【正文】 其它任何地方更令人向往； ? 還有重要的一點不能忽視，張家港比起鄰近的常熟、昆山，大面積的水域很少，所以暨陽湖更顯得彌足珍貴！ 氣乘風則散，界水則止。 區(qū)域分布 ? 城中區(qū)域： 現(xiàn)階段大部分部分辦公樓設(shè)計比較落伍 ， 無商務(wù)配套設(shè)施 ， 硬件老化 ， 物管水平一般 。寫字樓市場對宏觀經(jīng)濟的波動變化非常敏感。很重要的一個原因是寫字樓銷售周期較長，如果同樣為期房預(yù)售，從銷售周期上看，寫字樓的銷售周期一般要比普通住宅的銷售周期長 ，所以一旦有新的宏觀調(diào)控政策出臺，寫字樓產(chǎn)品比公寓產(chǎn)品更難逃避市場； ? 在第十屆全國人民代表大會第四次會議上溫家寶強調(diào)，要保持固定資產(chǎn)投資適當規(guī)模，堅持有保有壓，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止投資過快增長。 ? 張家港大型的集團公司眾多，這些公司的上層人士對高品質(zhì)、高檔次樓盤有一定偏好，加上張家港別墅量體控制較嚴，只要對這部分人群加以引導，酒店式公寓的客源將源源不斷。 小。 ? 市場領(lǐng)導者 將以突破現(xiàn)有市場產(chǎn)品為根本，對區(qū)域市場內(nèi)引入一種全新的居住理念。完全撇開大眾市場，產(chǎn)品特異，不存在同質(zhì)性或可替代性產(chǎn)品，市場機會很大。 客源的產(chǎn)生根源于經(jīng)濟的推動 張家港市經(jīng)濟概況 “ 民營經(jīng)濟騰飛計劃 ” 扎實推進，創(chuàng)業(yè)環(huán)境進一步優(yōu)化。 產(chǎn)品特性建議 ? 入戶大堂 ? 湖濱景觀 ? 養(yǎng)生會館 ? 節(jié)能材料 ? 高級建材 入戶大堂建議 ? 入戶大堂是反映整個社區(qū)檔次高低的一個重要指標，同時也是提升入住業(yè)主身份的一個場所和平臺； ? 根據(jù)需要把幾個入戶大堂設(shè)計成多種不同的風格，加以相符的名稱。 張家港城南板塊區(qū)域 得益于臨近沿江高速公路，外向交通便捷；最重要的是暨陽湖生態(tài)園區(qū)的規(guī)劃和開建，其總體定位為集休閑、娛樂、度假、居住為一體，極富現(xiàn)代氣息、體現(xiàn)生態(tài)園林特色，該區(qū)域?qū)⒊蔀閺埣腋鄣母邫n住宅區(qū)域之一，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? ， 兼具美觀及省能效果 。 2023年 3月 16日星期四 下午 3時 49分 30秒 15:49: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 15:49:3015:49:3015:493/16/2023 3:49:30 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。54500100%3 銷售收入利潤率 %1 所得稅前利潤額 16625萬元2 稅前投資利潤率 % 八、項目投資敏感性分析 ? 在本投資估算中，期間的相關(guān)費用實際變動比較小、變動大的參數(shù)還是銷售收入，敏感分析由此針對銷售價格、銷售率做單因素變動。該板塊于 06年初集中出讓了四塊商務(wù)用地，面積達四萬方；住宅現(xiàn)存量為 30萬方左右。 