【正文】 大的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題進(jìn)行評(píng)審 ； ?? ； 供參考，不代表決策結(jié)論。 ? 建議 ： ? 逐步建立五大報(bào)告制度。 ? 以上人員任免均由集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)決定，并按照相關(guān)程序辦理。 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 37 — 預(yù)算管理必須與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃結(jié)合，要求未來(lái)投資各相關(guān)職能部門(mén)和下屬公司共同參與，并遵守相關(guān)指導(dǎo)原則，按照一定的程序開(kāi)展 關(guān)鍵步驟 下屬公司 集團(tuán)公司 100% 50% 90% 一、計(jì)劃 /預(yù)算前準(zhǔn)備 （編制計(jì)劃 /預(yù)算大綱） 二、計(jì)劃 /預(yù)算編制 三、計(jì)劃 /預(yù)算執(zhí)行 四、計(jì)劃 /預(yù)算反饋、分析和控制 10% ? 根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況和不同業(yè)務(wù)特點(diǎn)，采用多種預(yù)算編制方法 ? 未來(lái)投資財(cái)務(wù)部專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)預(yù)算管理 ? 集團(tuán)各部門(mén)自行編制本部門(mén)預(yù)算 ? 對(duì)計(jì)劃 /預(yù)算的執(zhí)行情況跟蹤到月 ? 在年中和年末對(duì)未來(lái)投資各部門(mén)、下屬公司的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核 ? 對(duì)預(yù)算編制人員的要求較高 ? 預(yù)算編制時(shí)間會(huì)因預(yù)算內(nèi)容和難度的增加而延長(zhǎng) ? 要求有規(guī)范的制度和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持及決心，才能將這套計(jì)劃 /預(yù)算流程徹底貫徹執(zhí)行 ? 增強(qiáng)了集團(tuán)對(duì)下屬公司的控制力度 50% 50% 50% 說(shuō)明 ? 合理的預(yù)算取決于準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、對(duì)上年實(shí)際情況的總結(jié)以及對(duì)現(xiàn)有資源配置的估計(jì)，并以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)及其目標(biāo)體系為依據(jù)； ? 計(jì)劃 /預(yù)算編制大綱是計(jì)劃 /預(yù)算編制的綱領(lǐng)性、指導(dǎo)性文件； ? 計(jì)劃 /預(yù)算的編制要遵循自上而下與自下而上相結(jié)合的原則，并采用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算格式，使集團(tuán)內(nèi)的預(yù)算協(xié)調(diào)一致； ? 計(jì)劃 /預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)將外部控制與內(nèi)部控制相結(jié)合； ? 根據(jù)市場(chǎng)變化，遵循一定的程序追加和調(diào)整預(yù)算； ? 按月 /季 /年度進(jìn)行預(yù)算與實(shí)際差額分析，考核各責(zé)任主體對(duì)目標(biāo)達(dá)成的貢獻(xiàn)，不斷提高預(yù)算編制能力和預(yù)算的準(zhǔn)確性。年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)應(yīng)該完整、具體，包括對(duì)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)月、季、半年 /全年成果的定量和定性描述。 未來(lái)投資經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 下屬公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 下屬公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 戰(zhàn)略框架 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃框架 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 26 — 未來(lái)投資應(yīng)完善從上到下制訂戰(zhàn)略規(guī)劃的機(jī)制，下屬公司積極參與集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃的制訂，未來(lái)投資提供指導(dǎo)和成果審核 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃制定要明確完整戰(zhàn)略規(guī)劃方案的組成內(nèi)容，以保證科學(xué)設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo)，保證戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃的可實(shí)施、可監(jiān)控； ? 