)體系。 本區(qū)域主力產(chǎn)品區(qū)間為獨(dú)棟 200300㎡ ，聯(lián)排產(chǎn)品 120180㎡ ， 疊拼產(chǎn)品： 90130㎡ ，合院產(chǎn)品 70160㎡，度假公寓 4080㎡。 客戶情況 90%是成都客戶，另外 10%包括外省客戶及省內(nèi)其他城市客戶。 客戶情況 客戶 50%為北京、深圳客戶，以及成都城區(qū)及少部分都江堰客戶，多數(shù)是中信的老客戶及老帶新客戶。其中商業(yè)園區(qū)建筑面積近 10萬(wàn)平米，位于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的南面，規(guī)劃了大型超市、經(jīng)濟(jì)型酒店、小戶型公寓、精品商業(yè)等休閑餐飲及文化娛樂(lè)功能區(qū)，是服務(wù)整個(gè)社區(qū)、輻射周邊的綜合性休閑商業(yè)街區(qū)，一期建設(shè)的產(chǎn)品主要是商業(yè)部分和辦公樓部分，商業(yè)、總部基地先行。同時(shí)，利用景觀視廊，借景青城山，達(dá)到戶戶觀山的觀景效果。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 營(yíng)銷活動(dòng) 路牌、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、農(nóng)家樂(lè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 8月 工程進(jìn)度 洋房主體三層 銷售情況 開(kāi)盤(pán)日期 推出套數(shù) 戶型區(qū)間 均價(jià) 8月銷售套數(shù) 銷售占 比 2023年 8月 230多套（雙拼占16套） 洋房（ 4080㎡ ） /㎡ （精裝） 誠(chéng)意金收取 19套，成交 5套左右，共計(jì) 26套 11% 雙拼（ 90160㎡ ） /㎡ ◎青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析： 中鐵水映青城 項(xiàng)目名稱 上善棲 開(kāi)發(fā)商 四川億興置業(yè) 位置 都江堰市青城山前山門南行 800米 項(xiàng)目基本情況 用地面積： ，總建筑面積： 76000平米，其中住宅 72023平米，商業(yè)配套 4000平米；，綠 化 率 50% 配套 商業(yè)和會(huì)所、 社區(qū)超市、咖啡館、書(shū)吧、酒樓等配套 、東軟學(xué)校的配套 在售產(chǎn)品類型 合院洋房（精裝） 雙拼（已售完） 主力戶型 62126平米 220平米 均價(jià) /㎡ /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 9月 1日 銷售情況 自 2023年 9月開(kāi)盤(pán)至今，共售出約 360套房源。 客戶情況 客戶以龍湖內(nèi)部客戶為主，成都客戶和本地客戶為輔。2023年 4月開(kāi)盤(pán)至今，共售出 400套左右。本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮度假功能，其精裝度假洋房是其特色產(chǎn)品， 整個(gè)園區(qū)引活水入園，借地勢(shì)高差，打造純天然水系。項(xiàng)目在入口處用近 30畝的土地營(yíng)造景觀，通過(guò)空間的圍合與流動(dòng)共同營(yíng)造輕松、閑適的度假氣氛。 客戶情況 一期產(chǎn)品主要為小戶型產(chǎn)品，客戶主要為都江堰和成都投資型客戶 項(xiàng)目特點(diǎn) 泰達(dá)上青城緊臨本項(xiàng)目，占地 526畝，規(guī)模比本項(xiàng)目小一些，其六大產(chǎn)品類型包括酒店、會(huì)館、住宅等，與本項(xiàng)目有很大的相似之處。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 營(yíng)銷活動(dòng) 道旗、戶外廣告、路牌、站牌、商報(bào)、活動(dòng) 二批次開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 7月 23 工程進(jìn)度 主體封頂 銷售情況 開(kāi)盤(pán)日期 推出套數(shù) 戶型區(qū)間 均價(jià) 銷售套數(shù) 銷售占比 二期 （ 2023年 7月 23日） 47套 聯(lián)排 164177㎡ 聯(lián)排 : /㎡ 雙拼 : /㎡ 獨(dú)棟 : /㎡ 27套 57% 雙拼 21 215㎡ 獨(dú)棟 296469㎡ ◎青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析： 香頌湖國(guó)際社區(qū) 項(xiàng)目名稱 中信云棲谷 開(kāi)發(fā)商 中信地產(chǎn)成都分公司 位置 都江堰市二環(huán)路玉堂鎮(zhèn)鐵軍路 項(xiàng)目基本情況 占地面積 5500畝， 800畝商業(yè)， 2400畝居住區(qū)， 2300畝高爾夫；分四期開(kāi)發(fā)，首期占地 163畝， 200余棟，一期容積率為 ，綠 化 率： % 配套 800畝商業(yè)集生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)、五星級(jí)酒店、主題樂(lè)園和高端商業(yè)于一體 ，包含大型 MALL 、商業(yè)街 、風(fēng)情酒吧街 、特色商店 、家庭娛樂(lè)中心，高爾