【正文】 13:31:3913:31:3913:313/20/2023 1:31:39 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 20日星期一 下午 1時(shí) 31分 39秒 13:31: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。大幅增加項(xiàng)目附加值，形成項(xiàng)目自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，為消費(fèi)者提供充足的購(gòu)買(mǎi)理由，解決本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值低的問(wèn)題并為后期項(xiàng)目溢價(jià)提供保障。同時(shí)需要較強(qiáng)的親和感。 住宅聯(lián)排起始均價(jià)： 14321元 /㎡ 商業(yè)聯(lián)排起始均價(jià)： 11000元 /㎡ 住宅獨(dú)棟起始均價(jià)： 16670元 /㎡ 。 青城山區(qū)域項(xiàng)目戶型普遍都有贈(zèng)送面積，龍湖小院青城贈(zèng)送面積高達(dá) 120%。 項(xiàng)目特點(diǎn) 產(chǎn)品以院子、露臺(tái)等休閑空間的打造為重點(diǎn)，擁有完整的商業(yè)配套，為度假別墅提供 多樣且高端的休閑 平臺(tái)。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 營(yíng)銷活動(dòng) 戶外廣告、路牌、導(dǎo)示牌 銷售政策 按揭 0％ 一次性 5％（基本上不接受按揭） 工程進(jìn)度 一期二批次現(xiàn)房 銷售情況 一期二批次開(kāi)盤(pán)日期 推出套數(shù) 戶型區(qū)間 均價(jià) 銷售套數(shù) 銷售占比 2023年 1月 75套 獨(dú)院 (175212㎡ ) /㎡ 40套 53％ 小公寓 (49130㎡ ) /㎡ ◎青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析： 青城山房 項(xiàng)目名稱 假日青城 365宅院 開(kāi)發(fā)商 中鐵瑞城置業(yè)有限公司 位置 都江堰市青城山鎮(zhèn)青景村，距規(guī)劃的成都至都江堰快速客運(yùn)鐵路終點(diǎn)站僅 200米左右 項(xiàng)目基本情況 占地面積 194畝，建筑面積 68483平方米，容積率 ，綠地率 50% 配套 緊鄰豪生國(guó)際酒店、學(xué)校、青城山快鐵終點(diǎn)站 在售產(chǎn)品類型 合院 疊拼 主力戶型 110170平米 110140平米 均價(jià) /㎡ /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 3月 銷售情況 成都客戶為主，目前的客戶來(lái)源主要是中鐵內(nèi)部客戶及其親戚朋友。 項(xiàng)目特點(diǎn) 小院青城跳脫出區(qū)域的整體風(fēng)格包圍，選擇了所謂新亞洲風(fēng)格的東南亞風(fēng)格建筑 ，以窄巷、矮墻與小院作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心，景觀環(huán)境設(shè)計(jì)較細(xì)致，有曲徑通幽的意境。 項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目主打度假資源價(jià)值，不僅提供簡(jiǎn)單居住功能的住所，在配套、服務(wù)、生活方式等方面應(yīng)體現(xiàn)休閑度假功能。其后推出底 商 100㎡ 左右，銷售 5套左右。 A區(qū)尚未開(kāi)售。 商業(yè)產(chǎn)權(quán)度假物業(yè)只有上青城及芙蓉青城推出，市場(chǎng)接受度較低，銷售均丌理想。這種方式不僅成本低而且可以創(chuàng)造舒適的度假生活空間，對(duì)客戶的吸引力也較大，是這一區(qū)域普遍采用的方式，不建議過(guò)多的贈(zèng)送地下空間。不必追求過(guò)高的車(chē)位比，建議滿足規(guī)劃要求即可。并且在后期營(yíng)銷上也能提煉出項(xiàng)目自身獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。 , March 20, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 20日星期一 下午 1時(shí) 31分 39秒 13:31: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 。 , March 20, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。而且對(duì)于項(xiàng)目本身和購(gòu)買(mǎi)者而言均缺乏附加值提升基礎(chǔ)，和周邊項(xiàng)目相比僅僅是地段、產(chǎn)品形態(tài)、景觀、價(jià)格等的區(qū)別，仍屬于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。力爭(zhēng)在疲軟的市場(chǎng)下，贏得市場(chǎng)及客戶認(rèn)同，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 可比案例的選取原則：當(dāng)前在售、建筑形態(tài)相近、距本案位置相對(duì)較近的樓盤(pán)。建筑源于中國(guó)著名古典私家園林以及晉商、徽商等傳統(tǒng)官商世家大院，完全獨(dú)立、私密的圍合式庭院設(shè)計(jì)。 2023年 6月開(kāi)盤(pán)至今，共售出 260套左右。成交客戶以 4050歲中年人群為主，多為單位中的高管 ,或私企老板。XXX同類項(xiàng)目調(diào)研建議報(bào)告 ◎青城山競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)位示意圖 青城山市場(chǎng)重點(diǎn)在售項(xiàng)目有：中鐵水映青城、龍湖小院青城、泰達(dá)上青城、香頌湖國(guó)際社區(qū)、中信云棲谷、上善棲、青城山房、芙蓉青城、逸嶺錦江、假日青城 365宅院。 