大連西山房地產(chǎn)項目定位分析報告-xxxx年(完整版)
【正文】 群；252。產(chǎn)品組合： 產(chǎn)品構(gòu)成雷同，以 2室為主要市場供給?？蛻魳?gòu)成 本地： 60%，外地 40%。全明設(shè)計，采光充足 。滯銷戶型： 27號樓體東側(cè) 1單元剩余戶數(shù)較多，約 10套左右。價格 ：西山板塊項目主要依托西山水庫自然景觀和紅旗區(qū)域資源，均價在 60007500元 /平。 因此研究競爭對手的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于研究宏觀大勢，尤其是本項目。宏觀市場分析小結(jié)土地供應(yīng)大幅增長，需求受政策影響受到抑制，增幅相對緩慢；市場價格穩(wěn)中有升，總體增幅受供求關(guān)系抑制，四周價格上漲趨勢明顯快于中心城區(qū)；含西山板塊在內(nèi)的區(qū)域受城市西拓北進(jìn)發(fā)展的影響，區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢明顯，發(fā)展迅速；主流客戶群以三口之家的白領(lǐng)階層為主，置業(yè)目的以自住為主，小戶型市場投放量增加，投資小戶型比例加大。戶型區(qū)間： 85130平米主力戶型： 2室 1廳 ， 90平米 戶室比：2室 1廳， 8590平米，占 90%；3室， 130平米，占 10%。優(yōu)點 比鄰西山水庫，自然風(fēng)景優(yōu)美，能夠看到水庫景觀的房源多；物業(yè)是萬科，物業(yè)品質(zhì)有保障 缺陷 大戶型比例偏大， 價格偏高，銷售速度比較慢。暢銷原因： 視野開闊，可觀西山水庫風(fēng)景。暢銷戶型圖規(guī)劃圖（紅圈內(nèi)）億達(dá)營銷數(shù)據(jù)216。產(chǎn)品價格： 主流區(qū)位帶為 60008000元左右，可以看到西山水庫風(fēng)景的住宅價格相對較高，價差在 3001000元之間。購房目的?居住為主，投資占少數(shù)?？蛻袈殬I(yè) ：高新園區(qū) IT從業(yè)人員、私營業(yè)主、遼師、交通大學(xué)教師等 。購房次數(shù) ： 包括 解決居住 第一次置業(yè)、追求 提高居住品質(zhì) 的第二次置業(yè)。46300 水畔香谷 3 4 3 2 56100 頤和山水 3 4 3 3 4 2 6400 山水秀景 3 2 3 2 4 3 2 7500 晶品緣林 4 4 4 3 4 4 3 6500 西山陽光水岸 4 4 4 3 3 3 7300 萬科假日風(fēng)景 5 4 5 5 7800 觀山滿庭芳 3 2 5100 西郊棠梨園 3 2 4 4 3 2 4 6？ 項目 3 3 2 3 4 2 ？均價測算資源權(quán)重定價法 根據(jù)上表得出的各項目性價比值，去掉一個最高分 、去掉一個最低分 ，剩下 6個項目平均性價比值為 ，本項目的綜合評分為 ，由此反算出本項目銷售價格 銷售價格 =綜合評分 /性價比值 = =5810元 /平均價測算 通過市場比較法得出項目價格為 6250元 /平 資源加權(quán)定價法得出 項目 價格為 5810元 /平 測算小結(jié) 綜上 ，基于 06年、 07年市場數(shù)據(jù)的綜合評判，考慮到大連市場年均 8%的自然增長率，通過市場比較法和資源加權(quán)定價法，建議項目平均價格控制在6000—6300 元 /平 區(qū)間內(nèi)。支付方式 ： 以組合貸款為主，一次性支付為輔?？蛻裟挲g ： 年齡層寬泛，以 2545歲 為主；216。其次為二次置業(yè)，改善居住環(huán)境。項目資源分析屬 性 詮 釋區(qū)域資源p西拓北進(jìn)戰(zhàn)略受益區(qū) q西部大通道、地鐵p熱點板塊 q是居住最受市場關(guān)注的區(qū)域之一p優(yōu)美的區(qū)域自然環(huán)境 q水庫和群山環(huán)抱
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