萬江市風(fēng)臨美麗灣市場分析及下階段策略匯報營銷策劃-wenkub
2023-05-10 13:08:52 本頁面
【正文】 325326327系列1 系列2 2 天移動平均 ( 系列1 )從網(wǎng)上的日成交量變化可以發(fā)現(xiàn)：月初的降價帶來成交量的放大，但隨市場降價樓盤的增多，客戶對降價的敏感性逐步降低，從前面各樓盤的上門量、成交量逐步萎縮可以得到印證； 數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來自東莞房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)，世聯(lián)分析整理 注：簽約數(shù)據(jù)與實際成交存在一定的滯后性 市場分析 降價效果逐步減弱，每波降價的領(lǐng)頭樓盤受益最多 本報告是嚴(yán)格保密的。未來仍會以利率、存款準(zhǔn)備金率及公開市場操作等方式，來實行從緊的貨幣政策 ?“ 雙防”仍將是調(diào)控主要目的 ?從緊的貨幣政策仍將繼續(xù)實行 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宏觀市場 市場分析 國家統(tǒng)計局局長謝伏瞻：當(dāng)前中國出現(xiàn)了一些值得注意的新情況和新問題，主要是存在經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、價格由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)為全面通脹的風(fēng)險，目前仍需要堅持“雙防”的調(diào)控手段 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 風(fēng)臨美麗灣 市場分析及下階段策略匯報 謹(jǐn)呈正中臵業(yè)集團(tuán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 《 求是 》 中國人民銀行： 4月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，這也是央行年內(nèi)第 3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宏觀市場 市場分析 ?CPI持續(xù)走高，通貨膨脹壓力大 ?“雙防”仍將是調(diào)控主要目的 ?從緊的貨幣政策仍將繼續(xù)實行 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞市場 市場分析 ?市場經(jīng)歷三波下降，現(xiàn)為第三波開始階段 ?降價效果隨時間逐步減弱 ?降價效果逐步減弱，每波降價的領(lǐng)頭樓盤受益最多 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?計劃開盤 4月 19日，因市場變動，臨時決定推遲一周。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?供應(yīng)量大，競爭激烈，白熱化 ?周邊市場樓盤供應(yīng)充足，價格下降，市場壁壘被打破，形成直接競爭，造成萬江客戶流失 市場分析 萬江市場 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目分析 近期銷售小結(jié) 特價單位對成交促進(jìn)作用有限 ?特價單位均為樓層差、朝向差的單位，客戶接受度低 特價單位均價 5400元 /平方米 特價單位外整體均價 6500元 /平米 （萬科運(yùn)河?xùn)| 1號（莞城中心區(qū)）整體均價 5500元 /平米，景湖灣畔整體（南城步行街）均價5300元 /平米，景湖春曉（南城中心區(qū)）整體均價 5100元 /平米，萬科高爾夫花園（東城東）帶1280元 /平米精裝修 5500元 /平米） 相比較市區(qū)降價樓盤，比價關(guān)系反臵，不具性價比優(yōu)勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 項目分析 問題及策略選擇 營銷節(jié)奏 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 路徑二：封盤，完善品質(zhì)，擇機(jī)再售 ?封盤后，再重新起勢非常困難 ?萬江市場未來供遠(yuǎn)大于求，再入市時機(jī)難待 ?嚴(yán)重影響公司和樓盤在業(yè)內(nèi)的口碑 何時能再開盤？ 2020年入市供應(yīng)量： 4000套 片區(qū)年消化量： 15002000套 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 調(diào)整到什么價位合適？ 參照系的選擇（取運(yùn)河?xùn)| 1號價格調(diào)整前數(shù)據(jù)） 風(fēng)臨美麗灣 萬科 運(yùn)河?xùn)| 1號 區(qū)位 萬江中心區(qū) 莞城中心區(qū) 競爭 周邊區(qū)域供應(yīng)量 07年小， 08年迅速擴(kuò)大 周邊區(qū)域供應(yīng)量 07年小，08年迅速擴(kuò)大 產(chǎn)品 已售約 561套 已售約 1000 套 在售剩余貨量約 184套 在售剩余貨量約 120套 未推售約 619套 未推售約 800套 本報告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 4~5月份的銷售預(yù)估（ 5周） 價格調(diào)整后的上門客戶預(yù)估： 1700=1133 樓盤降價后的上門量大約為新政后上門量減少的數(shù)量，即新政后上門量的 ，萬江片區(qū)影響從 11月份開始 成單率預(yù)估： 5%~7% 樓盤的正常成單率為 8%，因為 3月份市場觀望進(jìn)一步加劇，下浮 1% 價格調(diào)
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