地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理(完整版)
【正文】 證和施工證幾乎可以同時(shí)取得等等，籌劃好，同步辦理就可以節(jié)約報(bào)建時(shí)間。 現(xiàn)在來看，搶出一個(gè)示范區(qū)是很容易的，一來售樓部體量較小，不容易引起建設(shè)、規(guī)劃等執(zhí)法大隊(duì)過分的關(guān)注，二來示范區(qū)主要是做園林，政府本身也鼓勵(lì)。土方、樁基一般可以先行施工，設(shè)計(jì)明確后可以提前開始示范區(qū)的基礎(chǔ)工程，為樣板房盡早裝修施工創(chuàng)造條件； ， （ 4）裝修在售樓部、樣板房砌體工程完成后可以提前介入施工，可以與門窗工程、外墻工程相互交叉一段時(shí)間。 ， （ 4）示范區(qū)要盡量不穿行綜合管網(wǎng)。 ， 例如：武漢保利心語項(xiàng)目，占地 637畝，售樓部位于項(xiàng)目中部臨城市規(guī)劃路一側(cè)，在選擇示范區(qū)時(shí)除了售樓部周邊的園林景觀，還將園林示范區(qū)一直延伸到野芷湖邊并形成了長達(dá)一公里的濱湖景觀區(qū)，大大吸引了售房人的眼球。 ， 項(xiàng)目初期，為盡快形成示范區(qū)展示形象，售樓部、樣板房、園林的施工就是主要矛盾，管線設(shè)計(jì)就必須為示范區(qū)讓路，施工隊(duì)伍、材料采購的選擇就必須以滿足示范區(qū)的進(jìn)度需要為主。 ， 立項(xiàng)決策完成后，才是邁開了項(xiàng)目開發(fā)的第一步，如何加快進(jìn)度將項(xiàng)目盡快推向市場，過去可能更多的是要迅速開工，邊設(shè)計(jì)、邊開工、邊報(bào)建，搞“三邊工程”。 二、 要嚴(yán)格計(jì)劃管理，公司的整體經(jīng)營目標(biāo)一經(jīng)確定，要迅速形成公司整體計(jì)劃，依據(jù)總體計(jì)劃再組織編制設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程、預(yù)決算、招投標(biāo)、營銷、融資等分項(xiàng)計(jì)劃，再匯總調(diào)整，經(jīng)過反復(fù)的分拆、匯總、調(diào)整，形成切實(shí)可行的公司整體經(jīng)營計(jì)劃。從項(xiàng)目立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程實(shí)施、開盤銷售等都無不與計(jì)劃管理有關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度缺失，都會影響到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。 二、 計(jì)劃管理的層次多，涉及面廣，各大計(jì)劃中還有若干小計(jì)劃，小計(jì)劃要服從大計(jì)劃，局部計(jì)劃要服從總體計(jì)劃。 ， 在整體計(jì)劃中，進(jìn)度管理我們重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。但隨著各地政府主管部門管理越來越嚴(yán)格，“三邊工程”也越來越困難。 例如江蘇公司香檳國際項(xiàng)目， 2023年 9月 8日獲取土地，組建公司，年底售樓部、示范園林已開始施工。 ， 江蘇公司的香檳國際項(xiàng)目，用地面積較小，在紅線內(nèi)打造示范區(qū)困難較大，恰好項(xiàng)目二側(cè)臨城市河道，紅線與河道之間有 20余米的飛地，考慮存在這一先天條件，江蘇公司利用建筑退讓紅線的 10米和 20余米寬的飛地，打造了長 700米寬 30多米的濱水景觀帶，這一景觀帶不與土建、管線施工發(fā)生交叉，園林成了第一個(gè)進(jìn)場施工的隊(duì)伍。 示范區(qū)由于要盡快形成良好的展示形象，基本上土建開工時(shí)園林也要進(jìn)場施工，甚至是土建沒有準(zhǔn)備好，園林也要盡早進(jìn)場，因?yàn)閳@林完工后需要有一段養(yǎng)護(hù)和苗木返青的時(shí)間。 例如：成都的幾個(gè)項(xiàng)目在土建主體結(jié)構(gòu)完成后，第一時(shí)間完成屋面防水和外圍門窗工程，保證室內(nèi)沒有明水進(jìn)入，確保室內(nèi)精裝修能按時(shí)進(jìn)場施工。但示范區(qū)出來了，遲遲不能銷售，帶來的違章施工的壓力和市場不定因素的壓力就很大了。 ， 二、項(xiàng)目建設(shè)及續(xù)銷過程中進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 搶主體工程，盡早達(dá)到預(yù)售形象。 例如：武漢保利心語項(xiàng)目，在 07年第四季度，考慮到市場變化，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃和單體報(bào)建，減少大戶型的比例，增加剛性需求的小戶型，一些已經(jīng)土建施工甚至封頂了的大戶型，通過戶型調(diào)整改為贈送附加值，在 08年市場低迷時(shí)，增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力贏得了一定的市場。 ， 三、項(xiàng)目竣工交樓階段進(jìn)度管理的重點(diǎn)及手段 抓緊土建、管網(wǎng)、園林施工，如期完成工程實(shí)物。 ， （ 3）消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、市政驗(yàn)收由于都是取得備案證的前置條件，都需要提前辦理，而
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