裝修細節(jié)建議 本案的裝修設(shè)計強調(diào)： 豪華、舒適、健康、超值 高效能變頻健康空調(diào) ——新風系統(tǒng) 節(jié)能先進的衛(wèi)浴設(shè)備 國際品牌的廚房設(shè)施 省事省時省力的工作陽臺 高效能變頻健康空調(diào) 直流變頻 技術(shù)，更省電、節(jié)能； 獨有的 雙向換新風 技術(shù)，使消費者產(chǎn)生了很強的購買欲望； 采用 光觸酶、殺菌酶 對有害氣體進行過濾分解，有效除去多種有害細菌； 安裝 負離子 發(fā)送裝置，保證室內(nèi)空氣時刻新鮮，讓人體充滿活力； 具有 氧離子發(fā)生器 ，可以使室內(nèi)空氣的氧氣濃度高出平時 23倍，可以提高人體的免疫力，減輕疲勞，迅速恢復體能。 同區(qū)域市場產(chǎn)品比較 ——產(chǎn)品優(yōu)劣勢 假定 比較 A 高檔公寓 比較內(nèi)容 比較結(jié)果 地段價值 ABC B 本案 景觀情況 ABC 裝修情況 ABC C 別墅 配置情況 ABC 總價情況 ABC 結(jié)論： 本案的優(yōu)勢極為明顯，不可替代。 對于新型產(chǎn)品，其市場接受度與產(chǎn)品類型有很大關(guān)系，但通過市場調(diào)研論證，可以做到一定的市場把握。 產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略性方向研判 進攻性市場 市場挑戰(zhàn)者 市場領(lǐng)導者 ? 市場挑戰(zhàn)者 即通過對產(chǎn)品的局部創(chuàng)新或降低自身成本以形成自己的競爭優(yōu)勢，以此來和市場上同類產(chǎn)品取得自己的競爭優(yōu)勢。主要依照市場化一般路線操作，簡單省事 迎合大眾需求，容易被普通階層客戶所接受。換言之，張家港辦公市場的不成熟，產(chǎn)品突破的可能性較小，因為地塊本身對辦公產(chǎn)品所能支持的力度不是很大，而高檔公寓的市場機會明顯，更容易突破，也更容易追逐高額的利潤。因為寫字樓具有建設(shè)周期、銷售周期、資金回收周期長的特征，周期的延長必然要直面市場莫測的變數(shù)； ? 對于如此絕佳的地段，塑造的必然是高端的產(chǎn)品，如此將進一步拉高項目的風險。 綜上分析：張家港高檔寫字樓發(fā)展的時機已經(jīng)到來 。 多數(shù)辦公樓都屬于商住兩用 ， 缺乏辦公相應(yīng)的配套 ， 物業(yè)管理明顯跟不上發(fā)展 ， 十分滯后 。藏風得水是風水的至高境界。 ? 暨陽湖商務(wù)商住區(qū)域：倚靠暨陽湖生態(tài)區(qū) ， 利用該區(qū)域的景觀環(huán)境 ， 形成具有特色的商務(wù)商住區(qū) ， 為當?shù)厣鐓^(qū)居民及游客提供購物及分時度假的最佳去處；多姿多彩的碼頭 ， 靈活的水上?？奎c 、 綠色生態(tài)的湖濱達到是連接商業(yè)區(qū)與其他沿途景點的便利通道 。另外，國家或城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化也將影響寫字樓投資活動； ? 寫字樓開發(fā)投資具有較強的投機性。繼續(xù)把好土地、信貸兩個閘門，堅持實行最嚴格的土地管理制度，堅持按照貸款條件和市場準入標準發(fā)放貸款。 發(fā)展空間 應(yīng)該突破市場上酒店式公寓的戶型，打造更高檔次的酒店式公寓。與眾多實力強勁的開發(fā)商同場較技，機會有限。這種思維運作的最終目的就是：產(chǎn)品創(chuàng)造市場、理念引導消費。 開發(fā)策略總結(jié) ? 通過對地塊價值的挖掘、對市場的充分把握、對開發(fā)策略的充分研討，我司認為采取市場領(lǐng)導者的姿態(tài)就是本項目的開發(fā)策略； ? 在開發(fā)策略既定的前提下，不難發(fā)現(xiàn)方案二所要塑造的高端純酒店式公寓在理論上是可行的。新增私營企業(yè) 2110家、個體工商戶 7263戶，注冊資本 ，市民的資本性收入穩(wěn)步提高。 