【正文】 優(yōu)化，例如對建筑底部進行架空，隔離潮濕。 香頌湖國際社區(qū) 開發(fā)商 四川鴻景實業(yè)有限公司 位置 都江堰市翠月湖鎮(zhèn) 項目基本情況 占地面積 ，約 2023畝，建筑面積 80萬平方米，一期容積率為 ，綠 化 率： 50% 配套 項目內有 10公里內河環(huán)繞 ,由 18個純別墅島組成；整個社區(qū)有 4個，其中三個面向整個項目的會所有水療、西餐廳、運動會所和別墅區(qū)內的家庭會所，海航酒店及文化藝術中心 在售產品類型 獨棟別墅 聯(lián)排別墅 雙拼 主力戶型 296469平方米 164177平方米 21 215平米 均價 /平米 /平米 /平米 開盤時間 202306 銷售情況 2023年 6月 5號第一批開盤，推出 48套， 8月 21一期第二批，推出 28套；開盤當天成交量達 90%。從大型 MALL到水岸商業(yè)街，從風情酒吧街到特色商店，從家庭娛樂中心到五星級酒店打造的高端會 議中心，包羅各種商業(yè)風格與形態(tài)。島上獨棟別墅相對封閉、獨立，MINI別墅則環(huán)湖以小組團方式布局。采用地下空間贈送的項目很少，只有逸嶺錦江因山地地形原因以及小院青城和水映青城的個別戶型采用。 系基于片區(qū)內可類比樓盤綜合素質均價比較的定價策略。 ◎項目起始均價定位 ? 盡量減少地下面積： 度假物業(yè)更多強調的是與自然的融合及生活情趣性，地下空間的利用率很低，而且造價高，防潮處理難度大。對于 4080㎡小面積產品，可考慮以度假公寓或疊院的方式在三號地塊商業(yè)用地部分實現，以滿足指標控制要求。因此建議外立面可采用木質感類材料結合涂料和石材處理，并且不同建筑間應在統(tǒng)一色調下通過材質的搭配產生色彩和裝飾方式的變化，這樣才不顯呆板。 ◎項目建議 產品建議 本項目處于青城山度假板塊，定位于高端商務度假區(qū)，同時有大量商業(yè)用地。 ◎項目建議 商業(yè)建議 所以我們認為應該換一種思考方式，將我們現在認為難于處理的商業(yè)物業(yè)作為項目自身所獨有的優(yōu)勢資源來運用。 ?部分商業(yè)短期持有：前期自持有部分商業(yè)物業(yè)不僅可以保證商業(yè)業(yè)態(tài)和品質適合項目需要，同時便于商家的引入，而且等到項目商業(yè)氛圍成熟時還可獲得高額溢價空間。 。 :31:3913:31:39March 20, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :31:3913:31Mar2320Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 20日星期一 1時 31分 39秒 13:31:3920 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 , March 20, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :31:3913:31Mar2320Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :31:3913:31:39March 20, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ?商業(yè)資源整合：在商業(yè)規(guī)劃指導下收集甄別適合本項目的優(yōu)質商業(yè)資源，并制定優(yōu)惠措施引入項目。打造青城山下全天候 24小時度假生活圈。一是可以降低成本，二來對于居住者而言下車后穿過一段精致的景觀小道散步回家也是度假生活情趣化的一部分。 ?外立面色彩及材質： 度假物業(yè)外立面需要給人身心放松 愉悅 明快的感覺，這一點在青城山冬季陰冷的天氣下尤其重要。建議增加 70160㎡疊院及合院合院產品。 