未來(lái)投資要突出對(duì)下屬公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃工作的指導(dǎo)和管理； ? 戰(zhàn)略規(guī)劃制定中要強(qiáng)化戰(zhàn)略規(guī)劃結(jié)果和計(jì)劃管理、預(yù)算管理、績(jī)效管理等關(guān)鍵流程的關(guān)系。 — 17 — 基于管控模式的確定，未來(lái)投資將定位于戰(zhàn)略管理中心、資本運(yùn)營(yíng)中心等五大管理中心 戰(zhàn)略管理中心 資本運(yùn)營(yíng)中心 價(jià)值鏈管理中心 財(cái)務(wù)監(jiān)控中心 ?集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃 ?經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定與實(shí)施 ?戰(zhàn)略實(shí)施結(jié)果評(píng)價(jià)與戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整 ?重大投資管理 ?債權(quán)股權(quán)融資管理 ?融資擔(dān)保管理 ?資金計(jì)劃管理 ?預(yù)算控制 ?財(cái)務(wù)分析 ?審計(jì)監(jiān)察 ?項(xiàng)目投資決策與策劃 ?項(xiàng)目策劃方案監(jiān)控 ?項(xiàng)目的資金、預(yù)算、成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)核心流程的優(yōu)化 核心職能 資源管理中心 ?高層人力資源開(kāi)發(fā)與管理 ?信息管理與服務(wù) ?集團(tuán)品牌管理 ?公共關(guān)系管理 ? 集團(tuán)下屬公司圍繞各自主業(yè)既獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，又相互協(xié)同； ? 集團(tuán)定位于五大中心，從集團(tuán)的整體利益出發(fā)，加強(qiáng)集團(tuán)內(nèi)部資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展； ? 與功能定位相對(duì)應(yīng)，未來(lái)投資的職能設(shè)置重心向戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)管理、投資管理、資本運(yùn)營(yíng)等側(cè)重。 ?多項(xiàng)目大規(guī)模選擇價(jià)值鏈管控或戰(zhàn)略管控，小項(xiàng)目小規(guī)模選擇操作管理型。Copyright 169。 ?集團(tuán)不相關(guān)產(chǎn)業(yè)選擇戰(zhàn)略管控，反之選擇價(jià)值鏈管控。 — 18 — 通過(guò)相應(yīng)的管控手段對(duì)各項(xiàng)職能和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈進(jìn)行管控，隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成熟，授權(quán)力度增大，逐步向戰(zhàn)略型管控、投資型管控發(fā)展 未來(lái)投資采取“戰(zhàn)略管控 +價(jià)值鏈管控” 對(duì)各業(yè)務(wù)板塊采取的職能管控手段 戰(zhàn)略管控 價(jià)值鏈管控 對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取的管控手段 ?戰(zhàn)略規(guī)劃管理系統(tǒng) ?經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理系統(tǒng) ?部門(mén)考核 ?預(yù)算管理系統(tǒng) ?資金管理系統(tǒng) ?財(cái)務(wù)人員管理 ?人員任免管理 ?人員考核系統(tǒng) ?投資管理系統(tǒng) ?審計(jì)管理系統(tǒng) ?信息控制系統(tǒng) ?除上述職能控制手段之外，需要加強(qiáng)前期的論證和策劃，通過(guò)專(zhuān)家委員會(huì)提供決策依據(jù)，總經(jīng)辦決策 ?控制審批設(shè)計(jì)方案、預(yù)算成本目標(biāo)、總體采購(gòu)計(jì)劃 ?大型設(shè)備、材料審批 ?后期控制銷(xiāo)售計(jì)劃和銷(xiāo)售方案的審批 ?審批重大變更 近期 地產(chǎn)價(jià)值鏈關(guān)鍵控制點(diǎn)逐漸下放，未來(lái)投資對(duì)各業(yè)務(wù)板塊管控手段趨同，統(tǒng)一采用戰(zhàn)略型管控： 控制業(yè)務(wù)發(fā)展方向； 關(guān)鍵投資方向及回報(bào)； 提高戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)； 脫離對(duì)具體業(yè)務(wù)管理； 職能管理能力加強(qiáng)，對(duì)人力資源、財(cái)務(wù)、戰(zhàn)略規(guī)劃要求提高。 關(guān)鍵步驟 下屬公司 集團(tuán)公司 90% 70% 一、總體戰(zhàn)略規(guī)劃制訂 二、戰(zhàn)略實(shí)施和分子公司戰(zhàn)略管理 基本指導(dǎo)原則 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃制定根據(jù)情況由戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部人員構(gòu)成，可以吸收財(cái)務(wù)部等部門(mén)的業(yè)務(wù)骨干人員參與，同時(shí)可以考慮邀請(qǐng)下屬公司戰(zhàn)略規(guī)劃人員參與； ? 戰(zhàn)略規(guī)劃可以請(qǐng)外部中介機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助完成； ? 集團(tuán)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部應(yīng)積極參與并協(xié)助下屬公司制定本公司的戰(zhàn)略規(guī)劃。 ? 業(yè)務(wù)收入計(jì)劃及舉措； ? 年度成本費(fèi)用計(jì)劃及構(gòu)成； ? 財(cái)務(wù)收支計(jì)劃及構(gòu)成； ? 人力資源計(jì)劃及舉措； ? 管理提升和制度建設(shè)計(jì)劃及舉措； ? 其它經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及舉措。 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 38 — 未來(lái)投資要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)預(yù)算的跟蹤分析和決算考核，保證每年的預(yù)算落到實(shí)處，特別是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的預(yù)算、決算和考核 預(yù)算預(yù) 案編制 預(yù)算目 標(biāo)制定 預(yù)算草 案編制 下達(dá)預(yù) 算目標(biāo) 跟蹤 分析 決算與 考核 預(yù)算編 制階段 監(jiān)控 階段 決算 階段 ?自上而下與自下而上相結(jié)合 ?目標(biāo)組成 ?發(fā)展定位 ?下屬公司分解指標(biāo)與組織編制 ?集團(tuán)各職能部門(mén)審核匯總 ?根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)要求進(jìn)行修改 ?各預(yù)算單位根據(jù)未來(lái)投資意見(jiàn)進(jìn)行修改，編制草稿 ?集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)通過(guò)年度預(yù)算 ?下達(dá)預(yù)算目標(biāo) ?定期預(yù)算分析制度包括月報(bào)、季報(bào)、年報(bào) ?財(cái)務(wù)總監(jiān)或集團(tuán)預(yù)算管理委員會(huì)及時(shí)反饋 ?集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)通過(guò)年度決算 ?組織進(jìn)行經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估與考核工作 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 39 — 基于未來(lái)投資現(xiàn)狀，目前全面預(yù)算管理應(yīng)側(cè)重于對(duì)資金預(yù)算的管理 費(fèi)用預(yù)算 專(zhuān)項(xiàng)預(yù)算 收入預(yù)算 成本預(yù)算 收入預(yù)算 資金回籠預(yù)算 直接人工預(yù)算 材料費(fèi)預(yù)算 管理費(fèi)用預(yù)算 財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算 固定資產(chǎn)預(yù)算 …… 投融資預(yù)算 對(duì)外投資預(yù)算 對(duì)外融資預(yù)算 未來(lái)投資年度預(yù)算 資金預(yù)算 資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算 損益預(yù)算 其他直接費(fèi)預(yù)算 ?? √ 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 40 — 年度預(yù)算質(zhì)詢(xún)會(huì)議順利舉行，是預(yù)算制訂和執(zhí)行的重要保證 會(huì)議目的 對(duì)下屬公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行質(zhì)詢(xún)，提出修改意見(jiàn)，以確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的切實(shí)可行和盡量保證集團(tuán)整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 參加人員 總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、各部門(mén)負(fù)責(zé)人、下屬公司經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人、下屬公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 時(shí)間 十月底，一天到兩天 會(huì)議議程 ?