【正文】 夫球場 在售產品類型 獨棟別墅 疊拼別墅 洋房 主力戶型 220300平方米 110150平方米 8090平米 均價 大獨棟： /㎡ ， 小獨棟： /㎡ /平米 /平米 開盤時間 202310 銷售情況 一期推出獨棟、疊拼各 140多套，一期第一批次銷售 30多套， 2023年 10月 16日推出第二批次，產品類型為獨棟、疊拼；二期 2023年 7月開盤，二期首批次已售罄，開盤至今共售出 380套左右。 2023年 6月開始推三期 20套獨棟，因產權、產品等問題滯銷， 2023年開盤至今，共售出約 280套左右。 除逸嶺錦江外所有項目均推出總價低，適合度假需求的 100㎡一下的小面積產品。 ◎青城山競爭項目總結 定價說明： 本項目目前產品形態(tài)為商業(yè)聯排、住宅聯排和住宅獨棟產品，這三種產品價值、針對客群等上有明顯差異，丌能實行統(tǒng)一定價的方法。 權重 海航香頌湖 芙蓉青城 假日青城3 6 5地段35% 周邊配套10% 交通狀況3% 小區(qū)規(guī)模3% 自然資源4% 公共配套2% 噪音程度1% 1 發(fā)展商品牌3% 建筑商品牌1% 1 1物業(yè)管理品牌1% 1 1建筑外觀1% 1 建筑設計1% 1產品設計8% 園林環(huán)境4% 1 配套服務5% 物業(yè)管理1% 1 1社區(qū)成熟度3% 現場包裝4% 1 售樓部 / 樣板房4% 1 廣告促銷4% 1 營銷現場管理2% 1 100% 15600 14000 12023 15470 1189230% 30% 40%注：因素權重來源于市場“定價指標系統(tǒng)”營銷策劃14%市場價格比較價格權重價格影響因素產品外部因素5 8 %經營者品牌5%產品自身因素2 3 %加權平均值◎ 聯排起始均價定位（得分值 =本項目狀況 /對比項目狀況） 注：以上均價體系得出均價均為本年度 起始銷售均價 ，本案預計為明年開盤，由于價位的確定不市場變化、項目預期、丌同戶型的特點、啟動策略等息息相關，所以起始均價需根據明年實際情況迚行調整。 ? 產品 類型 ： 合院產品和獨院產品是這一區(qū)域接受度較高的產品，合院產品可以在前院形成公共交流空間，在后院形成私密的獨享空間，對于多家人合買尤其適合，也是度假區(qū)特有的產品。二是因為一樓商鋪面積過小，沿街商鋪總體量太小而且臨交通主干道，商業(yè)氛圍無法形成可能導致底商價值嚴重偏低，銷售困難。部分物業(yè)（如聯排、合院）建議采用組團停車和集中停車的方式，盡量不采用地下停車方式。春觀山小憩，夏避暑度假，秋養(yǎng)身頤年，冬運動健身，形成休閑度假、餐飲娛樂、運動養(yǎng)生、朋友聚會一體化的格局?；谝陨舷敕ㄎ覀冋J為需要做如下工作： ?商業(yè)規(guī)劃：以項目定位為基礎，以打造青城山下全天候 24小時度假生活圈為目標結合項目規(guī)劃情況確定商業(yè)業(yè)態(tài)、體量、布局及建筑形態(tài)。 13:31:3913:31:3913:31Monday, March 20, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 13:31:3913:31:3913:313/20/2023 1:31:39 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 1時 31分 39秒 下午 1時 31分 13:31: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 1時 31分 :31March 20, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 13:31:3913:31:3913:31Monday, March 20, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 20日星期一 下午 1時 31分 39秒 13:31: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 1時 31分 :31March 20, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 ◎項目建議 商業(yè)建議 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。以打造青城山下全天候 24小時度假生活圈為目標，結合五星酒店配置衍生出更多的，適合項目定位的商業(yè)業(yè)態(tài)。如按目前思路僅僅將商業(yè)用地作為商業(yè)產權住宅銷售不僅銷售抗性大，價值很低。不建議大面積采用石材，這樣在暗色調下會 顯得 沉悶，在暖色調下會給人很強的距離感，和度假氣氛不相吻合，并會大幅增加成本。 ◎項目建議 產品建議 ?總價控制原則： 主力產品獨棟總價為 350萬元左右，聯排及合院總價為 200萬元左右，疊院總價為 120萬元左右，小面積戶型 70萬元左右。縱觀青城山片區(qū)物業(yè)情況，極少采用地下空間的設計。 說明：結合青云階項目的區(qū)位特點、產品特點和市場特點，針對性的選擇典型可類比案例，通過本案不典型可比案例的綜合素質評估，得出可比系數不可調均價，推算出本案最迎合市場環(huán)境、最具市場競爭力度的均價策略。 舒適性配置方面地暖幾乎成為標準配置，香頌湖還配置了地源熱泵和直飲水系統(tǒng)，防潮架空層也被普遍采用。每戶建筑主體僅兩至三層、戶戶有天有地、獨門獨院帶私家花園的純別墅形態(tài)。 項目現狀 營銷活動 道旗、戶外廣告、路牌、站牌 一期二批次開盤時間 2023年 7月 工程進度 主體施工中 銷售情況 開盤日期 推出套數 戶型區(qū)間（㎡） 均價 銷售套數 銷售占比 2023年 7月 200套 大獨棟 300㎡ 小獨棟 220240㎡ 大獨棟：均價 /㎡ 小獨棟價 /㎡ 90套 75% 疊拼（ 110150㎡ ） 均價 /㎡ 左右 洋房（ 8090㎡ ） 均價 /㎡ 左右 ◎青城山房地產市場典型項目分析： 中信云棲谷 項目名稱 逸嶺錦江 開發(fā)商 成都泰逸置業(yè) 位置 都江堰市外山風景區(qū)內（青城國際高爾夫球場旁） 項目基本情況 總占地 2023余畝，其中一期規(guī)劃 400畝；容積率 ；綠地率 75% 配套 緊臨高爾夫球場，有超五星級假日酒店作為配套 在售產品類型 獨棟別墅 主力戶型 260808㎡ 平方米 均價 均價 20230元 /平米 開盤時間 2023年 5月 14日 銷售情況 作為震后青城山首個別墅盤開盤，開盤前預訂了 20余套房源，主要通過開發(fā)商關系客戶內部消化，實現銷售 8000余萬元，總共賣出 110套左右，現剩下不到 10套。一期一、二批次已基本售完，目前在售一期三批次。層高達到 ，預留地暖系統(tǒng)，從而確保夏天享受青城山的清涼，冬天不受寒冷。 客戶情況 80%是成都客戶， 10%15%是來自例如北京、上海、深圳的外省客戶。 項目現狀 營銷活動 道旗、戶外廣告、路牌、站牌 開盤時間 2023年 7月 工程進度 3批次接受咨詢 銷售情況 開盤日期 推出套數 戶型區(qū)間 均價 （價格為實得均價） 銷售套數 銷售占比 2023年 7月 701套 疊拼精裝約 85135㎡ 贈送面積約為 4060㎡ /㎡ 左右 560套 80% 雙拼精裝 137200㎡ 贈送面積 約 為 6080㎡ /㎡ 左右 獨棟清水約 350㎡ (未售） /㎡左右 ◎青城山房地產市場典型項目分析： 龍湖小院青城 項目名稱 中鐵 XXX同類項目調研建議報告 ◎