由于本項目的商業(yè)聯(lián)排在片區(qū)內是獨一無二的，在區(qū)域市場上也沒有對比案例做參考，只有參考本區(qū)域在售的上青城及芙蓉青城的精裝小公寓定價，建議起始均價為11000元 /㎡。故以產品形態(tài)為標準，對三類產品分別定價，最終構成本案定價體系。 本區(qū)域主力產品區(qū)間為獨棟 200300㎡ ，聯(lián)排產品 120180㎡ ， 疊拼產品： 90130㎡ ，合院產品 70160㎡，度假公寓 4080㎡。 客戶情況 90%是成都客戶，另外 10%包括外省客戶及省內其他城市客戶。 客戶情況 客戶 50%為北京、深圳客戶，以及成都城區(qū)及少部分都江堰客戶，多數是中信的老客戶及老帶新客戶。其中商業(yè)園區(qū)建筑面積近 10萬平米，位于項目商業(yè)價值最高的南面，規(guī)劃了大型超市、經濟型酒店、小戶型公寓、精品商業(yè)等休閑餐飲及文化娛樂功能區(qū)，是服務整個社區(qū)、輻射周邊的綜合性休閑商業(yè)街區(qū)，一期建設的產品主要是商業(yè)部分和辦公樓部分，商業(yè)、總部基地先行。同時，利用景觀視廊，借景青城山，達到戶戶觀山的觀景效果。 項目現狀 營銷活動 路牌、網絡、活動、農家樂 開盤時間 2023年 8月 工程進度 洋房主體三層 銷售情況 開盤日期 推出套數 戶型區(qū)間 均價 8月銷售套數 銷售占 比 2023年 8月 230多套（雙拼占16套） 洋房（ 4080㎡ ） /㎡ （精裝） 誠意金收取 19套，成交 5套左右，共計 26套 11% 雙拼（ 90160㎡ ） /㎡ ◎青城山房地產市場典型項目分析： 中鐵水映青城 項目名稱 上善棲 開發(fā)商 四川億興置業(yè) 位置 都江堰市青城山前山門南行 800米 項目基本情況 用地面積： ，總建筑面積： 76000平米，其中住宅 72023平米，商業(yè)配套 4000平米；，綠 化 率 50% 配套 商業(yè)和會所、 社區(qū)超市、咖啡館、書吧、酒樓等配套 、東軟學校的配套 在售產品類型 合院洋房（精裝） 雙拼（已售完） 主力戶型 62126平米 220平米 均價 /㎡ /㎡ 開盤時間 2023年 9月 1日 銷售情況 自 2023年 9月開盤至今，共售出約 360套房源。 客戶情況 客戶以龍湖內部客戶為主，成都客戶和本地客戶為輔。2023年 4月開盤至今，共售出 400套左右。本項目產品設計重點考慮度假功能，其精裝度假洋房是其特色產品， 整個園區(qū)引活水入園，借地勢高差，打造純天然水系。項目在入口處用近 30畝的土地營造景觀，通過空間的圍合與流動共同營造輕松、閑適的度假氣氛。 客戶情況 一期產品主要為小戶型產品，客戶主要為都江堰和成都投資型客戶 項目特點 泰達上青城緊臨本項目，占地 526畝，規(guī)模比本項目小一些，其六大產品類型包括酒店、會館、住宅等，與本項目有很大的相似之處。 項目現狀 營銷活動 道旗、戶外廣告、路牌、站牌、商報、活動 二批次開盤時間 2023年 7月 23 工程進度 主體封頂 銷售情況 開盤日期 推出套數 戶型區(qū)間 均價 銷售套數 銷售占比 二期 （ 2023年 7月 23日） 47套 聯(lián)排 164177㎡ 聯(lián)排 : /㎡ 雙拼 : /㎡ 獨棟 : /㎡ 27套 57% 雙拼 21 215㎡ 獨棟 296469㎡ ◎青城山房地產市場典型項目分析： 香頌湖國際社區(qū) 項目名稱 中信云棲谷 開發(fā)商 中信地產成都分公司 位置 都江堰市二環(huán)路玉堂鎮(zhèn)鐵軍路 項目基本情況 占地面積 5500畝， 800畝商業(yè)， 2400畝居住區(qū)， 2300畝高爾夫；分四期開發(fā)，首期占地 163畝， 200余棟，一期容積率為 ，綠 化 率： % 配套 800畝商業(yè)集生態(tài)商務辦公區(qū)、五星級酒店、主題樂園和高端商業(yè)于一體 ，包含大型 MALL 、商業(yè)街 、風情酒吧街 、特色商店 、家庭娛樂中心，高爾