【正文】 破現(xiàn)有市場產(chǎn)品為根本，對(duì)區(qū)域市場內(nèi)引入一種全新的居住理念。處于競爭的強(qiáng)勢地位甚至是主導(dǎo)地位，有很大的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 小。 產(chǎn)品開發(fā)策略性分析 進(jìn)攻性 戰(zhàn)略 市場挑戰(zhàn)者 市場領(lǐng)導(dǎo)者 差異化 成本 優(yōu)勢 新市場 地域性 擴(kuò)張 市場 滲誘 價(jià)格戰(zhàn) 降低產(chǎn)品與 服務(wù)成本 廣告和促 銷攻勢 摸仿優(yōu)先考 慮低風(fēng)險(xiǎn)服務(wù) 防御性 戰(zhàn)略 市場 補(bǔ)缺者 市場 追隨者 策略 壘筑 在現(xiàn)有市場 吸引新客戶 創(chuàng)新 進(jìn)攻較 弱競爭者 突破產(chǎn)品市場 ， 引導(dǎo)市場潮流 專業(yè)化服務(wù)為現(xiàn) 有空缺市場提供 ? 防御性策略 以低風(fēng)險(xiǎn)為前提，所以這種策略的主導(dǎo)思想是迎合大眾市場需求，這就決定了產(chǎn)品將是走大眾化市場路線，最后不可避免的陷入了產(chǎn)品同質(zhì)化局面，導(dǎo)致市場的惡性競爭。 ? 張家港大型的集團(tuán)公司眾多，這些公司的上層人士對(duì)高品質(zhì)、高檔次樓盤有一定偏好，加上張家港別墅量體控制較嚴(yán)，只要對(duì)這部分人群加以引導(dǎo)，酒店式公寓的客源將源源不斷。從會(huì)議精神上看，國家對(duì)房產(chǎn)的調(diào)控不可能放松，投資型產(chǎn)品依然面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。很重要的一個(gè)原因是寫字樓銷售周期較長，如果同樣為期房預(yù)售，從銷售周期上看，寫字樓的銷售周期一般要比普通住宅的銷售周期長 ，所以一旦有新的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，寫字樓產(chǎn)品比公寓產(chǎn)品更難逃避市場； ? 在第十屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上溫家寶強(qiáng)調(diào)，要保持固定資產(chǎn)投資適當(dāng)規(guī)模，堅(jiān)持有保有壓，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止投資過快增長。寫字樓的主要功能是為商務(wù)活動(dòng)和政府機(jī)關(guān)提供工作場所，因此，這種功能特性要求寫字樓必須或最好位于商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的中心區(qū)域，以適應(yīng)這些活動(dòng)的密切聯(lián)系性和時(shí)效性，從而滿足使用者的需求。寫字樓市場對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)變化非常敏感。 ? 張家港寫字樓現(xiàn)推量以及預(yù)推量較為適中，市場尚不會(huì)出現(xiàn)供過于求的局面。 區(qū)域分布 ? 城中區(qū)域： 現(xiàn)階段大部分部分辦公樓設(shè)計(jì)比較落伍 ， 無商務(wù)配套設(shè)施 ， 硬件老化 ， 物管水平一般 。 ”這是目前張家港較多大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的思想 。 一、定位路線 地塊價(jià)值研討 三角洲生態(tài)居住區(qū) 國際學(xué)校 暨陽湖商貿(mào)街 金融商務(wù)區(qū) 鏡湖公園 皮劃艇游樂區(qū) 秀水家園別墅區(qū) 瀕水分時(shí)度假區(qū) 假日公園度假區(qū) 瀕水美食區(qū) 假日公園 假日廣場和兒童世界 湖濱高檔住宅區(qū) 暨陽湖生態(tài)園區(qū) 平面規(guī)劃圖 暨陽湖生態(tài)園區(qū)集居住、休閑度假、商務(wù)于一體，設(shè)計(jì)精美，令人嘆為觀止！ 項(xiàng)目所處區(qū)位審視 本案 核心區(qū)域 絕版景觀 純生態(tài) 極高品位 健康生活 完善配套 項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值發(fā)現(xiàn) 極高的廣泛區(qū)域認(rèn)知度 優(yōu)越的人居環(huán)境及全方位商業(yè)配置 稀缺的土地價(jià)值 極高的抗跌性及抗風(fēng)險(xiǎn)性 巨大的升值潛力及投資機(jī)會(huì) 江河與湖泊的至尊價(jià)值 泰晤士河之于倫敦 塞納河之于巴黎 黃浦江之于上海 西湖之于西湖 8號(hào)公館 金雞湖之于中茵 為何這些城市和項(xiàng)目有著本質(zhì)上的相似？ ? 追溯人類的先祖，是從海洋中來，因而水對(duì)人類有著神奇的吸引力； ? 縱觀人類發(fā)展的歷史，就是一部江湖的歷史，人類依托江河湖泊而生存、發(fā)展，因而人們對(duì)江河湖泊有著特殊的感情； ? 利用現(xiàn)代科技對(duì)江湖的人工改造，使這些地方煥發(fā)了更加盎然的生機(jī)，比其它任何地方更令人向往； ? 還有重要的一點(diǎn)不能忽視，張家港比起鄰近的常熟、昆山，大面積的水域很少，所以暨陽湖更顯得彌足珍貴！ 氣乘風(fēng)則散，界水則止。 各樓盤的銷售形式普遍不錯(cuò) ， 恒隆現(xiàn)已銷售完畢 ， 其商鋪二層正在招租中 ， 宏泰新時(shí)代總共住宅有 萬方 ， 其中 30％ 的量體被人購作辦公樓 ， 其建筑面積約為 。 城區(qū)的寫字樓年代久遠(yuǎn) ，無論外立面還是建筑結(jié)構(gòu)都十分陳舊 ， 不能很好體現(xiàn)租住企業(yè)的公司形像和檔次 ， 有部分寫字樓還屬于拆遷范圍 。 這一區(qū)域?qū)⒊蔀樽钣邪l(fā)展?jié)摿Φ纳套∞k公區(qū)域 。 風(fēng)險(xiǎn)論證 ? 寫字樓本身具有的風(fēng)險(xiǎn) ? 張家港的市場承受力 ? 政策面的影響 考慮因素： 1）寫字樓自身的特點(diǎn) ? 從長期來看，寫字樓投資受國家和地方經(jīng)濟(jì)的影響較大。在這段時(shí)期內(nèi)，市場供需的變化都將對(duì)投資收益的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響。 在市場承受力方面，對(duì)于 懷疑態(tài)度，理由如下： ? 張家港寫字樓產(chǎn)品市場供應(yīng)量小，不是大家沒有發(fā)現(xiàn)，而是因?yàn)槭袌鲂枨笥邢蓿? ? 根本原因是張家港大三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，張家港以民營企業(yè)為主，而其中紡織和五金機(jī)械又占據(jù)了較高比重，這些企業(yè)多半不需要寫字樓或本身就有充足的辦公場所。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。 綜合考慮 —— 做純辦公產(chǎn)品雖然可行， 但并不是最佳的方案！ （二）方案二市場論證 ? 張家港酒店式公寓市場狀況 ? 開發(fā)策略 ? 風(fēng)險(xiǎn)論證 張家港酒店式公寓市場 張家港現(xiàn)有酒店式公寓所占份額 酒店式公寓與普通住宅比例圖97%3%普通住宅酒店式公寓分析： 隨著市場的不斷成熟 ， 04年開始張家港逐漸出現(xiàn)了全國十分流行的新型物業(yè) ， 酒店式公寓 。張家港酒店式公寓作為自住兼投資型的酒店式服務(wù)式公寓，必然需要具備舒適完善的房型功能。 低，與市場接受度相一致。 較高，產(chǎn)品的創(chuàng)新同時(shí)也是一個(gè)市場嘗試的過程，總是伴有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。所謂挑戰(zhàn)就是說兩者之間存在著相互的抗衡性和替代性，也就意味著產(chǎn)品檔次和類型大致是相似的，但會(huì)在一些局部方面進(jìn)行改進(jìn)或創(chuàng)新，如立面、戶型、景觀、服務(wù)、管理等，以此形成自己產(chǎn)品一定的特色，提高市場競爭力。 低，與市場接受度相對(duì)應(yīng)。 較高，新型產(chǎn)品的引入總是會(huì)伴有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，這也是第一個(gè)吃螃蟹人的偉大之處。奇正相生 ,如循環(huán)之無端 ,孰能窮也 ? ? “以正合 ,以奇勝。 所以，我司認(rèn)為 —— 方案三的可行性絲毫不需要懷疑！ （四）定位結(jié)論 第二部分 客源鎖定 辦公部分 酒店式公寓部分 客源定位的緣起 客源分析的目的： 是集中力量對(duì)準(zhǔn)最核心的目標(biāo)客戶群，有效地實(shí)施營銷目的。他們擔(dān)任各企業(yè)的中高級(jí)主管，以及一些企業(yè)辦事處的首席代表、代理人等。 節(jié)能先進(jìn)的衛(wèi)浴設(shè)備 ? 先進(jìn)工藝，完美視覺； ? 