【正文】 各片區(qū)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量猛增，濱州房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪的高速增長(zhǎng)期。這也為其未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展定下了基調(diào)。 n 宜居的濱州： 從工礦城市走向宜居城市。繼續(xù)強(qiáng)化大型企業(yè)集團(tuán)的外向開(kāi)放帶動(dòng)作用，積極招商引資，更深地融入世界經(jīng)濟(jì)浪潮。共簽約 37個(gè)項(xiàng)目，投資額達(dá) ，是歷年來(lái)項(xiàng)目最多、投資最大的一次。1 根據(jù)規(guī)劃， 2023年黃三角 GDP將突破 9300億元， 2023年達(dá)到 15000億元，成為全省新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。n 鐵路： 濱州火車(chē)站目前正在籌建中，欲乘火車(chē)出行，需先乘汽車(chē)至淄博、濟(jì)南等地后，再轉(zhuǎn)乘火車(chē)到達(dá)全國(guó)各地。n 重點(diǎn)行業(yè)支撐作用明顯。 n 人口狀況： 2023年，濱州人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)。 年末，全市戶(hù)籍總?cè)丝?，常住人口， 其中，濱城區(qū)人口 60余萬(wàn)。全市 35個(gè)規(guī)模以上工業(yè)行業(yè)中， 34個(gè)保持增長(zhǎng)。n 公路： 境內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，國(guó)道、省道、高速公路、縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，乘坐汽車(chē)出行十分方便快捷。323 休閑度假、觀光生態(tài)旅游將成為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè) 4第一部分 濱州城市概況七 、 重大城市利好黃三角對(duì)濱州意味著什么？ 七 、 重大城市利好 第一部分 濱州城市概況城市發(fā)展的絕佳契機(jī)資本角逐的財(cái)富戰(zhàn)場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)的價(jià)值洼地異地置業(yè)的理想之選觀光養(yǎng)生的生態(tài)城邦精英階層的夢(mèng)想家園 七 、 重大城市利好 第一部分 濱州城市概況2023年，濱州建設(shè)逐步取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展n 南海擴(kuò)容。七 、 重大城市利好 第一部分 濱州城市概況濱州將在未來(lái) 6年投資 8000億 元到 2023年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到 2900億 元，地方財(cái)政收入達(dá)到 170億 元。建設(shè)便捷高效的交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑大開(kāi)放大開(kāi)發(fā)的新格局。突出 “ 大水面、大綠化、大空間” 的生態(tài)城市特色，創(chuàng)建人類(lèi)適宜生活、工作、休閑的宜居城市。小 結(jié)第 二 部分 濱州城市 規(guī)劃發(fā)展研究 第三部分 濱州房地產(chǎn)綜合發(fā)展調(diào)研一、濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧二、市場(chǎng)概況及總體特點(diǎn)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)四、 20232023年住房建設(shè)規(guī)劃五、濱州住宅市場(chǎng)分析六、未來(lái)土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)七、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研n 市場(chǎng)孕育期： 20232023年 處于福利分房、團(tuán)購(gòu)到市場(chǎng)化購(gòu)房的過(guò)渡階段。一 、 濱州房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研發(fā)展現(xiàn)狀 n 重大城市利好推動(dòng)濱州樓市全面邁入 “ 黃三角時(shí)代 ” ，濱州房地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè) 高速發(fā)展期，開(kāi)發(fā)水平、銷(xiāo)售價(jià)格、綜合品質(zhì)將邁上新臺(tái)階。 2023年，濱州商品房銷(xiāo)售面積 ，增長(zhǎng) 19%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 ，增長(zhǎng) %。n 媒體資源匱乏，缺乏絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的平面媒體，成為營(yíng)銷(xiāo)推廣的一大掣肘。n產(chǎn)品類(lèi)型：多層、退臺(tái)洋房、花園洋房、疊加別墅、聯(lián)排別墅、小高 層、高層。海通時(shí)代花園第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析渤海城邦 望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城新河灣與麒麟閣形成雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)，項(xiàng)目依托良好的環(huán)境及配套，多層產(chǎn)品價(jià)格創(chuàng)下濱州樓市新高。第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析渤海城邦 望?；▓@麒麟閣新河灣錦繡城名仕龍城領(lǐng)域尚城項(xiàng)目產(chǎn)品及戶(hù)型定位偏差，缺乏營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致長(zhǎng)期滯銷(xiāo)。第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析7090平米的 2房缺乏100120平米的 3房缺乏在售項(xiàng)目中， 2房面積集中在 90110㎡， 3房面積集中在 120150㎡【結(jié)論】：【結(jié)論】： 7090㎡㎡ 的的 2房、房、 100120㎡的㎡的 3房存在市場(chǎng)空缺。 未來(lái)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，新老城區(qū)結(jié)合部極可能再現(xiàn)地王，帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)高水平設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱建筑與園林設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品規(guī)劃建筑方面取得了很大進(jìn)步 。