【正文】 營銷節(jié)奏 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東莞市場 市場分析 ?市場經(jīng)歷三波下降，現(xiàn)為第三波開始階段 ?降價(jià)效果隨時(shí)間逐步減弱 ?降價(jià)效果逐步減弱，每波降價(jià)的領(lǐng)頭樓盤受益最多 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宏觀市場 市場分析 國家統(tǒng)計(jì)局局長謝伏瞻：當(dāng)前中國出現(xiàn)了一些值得注意的新情況和新問題，主要是存在經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)為全面通脹的風(fēng)險(xiǎn)，目前仍需要堅(jiān)持“雙防”的調(diào)控手段 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 周邊市場供應(yīng)充足，價(jià)格下降，維護(hù)片區(qū)客戶難度加大 市場分析 萬江市場 風(fēng)臨美麗灣 合正項(xiàng)目 塞納河畔 萬科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 景湖灣畔 圍仔項(xiàng)目 孚泰南坑項(xiàng)目 西城樓大街 江南又一城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 什么時(shí)間調(diào)整價(jià)格？ ?三波下降，從低端走向高端，幅度不斷增加，城區(qū)較大影響力樓盤均已調(diào)整，下一次機(jī)會(huì)不能確定 ?搶在理想 0769開盤前啟動(dòng)，奪取萬江領(lǐng)導(dǎo)者地位 ? ?下半年后續(xù)供應(yīng)量巨大，市場及價(jià)格預(yù)期更不樂觀 ?東莞中高收入人群數(shù)量有限，剛性自住需求有限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷節(jié)奏 六 ~七月份 產(chǎn)品：加推 16號(hào)樓，同時(shí)消化剩余貨量 中心園林完工，外立面基本脫架完成， 總策略：強(qiáng)化品質(zhì)，保持熱銷 價(jià)格：保持平穩(wěn)，根據(jù)市場變化，做適當(dāng)促銷 推廣：多種方式綜合運(yùn)用，主要宣傳品質(zhì)提升和促銷優(yōu)惠 渠道：挖掘老業(yè)主資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 路徑一：完善品質(zhì)，不調(diào)整價(jià)格，部分特價(jià) 難點(diǎn)： ?地段、規(guī)劃已定，不可能大規(guī)模改變 ?不具備性價(jià)比優(yōu)勢 ?自住客戶數(shù)量有限，且對價(jià)格敏感，難以保證有效上門 月銷售量： 1020套 剩余單位銷售時(shí)間： 4080個(gè)月（ ） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?截至 4月 13日，認(rèn)籌 83個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 風(fēng)臨美麗灣 市場分析及下階段策略匯報(bào) 謹(jǐn)呈正中臵業(yè)集團(tuán) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?計(jì)劃開盤 4月 19日，因市場變動(dòng)，臨時(shí)決定推遲一周。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 路徑二：封盤，完善品質(zhì)，擇機(jī)再售 ?封盤后，再重新起勢非常困難 ?萬江市場未來供遠(yuǎn)大于求，再入市時(shí)機(jī)難待 ?嚴(yán)重影響公司和樓盤在業(yè)內(nèi)的口碑 何時(shí)能再開盤？ 2020年入市供應(yīng)量： 4000套 片區(qū)年消化量： 15002000套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷節(jié)奏 八 ~九月份 產(chǎn)品：加推 19號(hào)樓，同時(shí)消化剩余貨量，并為 C區(qū)蓄客 園林完工，外立面脫架完成，社區(qū)進(jìn)入細(xì)節(jié)調(diào)整階段 總策略：樓王推出，承前啟后 價(jià)格：結(jié)合市場，適當(dāng)調(diào)高 推廣：品質(zhì)、形象宣傳 渠道：“老帶新”的深度挖掘， 第一批入伙的相關(guān)準(zhǔn)備活動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略 為什么要調(diào)整價(jià)格？ ?市區(qū)樓盤普遍降價(jià)，不再具備性價(jià)比優(yōu)勢 ?供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量，未來競爭不樂觀 ?客戶群體發(fā)生變化，對價(jià)格承受能力有限 價(jià)格調(diào)整是成交的必需條件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 產(chǎn)品 數(shù)量 理想 0769 100－ 120平米 900套 盛世華南 100平米兩房， 120平米三房 100套 陽光海岸 悅灣 90－ 150平米二至四房 1000套 水印長堤 江湖 124－ 156平米三房， 251四房 350套 香堤水岸 70－ 140平米二、三房 一期 300套 濱江公館 90－ 150平米三房、四房 500套 風(fēng)臨美麗灣 80－ 130平米二至四房 800套 萬江片區(qū)市場供應(yīng)量約 4000套，且同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈 市場分析 萬江市場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宏觀市場 市場分析 CPI持續(xù)走高，通貨膨脹壓力 2月份 CPI： % 3月份 CPI： %