客戶情況 80%是成都客戶， 10%15%是來(lái)自例如北京、上海、深圳的外省客戶。一期一、二批次已基本售完，目前在售一期三批次。每戶建筑主體僅兩至三層、戶戶有天有地、獨(dú)門(mén)獨(dú)院帶私家花園的純別墅形態(tài)。 說(shuō)明：結(jié)合青云階項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、產(chǎn)品特點(diǎn)和市場(chǎng)特點(diǎn)，針對(duì)性的選擇典型可類比案例，通過(guò)本案不典型可比案例的綜合素質(zhì)評(píng)估，得出可比系數(shù)不可調(diào)均價(jià)，推算出本案最迎合市場(chǎng)環(huán)境、最具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度的均價(jià)策略。 ◎項(xiàng)目建議 產(chǎn)品建議 ?總價(jià)控制原則： 主力產(chǎn)品獨(dú)棟總價(jià)為 350萬(wàn)元左右，聯(lián)排及合院總價(jià)為 200萬(wàn)元左右，疊院總價(jià)為 120萬(wàn)元左右，小面積戶型 70萬(wàn)元左右。如按目前思路僅僅將商業(yè)用地作為商業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅銷售不僅銷售抗性大，價(jià)值很低。 ◎項(xiàng)目建議 商業(yè)建議 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 20日星期一 下午 1時(shí) 31分 39秒 13:31: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 下午 1時(shí) 31分 :31March 20, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 13:31:3913:31:3913:313/20/2023 1:31:39 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累?；谝陨舷敕ㄎ覀冋J(rèn)為需要做如下工作： ?商業(yè)規(guī)劃：以項(xiàng)目定位為基礎(chǔ)，以打造青城山下全天候 24小時(shí)度假生活圈為目標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃情況確定商業(yè)業(yè)態(tài)、體量、布局及建筑形態(tài)。部分物業(yè)（如聯(lián)排、合院）建議采用組團(tuán)停車(chē)和集中停車(chē)的方式，盡量不采用地下停車(chē)方式。 ? 產(chǎn)品 類型 ： 合院產(chǎn)品和獨(dú)院產(chǎn)品是這一區(qū)域接受度較高的產(chǎn)品，合院產(chǎn)品可以在前院形成公共交流空間，在后院形成私密的獨(dú)享空間，對(duì)于多家人合買(mǎi)尤其適合，也是度假區(qū)特有的產(chǎn)品。 ◎青城山競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總結(jié) 定價(jià)說(shuō)明： 本項(xiàng)目目前產(chǎn)品形態(tài)為商業(yè)聯(lián)排、住宅聯(lián)排和住宅獨(dú)棟產(chǎn)品，這三種產(chǎn)品價(jià)值、針對(duì)客群等上有明顯差異，丌能實(shí)行統(tǒng)一定價(jià)的方法。 2023年 6月開(kāi)始推三期 20套獨(dú)棟，因產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)品等問(wèn)題滯銷， 2023年開(kāi)盤(pán)至今，共售出約 280套左右。 客戶情況 一期產(chǎn)品主要為小戶型產(chǎn)品，客戶主要為都江堰和成都投資型客戶 項(xiàng)目特點(diǎn) 泰達(dá)上青城緊臨本項(xiàng)目，占地 526畝，規(guī)模比本項(xiàng)目小一些，其六大產(chǎn)品類型包括酒店、會(huì)館、住宅等，與本項(xiàng)目有很大的相似之處。本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮度假功能，其精裝度假洋房是其特色產(chǎn)品， 整個(gè)園區(qū)引活水入園，借地勢(shì)高差，打造純天然水系。 客戶情況 客戶以龍湖內(nèi)部客戶為主，成都客戶和本地客戶為輔。同時(shí)，利用景觀視廊，借景青城山，達(dá)到戶戶觀山的觀景效果。 客戶情況 客戶 50%為北京、深圳客戶，以及成都城區(qū)及少部分都江堰客戶，多數(shù)是中信的老客戶及老帶新客戶。 本區(qū)域主力產(chǎn)品區(qū)間為獨(dú)棟 200300㎡ ，聯(lián)排產(chǎn)品 120180㎡ ， 疊拼產(chǎn)品： 90130㎡ ，合院產(chǎn)品 70160㎡，度假公寓 4080㎡。 由于本項(xiàng)目的商業(yè)聯(lián)排在片區(qū)內(nèi)是獨(dú)一無(wú)二的，在區(qū)域市場(chǎng)上也沒(méi)有對(duì)比案例做參考，只有參考本區(qū)域在售的上青城及芙蓉青城的精裝小公寓定價(jià)，建議起始均價(jià)為11000元 /㎡。 ?外立面色彩及材質(zhì)： 度假物業(yè)外立面需要給人身心放松 愉悅 明快的感覺(jué)，這一點(diǎn)在青城山冬季陰冷的天氣下尤其重要。打造青城山下全天候 24小時(shí)度假生活圈。 :31:3913:31:39March 20, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , March 20, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :3