【正文】 就必須有標(biāo)準(zhǔn)的 游泳池 。第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的 “只租不售 ”。萬(wàn)達(dá)單店時(shí)代只有一個(gè)主力店談判對(duì)象，當(dāng)伙伴急劇增加時(shí)一對(duì)一散點(diǎn)談判已不適應(yīng)。盈利模式 住宅快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，追求 IRR“現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”的租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)模式。做事非常勤奮，不抽煙、不喝酒，只要在公司總是第一個(gè)上班。個(gè)人政治資本與管理風(fēng)格一人的萬(wàn)達(dá)，獨(dú)行的悍馬！受王健林個(gè)人影響，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)具有顯著的軍事化管理思維，王健林要求員工必須認(rèn)同其價(jià)值觀，服從其軍事化色彩濃重的管理制度。半年銷售對(duì)比實(shí)現(xiàn)房銷售面積約 320萬(wàn)平方米，銷售金額約 368億元。萬(wàn)達(dá)采用城市的劃分等手段形成談判的批處理，極大提高了效率和反應(yīng)速度首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求，萬(wàn)達(dá)做出方案論證，雙方簽訂具有法律效力的確認(rèn)書(shū)，內(nèi)容包括地段選擇和內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等1 23 4萬(wàn)達(dá)訂單管理的“四項(xiàng)基本原則 ”訂單模式對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：? 抬高了萬(wàn)達(dá)與所在地政府在圈地、商務(wù)談判等方面的身價(jià)1? 擴(kuò)張了購(gòu)物廣場(chǎng)知名度，而提升了商鋪無(wú)形資產(chǎn)附加值2? 轉(zhuǎn)嫁了投資開(kāi)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)可能存在的資金、租售風(fēng)險(xiǎn)3? 提高銷售部分商鋪、寫字樓、住宅價(jià)格，短期即可實(shí)現(xiàn) 巨額回報(bào)4? 具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店消化萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心 70%的商業(yè) 面積，對(duì)剩余 30%商業(yè)的招商，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用5? 縮短了商業(yè)項(xiàng)目的孵化期6目錄： 一：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介二：萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三：萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況四：萬(wàn)達(dá)背后對(duì)我們的啟示萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，短短幾年時(shí)間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品，產(chǎn)品升級(jí)背后規(guī)律：項(xiàng)目規(guī)模變大、建筑形態(tài)多樣、商業(yè)業(yè)態(tài)日趨復(fù)雜。后采取整體銷售緩解資金壓力。4 千平米以上的餐飲，是萬(wàn)達(dá)目前重點(diǎn)加強(qiáng)的對(duì)象，也成為主力業(yè)態(tài)。商鋪落位： 中小店鋪，主要集中在商業(yè)廣場(chǎng)長(zhǎng) 680 米，總面積約 5 萬(wàn)平方米的連廊步行街上。項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷售運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范：街鋪等社區(qū)商業(yè)的銷售只是一個(gè)簡(jiǎn)單的開(kāi)始，后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)更為關(guān)鍵，物業(yè)公司能否實(shí)現(xiàn)從 “住宅服務(wù)商 ”到 “商業(yè)服務(wù)商 ”的成功轉(zhuǎn)型值得關(guān)注長(zhǎng)安項(xiàng)目現(xiàn)金流管理能否成功，資金是否能夠及時(shí)順利回流是公司必須提前考量的風(fēng)險(xiǎn)由于實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的不足，萬(wàn)科項(xiàng)目在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面需要公司或集團(tuán)給予更強(qiáng)組織及資源的支持。 三月 219:43 下午 三月 2121:43March 22, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 22 三月 20239:43:45 下午 21:43:45三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 22 三月 20239:43:45 下午 21:43:45三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/3/22 21:43:4521:43:4522 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 9:43:45 下午 9:43 下午 21:43:45三月 21沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 三月 21三月 21Monday, March 22, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。目錄： 一：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介二：萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三：萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況四：萬(wàn)達(dá)背后對(duì)我們的啟示萬(wàn)達(dá)集團(tuán) SWOT分析：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)潛在機(jī)會(huì) 外部威脅萬(wàn)達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)1 國(guó)內(nèi)最大不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，已形成規(guī)模效應(yīng)2 項(xiàng)目在一二線城市的傳統(tǒng)商業(yè)黃金位置或新城區(qū)核心位置3 第三代 “城市綜合體 ”產(chǎn)品獲得市場(chǎng)認(rèn)可4 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”模式在資金循環(huán)上進(jìn)入 “通路 ”5 地價(jià)較低，銷售部分定價(jià)高，利潤(rùn)高67“土地、資金、資源、品牌 ”前置到產(chǎn)業(yè)鏈上游，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵89自主投資的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭良好，具有核心競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)管理處于較好狀態(tài)，擁有操作性強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)制度和商業(yè)知識(shí)體系擁有極好的銀行關(guān)系，注重銀行融資創(chuàng)新萬(wàn)達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 劣勢(shì)分析： 劣勢(shì)1 現(xiàn)有自持物業(yè)中，主力店租金水平偏低2 低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購(gòu)物中心面積的 70%3 商業(yè)銷售部分定價(jià)高，導(dǎo)致租金回報(bào)率偏低， 4%6%之間4 業(yè)態(tài)互動(dòng)層次，有效消費(fèi)有待提高5 早前產(chǎn)品的動(dòng)線規(guī)劃存在一定缺陷6 高級(jí)酒店 —— 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)邊際效應(yīng)遞減萬(wàn)達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 潛在機(jī)會(huì)分析：機(jī)會(huì)1 籌備內(nèi)地 IPO，前景獲得大部分證券機(jī)構(gòu)的認(rèn)同2 在土地獲取上保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，儲(chǔ)備項(xiàng)目、潛在項(xiàng)目較多3第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間增強(qiáng) “月光效應(yīng) ”，寄希望改善主力店租金水平偏低狀態(tài)4 具備離岸資產(chǎn)包，具備境外潛在融資能力萬(wàn)達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 外部威脅分析：威脅1 專業(yè)人才和中高專業(yè)管理人才短缺是制約其后續(xù)發(fā)展的核心因素2 未來(lái)主力店調(diào)整方向面臨不確定性3 2023 年初以來(lái)，伴隨高速擴(kuò)張拿地，企業(yè)資金鏈偏緊4 倚重銷售現(xiàn)金流，市場(chǎng)波動(dòng)造成的潛在影響較大5 倚重銀行信貸特殊待遇的長(zhǎng)期可持久性值得考量6 IPO 成行后，透明化對(duì)公司治理的挑戰(zhàn)在中國(guó)，萬(wàn)科是住宅地產(chǎn)老大，萬(wàn)達(dá)是商業(yè)地產(chǎn)鼻祖，萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，拿什么 PK萬(wàn)達(dá)？萬(wàn)科歷史萬(wàn)達(dá)從 “兩條腿走路 ”開(kāi)始，已經(jīng)鑄了十年的商業(yè)地產(chǎn)之劍萬(wàn)達(dá)萬(wàn)科從以前專注住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到開(kāi)始試水 “商業(yè)地產(chǎn) ”萬(wàn)達(dá)師從海外萬(wàn)科師從港派萬(wàn)科 從凱德置地 “海盜 ”一人，功夫縱然了得，但并未形成戰(zhàn)斗力萬(wàn)達(dá)擁有中國(guó)頂尖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍謀略人馬萬(wàn)