超潔技術(shù)，省時(shí)省力； ? 抗菌原理，潔凈健康； ? 旋渦靜音，舒適享受； ? 免漬除臭，溫馨家居； ? 節(jié)能省水，最小開銷； ? 廠家進(jìn)貨，節(jié)約成本； ? 十年保證，終身服務(wù)。 電梯安全系統(tǒng) ? 社區(qū)電梯采取指定樓層?？抗芾?； ? 業(yè)主只有憑借專門的信息卡?？科渌诘墓潭菍?； ? 外來人員只有憑借自管理處領(lǐng)取的固定樓層?？靠ǎㄗC件抵押）或業(yè)主下來迎接方能進(jìn)入電梯。 市中心板塊是最成熟的生活和商業(yè)板塊，不過土地價(jià)格的過高以及土地資源的稀缺，很難實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的地方開發(fā)和發(fā)展。 建議采用情境展示的方式，設(shè)計(jì)新穎、獨(dú)特，有較強(qiáng)的品質(zhì)感，營造氛圍，給人現(xiàn)場直觀的高貴感。 ? 從本表的比較可以得出，本項(xiàng)目的銷售因素彈性較大，可見項(xiàng)目的銷售價(jià)格或銷售情況能夠得到合理把握，將獲得巨大的投資回報(bào)。 ， 格局方正 ， 室內(nèi)無柱 。 :49:3015:49Mar2316Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 16, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果。 :49:3015:49:30March 16, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ? 2023年 4月進(jìn)場，進(jìn)行前期工作和客戶積累； ? 2023年 1月 8日正式開盤，當(dāng)天成交人民幣 1億多元； ? 至 2023年底，項(xiàng)目去化逾 90％ ? 銷售均價(jià)達(dá)人民幣 12500元 /平米，創(chuàng)下園區(qū)乃至蘇州市辦公樓銷售價(jià)格新高 銷售業(yè)績 中茵皇冠國際 項(xiàng)目區(qū)位 中茵皇冠國際位于蘇州的絕版地帶，金雞湖西岸，該區(qū)位 不但擁有獨(dú)一無二的生態(tài)景觀資源，更是 CBD的核心區(qū)域，周邊有中央金融商務(wù)中心、高星級(jí)酒店、諸多成熟的商業(yè)項(xiàng)目 ，中茵倚靠這眾多優(yōu)勢，創(chuàng)造了蘇州高檔公寓房的傳奇。 我司操作的對(duì)本項(xiàng)目有重要參考價(jià)值的 經(jīng)典成功個(gè)案介紹 項(xiàng)目概況 ? 基地面積： 6315㎡ ? 總建筑面積： ㎡ ? 建筑物總高度： （ 32層 ） ? 開工日期： 2023年 3月 28日 ? 交房日期： 2023年底 ? 開發(fā)商：蘇州工業(yè)園區(qū)惠龍置業(yè)有限公司 ? 施工單位：上海嘉實(shí)集團(tuán) ? 設(shè)計(jì)單位：美國 MCA蘇州建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司 ? 物業(yè)公司：深圳福田物業(yè)服務(wù)有限公司 ? 代理商：新吉陽機(jī)構(gòu) 高峰會(huì) 產(chǎn)品特色 CBD中最高地標(biāo)建筑 — 32層 。 相關(guān)因素比較： 項(xiàng)目 區(qū)位 交通 區(qū)域成熟度 升值潛力 物業(yè)品質(zhì) 恒隆大廈 一般 好 一般 一般 一般 亨通廣場 較好 較好 高 較強(qiáng) 較好 宏泰新時(shí)代 一般 較好 一般 較好 一般 本案 好 較好 一般 強(qiáng) 好 項(xiàng)目價(jià)格估算 ——公寓產(chǎn)品 ? 獨(dú)特的湖景資源，不可復(fù)制的絕版地段，本案的價(jià)格和同性質(zhì)產(chǎn)品不具備可比性； ? 受限于較短的使用年限，本案在價(jià)格定位上，不可以過于激進(jìn)； ? 毛坯價(jià)格應(yīng)該高于辦公產(chǎn)品才有塑造的意義。 城東板塊是張家港較早發(fā)展的住宅區(qū)，現(xiàn)該區(qū)域的住宅配套成熟，該區(qū)域開發(fā)程度較高，已不存在大面積的土地出讓，開發(fā)速度將有所減緩。 其他建議 —物業(yè)管理 專門聘請(qǐng) 知名的物業(yè)管理公司 （建議合資或外籍公司）作為項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，專門為社區(qū)全體業(yè)主的日常生活維護(hù)進(jìn)行專業(yè)打理。 