總經(jīng)理介紹集團(tuán)總體財(cái)務(wù)目標(biāo)期望 ?財(cái)務(wù)總監(jiān)介紹集團(tuán)總體財(cái)務(wù)目標(biāo)并向各單位初步分解 ?財(cái)務(wù)總監(jiān)宣布會(huì)議規(guī)則 ?各單位匯報(bào)各自計(jì)劃，接受與會(huì)人員質(zhì)詢(xún)，明確修改方向 ?財(cái)務(wù)總監(jiān)總結(jié)發(fā)言，明確各單位計(jì)劃修改完成時(shí)間表 ?總經(jīng)理宣布閉會(huì) 會(huì)議規(guī)則 ?各單位的呈報(bào)圖表采用標(biāo)準(zhǔn)格式 ?質(zhì)詢(xún)及對(duì)質(zhì)詢(xún)的應(yīng)答以事實(shí)及數(shù)據(jù)為基礎(chǔ) ?質(zhì)詢(xún)對(duì)事，不針對(duì)人 ?與會(huì)人員對(duì)各單位計(jì)劃有質(zhì)詢(xún)權(quán)，總經(jīng)理對(duì)修正要求有終決權(quán) 需提前準(zhǔn)備的材料 ?財(cái)務(wù)總監(jiān)提前 4周下達(dá)會(huì)議議程及規(guī)則和材料要求 ?財(cái)務(wù)總監(jiān)提前 34周下達(dá)集團(tuán)總體財(cái)務(wù)目標(biāo)期望值 ?各單位提前 1周準(zhǔn)備好經(jīng)營(yíng) /預(yù)算計(jì)劃 會(huì)后后續(xù)活動(dòng) ?財(cái)務(wù)總監(jiān)總結(jié)、分發(fā)會(huì)議關(guān)于各單位計(jì)劃修改的要求和時(shí)間表 ?未來(lái)投資財(cái)務(wù)部跟蹤計(jì)劃的修改，重新匯總，直至與集團(tuán)要求達(dá)成一致 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 41 — 在資金管理上，建議未來(lái)投資近期內(nèi)采取收支兩條線(xiàn)的管理辦法，對(duì)資金使用進(jìn)行深度管控 資金流向 資金流程 ? 控制重點(diǎn)：（ 1）關(guān)于帳戶(hù)管理、貨幣資金安全性等規(guī)定；（ 2）收入資金管理與控制；（ 3）支出資金管理與控制；（ 4）資金內(nèi)部結(jié)算與信貸管理與控制；（ 5）收支兩條線(xiàn)的組織保障等； ? 企業(yè)在構(gòu)建收支兩條線(xiàn)管理模式時(shí)，一定要注意與自己的實(shí)際相結(jié)合，以管理有效性為導(dǎo)向。 ? 考核與薪酬方案由集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)，人力資源部組織實(shí)施并備案。明確規(guī)定下屬公司信息傳遞的內(nèi)容、渠道、方式、時(shí)限； ? 根據(jù)未來(lái)投資內(nèi)部管理情況，近期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要管控戰(zhàn)略管理信息、投資信息、財(cái)務(wù)信息、業(yè)務(wù)信息和人力資源信息等，對(duì)其他業(yè)務(wù)主要是對(duì)戰(zhàn)略信息、投資信息和財(cái)務(wù)信息的控制； ? 逐步完善信息控制渠道，并對(duì)所有下屬公司投資信息和戰(zhàn)略管理信息進(jìn)行控制； ? 搭建集團(tuán)的信息化平臺(tái)建設(shè)，提高信息傳遞、處理的速度和質(zhì)量。 人員組成 外聘的專(zhuān)業(yè)人員、有關(guān)職能集團(tuán)的人員、根據(jù)項(xiàng)目情況邀請(qǐng)的臨時(shí)人員 決策專(zhuān)家委員會(huì)是為集團(tuán)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的各種決策提供咨詢(xún)意見(jiàn)的機(jī)構(gòu)，改變目前以行政決策代替專(zhuān)業(yè)決策。 方案設(shè)計(jì)聽(tīng)證 ? 目的：保證項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)成果在技術(shù)、市場(chǎng)、成本等各方面的可實(shí)施性； ? 時(shí)間點(diǎn)：項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段結(jié)束，報(bào)建方案完成時(shí)； ? 集團(tuán)牽頭部門(mén)：戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部（專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)）； ? 集團(tuán)參與部門(mén)：集團(tuán)高層、財(cái)務(wù)部、專(zhuān)家委員會(huì)。 招標(biāo)文件目標(biāo)成本審批 ? 目的：對(duì)招標(biāo)文件、招標(biāo)方案、招標(biāo)入圍供應(yīng)商；各階段目標(biāo)成本重點(diǎn)過(guò)程進(jìn)行控制； ? 