萬江市風(fēng)臨美麗灣市場分析及下階段策略匯報(bào)營銷策劃(完整版)
【正文】 縮可以得到印證； 數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來自東莞房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)，世聯(lián)分析整理 注：簽約數(shù)據(jù)與實(shí)際成交存在一定的滯后性 市場分析 降價(jià)效果逐步減弱，每波降價(jià)的領(lǐng)頭樓盤受益最多 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宏觀市場 市場分析 國家統(tǒng)計(jì)局局長謝伏瞻：當(dāng)前中國出現(xiàn)了一些值得注意的新情況和新問題，主要是存在經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)為全面通脹的風(fēng)險(xiǎn)，目前仍需要堅(jiān)持“雙防”的調(diào)控手段 。 《 求是 》 中國人民銀行： 4月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，這也是央行年內(nèi)第 3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞市場 市場分析 ?市場經(jīng)歷三波下降，現(xiàn)為第三波開始階段 ?降價(jià)效果隨時(shí)間逐步減弱 ?降價(jià)效果逐步減弱，每波降價(jià)的領(lǐng)頭樓盤受益最多 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?供應(yīng)量大，競爭激烈，白熱化 ?周邊市場樓盤供應(yīng)充足，價(jià)格下降，市場壁壘被打破，形成直接競爭，造成萬江客戶流失 市場分析 萬江市場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 項(xiàng)目分析 問題及策略選擇 營銷節(jié)奏 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 調(diào)整到什么價(jià)位合適？ 參照系的選擇（取運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)價(jià)格調(diào)整前數(shù)據(jù)） 風(fēng)臨美麗灣 萬科 運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 區(qū)位 萬江中心區(qū) 莞城中心區(qū) 競爭 周邊區(qū)域供應(yīng)量 07年小， 08年迅速擴(kuò)大 周邊區(qū)域供應(yīng)量 07年小，08年迅速擴(kuò)大 產(chǎn)品 已售約 561套 已售約 1000 套 在售剩余貨量約 184套 在售剩余貨量約 120套 未推售約 619套 未推售約 800套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷節(jié)奏圖 營銷節(jié)奏 5月 4月 26 6月 7月 8月 9月 產(chǎn)品推售 15 16 164套剩余貨量 19 工程配合 、樣板房整改、商業(yè)包裝、園林 10月 C地塊蓄客 A、 B地塊外立面全部脫架，園林完成 C地塊樣板房展示 10 階段策略 價(jià)格調(diào)整，全面起勢(shì) 強(qiáng)化品質(zhì)，保持熱銷 樓王推出，承前啟后 新組團(tuán)推出 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷節(jié)奏 推廣 報(bào)紙 南都、東莞時(shí)報(bào) 東莞日?qǐng)?bào)、廣州日?qǐng)?bào) 南都、東莞日?qǐng)?bào) 電視 4月 24日 5月 31日 東莞電視臺(tái) 《 今日莞事 》 （周四 周日）節(jié)目前 1次 15’， 2次 5’，中段套播 15” +推售信息 短信 新貨加推、 100萬 熱銷 20萬 加推、促銷 30萬 產(chǎn)品 20萬 產(chǎn)品、促銷 30萬 廣告：特價(jià) +推售信息 廣告： +推售信息 廣告：公司形象及東莞樓盤宣傳 軟文： 軟文： 產(chǎn)品加推信息 +項(xiàng)目形象 網(wǎng)絡(luò) 通欄廣告：特價(jià)信息 +推售信息 通欄廣告：公司形象 +樓盤形象 +產(chǎn)品信息 正面新聞報(bào)道 樓盤產(chǎn)品推價(jià) 業(yè)主論壇維護(hù) 公司形象及動(dòng)態(tài) 樓盤及產(chǎn)品推價(jià) 業(yè)主論壇維護(hù) 內(nèi)容 內(nèi)容 附贈(zèng)內(nèi)容 軟文：宣傳公司形象 直郵 ，并電話告之 資料包括：告業(yè)主信、萬江規(guī)劃、媒體正面報(bào)道 渠道 展場、團(tuán)購、泛團(tuán)購 產(chǎn)品 15 4 價(jià)格 4300 102,103 101,104 4400 4700 4800 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 若 2月底調(diào)價(jià)， 50005200元 /平方米是比較合理的均價(jià) 4735~4924元 /平方米是比較合理的均價(jià) 3月份市場均價(jià)環(huán)比下降 % 調(diào)整到什么價(jià)位合適？ AB區(qū)未售單位的整體均價(jià)： 取上限， 2%浮動(dòng)區(qū)間 4825~5025元 /平方米是比較合理的均價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 突圍路徑 路徑一： 完善品質(zhì)，不調(diào)整價(jià)格，部分特價(jià) 路徑三： 調(diào)整價(jià)格，同時(shí)完善品質(zhì) 路徑二： 封盤，完善品質(zhì)，擇機(jī)再售 抓住第三波價(jià)格調(diào)
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