省事省時(shí)省力的工作陽臺(tái) ? 每戶贈(zèng)送洗脫烘洗衣機(jī)一臺(tái)，開創(chuàng)陽臺(tái)無衣的新社區(qū)。 最關(guān)注的生活環(huán)境和生活品質(zhì)，他們對(duì)物業(yè)的要求主要體現(xiàn)在：優(yōu)越的居住環(huán)境、高檔的生活品味、完善的居家配套。 客源分析的原則： 客源足夠多，以保證有利可圖：可以識(shí)別；可占據(jù)；相對(duì)穩(wěn)定性。 方案三的優(yōu)點(diǎn)所在 ? 最大程度地降低因單一寫字樓產(chǎn)品所帶來的市場高風(fēng)險(xiǎn)； ? 在可行的范圍內(nèi)，價(jià)值的最大化得到充分的體現(xiàn)； ? 臨湖公寓，使景觀性得到最大程度的發(fā)揮； ? 較小的公寓量體，使本來就稀缺的地段更顯得彌足珍貴； ? 擴(kuò)大了客源的覆蓋面，最大程度地減少后期銷售的壓力； ? 本案為沙鋼集團(tuán)轉(zhuǎn)投資于房產(chǎn)南下擴(kuò)張的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)必須能夠萬無一失，雖然方案二在理論上可行，但卻是一種冒險(xiǎn)的策略。市場完全處于空白階層，不存在同類產(chǎn)品的市場競爭 大。陷入市場的同質(zhì)化當(dāng)中，競爭激烈。這種思路不僅吻合大眾市場的需求，減小了所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又在市場原有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行了改進(jìn)創(chuàng)新，加強(qiáng)了產(chǎn)品的市場競爭力。產(chǎn)品的創(chuàng)新可以大大提高市場競爭力，同時(shí)與其他產(chǎn)品做出有效區(qū)隔 大。陷入市場的同質(zhì)化當(dāng)中，競爭激烈。 開發(fā)策略 ? 通過對(duì)公寓市場的把握，我司發(fā)現(xiàn)，塑造公寓產(chǎn)品有極大的市場提升空間； ? 在市場機(jī)會(huì)明顯的情況下，我司認(rèn)為，找準(zhǔn)合適的開發(fā)策略，是成功開發(fā)，獲取高額利益的必經(jīng)之路。 酒店式公寓預(yù)推案量情況 分析： 從張家港酒店式公寓預(yù)推情況看，預(yù)推量體比較?。? 當(dāng)前張家港眾多開發(fā)商還較為保守，對(duì)新興產(chǎn)品的處理較為謹(jǐn)慎； 從目前張家港市場的現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn) —— 張家港市酒店式公寓具有較大的發(fā)展空間 案名 區(qū)域 量體 新聯(lián)財(cái)富廣場 城南 1萬 香港城錦江之星 城東南 5000 張家港酒店式公寓的發(fā)展空間 客源層面 ? 張家港作為一個(gè)工業(yè)生產(chǎn)基地，每年會(huì)有大量商務(wù)人士進(jìn)入張家港，這部分消費(fèi)者因?yàn)槭聵I(yè)的需求，家庭結(jié)合的需要，會(huì)對(duì)酒店式公寓更為偏愛。整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場秩序，基本完成建設(shè)領(lǐng)域清理拖欠工程款任務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)健康發(fā)展。 常熟三大產(chǎn)業(yè)比例5%55%40%一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)蘇州市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例3%52%45% 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)45% 3）政策面的影響 ? 寫字樓作為一種投資型產(chǎn)品，抗御風(fēng)險(xiǎn)能力較差，一但國家有新的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，寫字樓將和純投資項(xiàng)目一樣首當(dāng)其沖； ? 從現(xiàn)實(shí)情況來看，寫字樓遭遇政策打擊的情況屢見不鮮。 寫字樓在房地產(chǎn)市場中的交易活躍程度很重要的一方面是決定于其所處的地理位置。寫字樓的這一特性決定了它的投資活動(dòng)將直接受國家