清雅 清境 清泉 清風 清漣 清庭 不同風格的入戶大堂 觀光電梯配置 湖濱景觀建議 珠鏈式景觀設(shè)計 水岸娛樂廣場 釣魚臺 健身區(qū) 娛樂區(qū) 游艇碼頭 景觀設(shè)計 —— 釣魚臺 景觀設(shè)計 —— 室外茶座 景觀設(shè)計 —— 游艇碼頭 會所配套建議 綠色生態(tài)養(yǎng)生會館 設(shè)施名稱 具體數(shù)量 室內(nèi)／外 備注 壁球室 1間 室內(nèi) 設(shè)標準場地 m m 乒乓室 2間 室內(nèi) 每間設(shè)一張乒乓桌 健身房 1間 室內(nèi) 內(nèi)部設(shè)常規(guī)健身器械 美容室 1間 室內(nèi) 能夠供多人同時使用 桌球室 23間 室內(nèi) 每間設(shè)英式桌球臺或美式桌球臺一張 會所配置 節(jié)能材料 —— 墻體節(jié)能 ? 墻體采用隔熱保溫節(jié)能建筑材料，引領(lǐng)高檔節(jié)能住宅新潮流； 節(jié)能材料 —— 惰性節(jié)能玻璃 ? 玻璃采用惰性節(jié)能玻璃，突破市場現(xiàn)有產(chǎn)品，形成一個亮點。 東優(yōu)、北優(yōu)、 西進、南拓 一城四區(qū) 項目優(yōu)勢資源整合 產(chǎn)品優(yōu)勢 寫字樓與公寓的超強組合 景觀優(yōu)勢 一覽無余、湖景第一排 政策優(yōu)勢 政府對園區(qū)開發(fā)的大力扶持 區(qū)位優(yōu)勢 暨陽湖生態(tài)園區(qū)的核心 品牌優(yōu)勢 沙鋼集團全省民營企業(yè)之首 戰(zhàn)略突破口 啟動品牌行銷戰(zhàn)略 ?強大的品牌力支持是樓盤順利銷售的平臺 ?強大的品牌力是樓盤分期價格提升的前提 ?強大的品牌力才足以吸納更大范圍的客戶 ?獨特的品牌形象將有力提升樓盤品質(zhì)與品位 ?排它的品牌力是超越板塊價格線的基礎(chǔ) 品牌是大盤的價值體現(xiàn) 品牌是市場競爭的需要 二、品牌戰(zhàn)略 行銷概念定位 濱湖理想生活、商務(wù)辦公第一街區(qū) 首期行銷主題 湖畔文明居住三大主張 1顛覆 張家港人，面湖而居！ 2領(lǐng)導 暨陽湖生態(tài)區(qū)的桂冠 3展望 未來最核心的區(qū)域，最高貴的生活品質(zhì) 開啟湖畔文明居住新時代 企業(yè)形象定位 湖畔文明居住、商務(wù)辦公新時代的推動者 三、傳播戰(zhàn)略 戰(zhàn)略目標客戶 項目發(fā)展策略 項目的產(chǎn)品性質(zhì)，分兩期開發(fā) 前期強勢入市，引爆市場，爭取更多更長的客群 市場 的 成長 張家港樓市正由跨區(qū)競爭轉(zhuǎn)向跨市競爭 立足本區(qū)域、攻占整個大張家港、輻射周邊城市 項目發(fā)展策略 品牌優(yōu)勢對客戶的吸引力，投資價值的誘惑力 是忠誠客戶居住、投資的首選，呈全零化態(tài)勢 泛 客 群 定 位 戰(zhàn)略布局 以張家港主城為中心 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（深度） 上海 ——長江三角洲區(qū)域（廣度） 戰(zhàn)略方針 行銷領(lǐng)先市場，做行業(yè)領(lǐng)頭羊 借勢造勢 創(chuàng)新整合 戰(zhàn)略指導一 借勢 造勢 ?通過借勢，為“湖畔文明居住、商務(wù)辦公新時代”獲得充分的傳播依據(jù)，使其擁有豐富的傳播素材，足夠引起話題，引起最大范圍的關(guān)注。 24米 ， 挑高 19米 ， 氣派大方 。 。 , March 16, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。