高層住宅基本采用地下停車(chē)，地下停車(chē)在濱州漸成發(fā)展趨勢(shì)。項(xiàng)目整體規(guī)劃值得稱(chēng)道。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研二 、 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析代表性項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng)頂部處理：案例 —— 至尊門(mén)第 頂部設(shè)計(jì)過(guò)于繁雜，顯得頭重腳輕。n 景觀缺少文化主題，沒(méi)有內(nèi)在的線索連接，使得造景者無(wú)章可循。 C戶(hù)型（ 128㎡ ）n戶(hù)型方正實(shí)用，南北通透，全明設(shè)計(jì)。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶(hù)型分析領(lǐng)域尚城戶(hù)型分析 —— 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（ 110㎡ ）n最大缺陷在于定位偏差， 110 ㎡做成兩房明顯浪費(fèi)。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶(hù)型分析領(lǐng)域尚城戶(hù)型分析 —— 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ 143㎡ ）n弧形陽(yáng)臺(tái)為設(shè)計(jì)亮點(diǎn)。第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶(hù)型分析第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研五、典型項(xiàng)目智能化調(diào)查第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研六、物業(yè)管理調(diào)查分析—— 特點(diǎn)歸納：n 物業(yè)管理費(fèi)用普遍較低，多層在 /㎡ 之間，小高層和高層在 /㎡ 之間。項(xiàng)目普遍綜合競(jìng)爭(zhēng)力差，好項(xiàng)目 “ 供小于求 ” 雖然市場(chǎng)供應(yīng)量大，但品質(zhì)高、綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的項(xiàng)目不多，市場(chǎng)的需求存在，但好項(xiàng)目少，選擇余地小，形成了一個(gè)與 “ 供過(guò)于求 ” 相映成趣的尷尬現(xiàn)象。 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)貫穿始終，口碑是無(wú)形資產(chǎn) 濱州缺乏主流強(qiáng)勢(shì)媒體，宣傳渠道狹窄，因此，后期必須將活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)貫穿始終。三、對(duì)本案的指導(dǎo)意義第 五 部分 市場(chǎng)調(diào)研綜合結(jié)論匯報(bào)完畢，謝謝！靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 ***1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 *****1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 *****1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 *****1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 **** 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 ***很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 ****1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。二、市場(chǎng)啟示第 五 部分 市場(chǎng)調(diào)研綜合結(jié)論總體規(guī)劃：新模式，新思路 目前濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)劃水平較低，除部分中高端項(xiàng)目外，其余在園林景觀、道路系統(tǒng)、社區(qū)配套、建筑立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面的水準(zhǔn)普遍較低，沒(méi)有特色和個(gè)性，不注重對(duì)生活方式的引領(lǐng)。本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持走高檔精品路線，在 “ 特 ” 字上下功夫，充分滿(mǎn)足濱州高端客戶(hù)的真實(shí)需求。n 品牌物業(yè)公司介入較少，以開(kāi)發(fā)商自己管理經(jīng)營(yíng)為主。n入門(mén)處面積浪費(fèi)大。n餐廳與衛(wèi)生間相連，設(shè)計(jì)不科學(xué)。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研四、典型項(xiàng)目戶(hù)型分析望?；▓@領(lǐng)海 D、 E戶(hù)型分析 D戶(hù)型（ 141㎡ ）n望?；▓@高層主力戶(hù)型之一。 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研三、園林景觀設(shè)計(jì)分析典型高層項(xiàng)目暢銷(xiāo)、滯銷(xiāo)戶(hù)型統(tǒng)計(jì) 【結(jié)論】：【結(jié)論】： 90100㎡的㎡的 2房、房、 120145㎡的中小㎡的中小 3房為高層暢銷(xiāo)戶(hù)型；房為高層暢銷(xiāo)戶(hù)型； 110 ㎡以上的大㎡以上的大 2房、房、 150 ㎡以上的大㎡以上的大 3房為高層滯銷(xiāo)戶(hù)型。n 濱州目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)整體水平較低，不注重園林的層次搭配，沒(méi)有 很好利用水景這個(gè)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目西側(cè)為新立河，北側(cè)為萬(wàn)畝果園，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大區(qū)域，規(guī)劃聯(lián)排別墅，提升了項(xiàng)目檔次。n 立面裝飾材料以涂料結(jié)合瓷磚為主，多以棕紅色、米黃色、白色為主色調(diào)?！?8176。第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研六 、 未來(lái)土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研七 、 項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研綜