商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)(完整版)
【正文】 位萬(wàn)平方米 新世界廣場(chǎng)南城百貨創(chuàng)富廣場(chǎng)隆盛購(gòu)物廣場(chǎng) 商業(yè)坪效年份 商業(yè)坪效（元 /㎡ ） 增長(zhǎng)率2023 11,000 %2023 16,200 %2023 20,189 %2025 25,159 %《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 2023－ 2023）》 中 提出，零售地效（坪效）由 2023年的 /㎡提高到 2023年的 /㎡ ， 年均增幅為 %。 東莞 \廣州 \深圳佛山 \中山 1,600萬(wàn) 1,700萬(wàn) 3,300萬(wàn)人均可支配收入： 18,00025,000人均支出： 15,00019,000第四商圈 100公里半徑范圍100分鐘車(chē)程范圍 約 33400 km178。 商業(yè)項(xiàng)目定位，并非是一個(gè)抽象的命題。我們通常說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)大多指的是商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。 撰寫(xiě)報(bào)告過(guò)程中， 策劃 師可能會(huì)發(fā)現(xiàn)最初選擇的報(bào)告提綱并 非 最好的， 此時(shí) 就沒(méi)必要去堅(jiān)持不順手的提綱。因此，報(bào)告的信息內(nèi)容應(yīng)包括： 策劃 師首先發(fā)現(xiàn)的事實(shí)；對(duì)已知事實(shí)重要性的新發(fā)現(xiàn) （善于挖掘統(tǒng)計(jì)年鑒、政府公報(bào)、公司年報(bào)等文件的信息） ；客戶存在問(wèn)題的解決方法及方法的正確性；擅用附件附錄有助于把一份報(bào)告中的詳細(xì)說(shuō)明、清單、表格、圖表等抽出來(lái)，把它們放在報(bào)告中會(huì)打破閱讀的連貫性，而且在版面上也難于安排。 商業(yè)地產(chǎn)策劃的基本依據(jù)，是對(duì)擬建物業(yè)所在商圈的范圍及交通條件、商圈內(nèi)的人口數(shù)量、職業(yè)、收入水平以及消費(fèi)習(xí)慣等因素進(jìn)行綜合分析。 商業(yè)項(xiàng)目定量的基礎(chǔ)，取決于商圈內(nèi) 家庭人口數(shù)量 +商場(chǎng)坪效 ，也就是說(shuō)，家庭人口數(shù)量以及商圈內(nèi)大型商場(chǎng)每方平米平均年銷(xiāo)售額決定了該商業(yè)項(xiàng)目的定量。若按收入的 30%作為租金，則每月每平方米可支付的租金為 14元，每年為 169元。家庭收入狀況分布 商圈內(nèi)就業(yè)狀況報(bào)告商業(yè)市場(chǎng)分析業(yè)態(tài)與區(qū)位關(guān)系外環(huán)線中環(huán)線內(nèi)環(huán)線市中心 CBD低端高端超市家居建材社區(qū)商業(yè)中低服飾批發(fā)市場(chǎng)大賣(mài)場(chǎng)中低商業(yè)餐飲品牌餐飲專賣(mài)店時(shí)尚服飾高檔服飾精品奢侈品旗艦店步行商業(yè)街區(qū)域市場(chǎng)研究現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目u 消費(fèi)群體u 商業(yè)規(guī)模u 商業(yè)定位u 業(yè)態(tài)組合u 經(jīng)營(yíng)狀況u 入市時(shí)間u 規(guī)模 /交通u 定位 /業(yè)態(tài)u 品牌組合u 消費(fèi)者特征u 優(yōu)劣勢(shì)分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究需求分析需求研究方法商家 商家訪談 消費(fèi)者問(wèn)卷 消費(fèi)者 有代表性的（市區(qū) /社區(qū)）有針對(duì)性的消費(fèi)者問(wèn)卷 商業(yè)業(yè)態(tài)需求度 受教育程度1. 政府訪談尋找公報(bào)、年鑒中無(wú)法查到的數(shù)據(jù)（交通、建筑人口規(guī)劃）2. 商家訪談經(jīng)營(yíng)狀況（提供拓展信息）3. 消費(fèi)者訪談采用街頭（商業(yè)節(jié)點(diǎn)）攔訪（送小禮品） 校園發(fā)放問(wèn)卷（與小學(xué)幼兒園合作，可涉及收入花費(fèi)等較敏
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