34316100%所得稅前利潤與銷售總收入之間的比率16625247。 張家港城西板塊離市區(qū)較近、環(huán)境優(yōu)雅、生活便利、土地可供開發(fā)量大，將是張家港的主要居住區(qū)和市級商業(yè)次中心。 裝修標準建議 根據(jù)項目所處的位置以及產(chǎn)品的定位，客戶應(yīng)該是以高端人士為主，他們十分注重產(chǎn)品的舒適性和品質(zhì)性以及檔次感，因此，建議酒店式公寓的裝修價格 1800~2023元 /平方米 （建筑面積）。 同區(qū)域市場產(chǎn)品比較 ——別墅產(chǎn)品 列項 湖濱國際 麗景華都 本項目 主力面積 400M2（三房） 270M2（三房） 130M2（二房） 裝修 無 無 高品質(zhì)裝修 景觀情況 側(cè)面觀湖 南面觀湖 臨水而居 配套 社區(qū)型配置 社區(qū)型配置 酒店式服務(wù) 主力總價 290萬 200萬 130萬 結(jié)論： 本項目產(chǎn)品與區(qū)域內(nèi)的別墅想比，具有較大的市場總價優(yōu)勢，也在很大程度上提高了性價比。一種全新產(chǎn)品的導入，不管是人力，還是物力，投入都會比一般性路線要大。 ? 產(chǎn)品差異化，有利于市場客源的競爭。 兩種策略之比較 兩種策略 比較 開發(fā)投入度 市場接受度 市場風險度 市場競爭度 市場機會度 防御性戰(zhàn)略 較小。 機會損失 面對如此絕佳的地段和單一的產(chǎn)品塑造，問題產(chǎn)生了 —— ? 純辦公產(chǎn)品的抗風險能力如何？ ? 產(chǎn)品塑造是否還有其它的機會？ ? 產(chǎn)品如此塑造能否創(chuàng)造更高的利潤？ 結(jié)論很明顯 —— ? 一定程度上的產(chǎn)品組合可以有效地增強項目的抗風險性，但是本項目的單一產(chǎn)品設(shè)置使這一可能性不復存在； ? 在一個全新的土地上，可能塑造的產(chǎn)品很多，但是單一產(chǎn)品的塑造，就意味著放棄了塑造其它產(chǎn)品的機會，況且，辦公產(chǎn)品的塑造并未將土地的價值發(fā)揮到極致； ? 如此絕佳的地段，塑造酒店式公寓比辦公產(chǎn)品有更大的彈性空間。 2）張家港的市場承受力 ? ，這樣的規(guī)模即使在成熟的市場、成熟的區(qū)域都要反復討論項目的市場接受度； ? 單一寫字樓產(chǎn)品抵御市場風險的能力較低。 ? 暨陽湖受到市中心商務(wù)區(qū)的輻射，加上生態(tài)區(qū)科學合理的規(guī)劃，這一地塊對各類客戶均極有吸引力。 張家港現(xiàn)有寫字樓普遍存在以下缺陷： 位于市中心附近 ， 道路擁擠不暢 ， 到達各個鎮(zhèn)區(qū)或是高速公路極為不便 。 研判結(jié)論 天生麗質(zhì)！風水寶地！ 所以 —— 要么，我們不做 要么，我們就做張家港最出色的項目 ——這就是本案的定位路線 這樣，才不愧對于如此難得的寶地 二、產(chǎn)品路線 ? 地塊價值角度（絕版地塊，傲視群雄） ? 用地性質(zhì)角度（商業(yè)用地性質(zhì)） ? 專業(yè)經(jīng)驗角度（從臺灣新聯(lián)陽到新吉陽 20多年的從業(yè)經(jīng)驗） 產(chǎn)品路線的制定所審視的角度： 產(chǎn)品路線的幾種可能： 方案一 張家港甲級純辦公項目 方案二 張家港舒適型精品純酒店式公寓 方案三 甲級辦公 +舒適型精品酒店式公寓 三、市場論證 ? 方案一市場論證 ? 方案二市場論證 ? 方案三市場論證 （一）方案一市場論證 ? 張家港寫字樓市場狀況 ? 風險論證 ? 機會損失 張家港寫字樓狀況 張家港在售辦公項目一覽表 案名 區(qū)位