時(shí)間點(diǎn)：施工圖設(shè)計(jì)完成后（施工預(yù)算完成）一周內(nèi)左右； ? 集團(tuán)牽頭部門(mén)：財(cái)務(wù)部； ? 集團(tuán)參與部門(mén)：集團(tuán)高層、財(cái)務(wù)部、合約部； ? 成果標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)文件、目標(biāo)成本。 項(xiàng)目論證 ?集團(tuán)組織專(zhuān)家對(duì)方案設(shè)計(jì)階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)）進(jìn)行聽(tīng)證； ?總經(jīng)理辦公會(huì)決策。 相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理，參與風(fēng)險(xiǎn)管理小組安排的工作。 關(guān)鍵步驟 下屬公司 集團(tuán)公司 90% 50% 一、目標(biāo)設(shè)定 二、數(shù)據(jù)收集 /處理 三、結(jié)果反饋 100% 指導(dǎo)原則 ? 績(jī)效管理的目標(biāo)是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)而制定的，同時(shí)，集團(tuán)管理層需要定期對(duì)績(jī)效管理的目標(biāo)和指標(biāo)進(jìn)行定期審視，針對(duì)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的修訂和企業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題作出相應(yīng)的調(diào)整； ? 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)告、匯總、復(fù)核、并通過(guò)計(jì)算與績(jī)效目標(biāo)比照，作為采取相應(yīng)管理措施的依據(jù)，數(shù)據(jù)信息的實(shí)時(shí)掌握是建立在一套集成的信息系統(tǒng)和管理流程之上的； ? 監(jiān)控與評(píng)估是根據(jù)績(jī)效管理的目標(biāo)，對(duì)實(shí)際的業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)行衡量和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題和差距；在這里分為季度經(jīng)營(yíng)分析、意見(jiàn)反饋，半年 /年度績(jī)效考核； ? 為了配合績(jī)效管理的順利推行實(shí)施，未來(lái)投資應(yīng)把薪酬福利政策與績(jī)效考核相掛鉤，發(fā)揮有效的激勵(lì)作用。選擇哪一種劃撥方式必須結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況而定。 風(fēng)險(xiǎn)管控 人力管控 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 — 32 — 并根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)施，定期組織召開(kāi)計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)解決在計(jì)劃制訂、執(zhí)行、反饋、調(diào)整中的出現(xiàn)的問(wèn)題 會(huì)后措施： ? 會(huì)后戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部及時(shí)制訂、下發(fā)下階段計(jì)劃，明確下階段工作重點(diǎn)； ? 下發(fā)上階段計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中暴露問(wèn)題限時(shí)整改通知； ? 配合計(jì)劃的調(diào)整，對(duì)未來(lái)投資各部門(mén)以及下屬公司考核體系中相關(guān)考核指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 ? 目的 化為一個(gè)詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算，作為集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)和下屬公司領(lǐng)導(dǎo)之間的“管理合同”。 中期 遠(yuǎn)期 戰(zhàn)略管控 財(cái)務(wù)管控 人力資源管控 風(fēng)險(xiǎn)管控 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 成本及采購(gòu)控制 工程施工管理 營(yíng)銷(xiāo)及客戶(hù)管理 — 19 — 基于未來(lái)投資與未來(lái)置業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，未來(lái)置業(yè)對(duì)所屬項(xiàng)目部采取操作型管控，隨著公司多項(xiàng)目跨區(qū)域的發(fā)展也逐漸向戰(zhàn)略型、投資型管控發(fā)展 未來(lái)置業(yè)對(duì)項(xiàng)目部管控模式選擇基礎(chǔ) 未來(lái)投資 未來(lái)置業(yè)