【正文】 和地方經(jīng)濟(jì)活動強(qiáng)度的影響，國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將刺激寫字樓物業(yè)的需求，帶動寫字樓投資活動；經(jīng)濟(jì)的衰退又將直接減弱寫字樓需求，造成寫字樓投資的下降或停滯。 張家港寫字樓預(yù)推樓盤 張家港寫字樓土地出讓狀況 成交日期 土地所在位置 土地面積 用途 起拍金額 競得金額 競得企業(yè) 1 月 5 日 市區(qū)國泰路西側(cè) 商業(yè) 華建房產(chǎn) 1 月 9 日 市區(qū)國泰路西側(cè) 商業(yè) 興鴻房產(chǎn) 1 月 17 日 市區(qū)國泰路西側(cè) 商業(yè) 江蘇天霸集團(tuán) 1 月 23 日 市區(qū)國泰路西側(cè) 12 14 商業(yè) 21 62 .58 駿馬房地產(chǎn) 市場結(jié)論 ? 近年張家港服務(wù)，金融保險、現(xiàn)代物流的迅速發(fā)展，使得商務(wù)配套設(shè)施目前還處于供不應(yīng)求的局面。這一現(xiàn)象說明了： 目前張家港寫字樓還處于供不應(yīng)求的局面，寫字樓的商務(wù)功能還不能完全體現(xiàn)；隨著商務(wù)辦公以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商住功能將越分越細(xì)，普通公寓的缺陷將日益明顯，張家港寫字樓還有進(jìn)一步發(fā)展及提升的空間 。 “將要把企業(yè)生產(chǎn)車間放在鄉(xiāng)鎮(zhèn) ， 把企業(yè)營銷中心和辦公地點(diǎn)放在市中心去 。暨陽湖國際廣場項(xiàng)目策劃報告 新吉陽機(jī)構(gòu) 報告綱要 ? 市場定位 ? 客源鎖定 ? 產(chǎn)品塑造 ? 營銷推廣 ? 投資估算 ? 資金回流 核心思想 第一部分 市場定位 定位路線 產(chǎn)品路線 市場論證 定位結(jié)論 邏輯結(jié)構(gòu) 依據(jù)： 我們所要塑造的產(chǎn)品不僅是市場所缺少的，同時又要是市場所需要的。 亨通廣場寫字樓一開盤即去化接近 30％ 。 從張家港寫字樓現(xiàn)有狀況看：張家港寫字樓急待更新 張家港物業(yè)分類 目前張家港寫字樓有三種類型： ? 專業(yè)寫字樓（如恒隆大廈、國泰大廈） ? 公寓式寫字樓（福港公寓、世紀(jì)大廈） ? 住宅寫字樓（如宏泰新時代、國泰時代花園） 張家港由于其商務(wù)的發(fā)展需要，較多住宅小區(qū)被租用成辦公場所，主要有國泰時代花園、福港公寓由最早的公寓規(guī)劃漸漸演變成商務(wù)辦公場所。 張家港市寫字樓預(yù)推量體 案名 區(qū)位 形態(tài) 量體 價格 交付時間 建設(shè)大廈 城北 框架 19 層 26185 平米 07 年 3 月 東方銀座 城中 5000 平米 新聯(lián)財(cái)富廣場 城南 寫字樓、酒店式公寓 寫字樓 1 .8 萬 預(yù)計(jì) 7000 以上 08 年 評述： 現(xiàn)在建項(xiàng)目逐漸增多 ， 大多開發(fā)商都看好張家港寫字樓的市場 ，在眾多綜合性項(xiàng)目中都帶有辦公項(xiàng)目 。 寫字樓是供企業(yè)和行政事業(yè)單位進(jìn)行商務(wù)、辦公活動的建筑。而其他物業(yè)，比如住宅，常采用出售的方式，投資回收速度較快，受市場波動影響的程度相對較?。? ? 寫字樓投資受地理位置影響大。 張家港三大產(chǎn)業(yè)比例3%61%36%一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)所以，基于對張家港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的認(rèn)識，我司認(rèn)為創(chuàng)造新的客源有很高的難度，但是如果在量體上得到控制，現(xiàn)有的客源完全能夠?yàn)楸景杆?。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。 酒店式公寓的出現(xiàn)也是張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的一種表現(xiàn) ， 然而 ， 酒店式公寓在張家港僅僅是剛剛起步 ， 大多市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品都屬于精裝修房 ， 相應(yīng)的配套以及服務(wù)不能很好體現(xiàn)酒店式公寓的檔次以及其內(nèi)在的定義 。 地塊條件分析 ? 位于暨陽湖生態(tài)園區(qū)最優(yōu)地帶，緊鄰暨陽湖大道，具有很強(qiáng)的認(rèn)知度和接受度，具備了開發(fā)酒店式公寓的 立地條件 ； ? 緊鄰主干道，交通便捷，符合酒店式公寓的 交通要求 ； ? 周邊配套齊備， 未來商業(yè)配套規(guī)劃完善 ，具備了酒店式公寓產(chǎn)品的必備因素； ? 毗鄰商業(yè)中心、交通中心，均在一定程度上加強(qiáng)了酒店式公寓開發(fā)的 價值和支撐 。 大。 小。 ? 這種方式是一種常規(guī)性市場產(chǎn)品的做法，同時也是最容易被開發(fā)商所接受的做法之一。 大。 無?！币馑际钦f ,帶兵打仗 ,要用正來抗擊敵人 ,用奇來擊潰敵人； ? 孫子兵法云：善出奇者，無窮如天地，不絕如江河； 以正合、以奇勝！ 方案三的選取正是基于這種策略，用“正”（純辦公產(chǎn)品）來正面沖擊市場，用“奇”（酒店式公寓產(chǎn)品）來贏得更大的勝利。通過客源 分析，一方面可以更準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求的差異性和需求被滿足的程 度，更好地發(fā)現(xiàn)和抓住市場機(jī)會，回避風(fēng)險，另一方面可清楚掌握競爭 對手在各細(xì)分市場上的競爭實(shí)力和市場占有率的高低，以便更好地發(fā)揮 自己的競爭優(yōu)勢，選擇最有效的目標(biāo)市場。 他們的特點(diǎn)是：高收入、高品位。 國際品牌的廚房設(shè)施 ? 高科技納米抗菌臺面，健康環(huán)保； ? 鋼琴烤漆面板，美觀、高貴； ? 階梯式臺面、多功能水槽，人性化設(shè)計(jì)； ? 抽屜自動收縮設(shè)計(jì)，給予主婦額外的關(guān)懷； ? 柜體的防蛀、防潮、靜音設(shè)計(jì)； ? 進(jìn)口鉸鏈及五金件，延長廚具使用年限。 入戶門智能管理體系 ? 入戶門采取電腦屏電子防盜鎖 ? 門鎖采取指紋識別系統(tǒng)、無線密碼控制系統(tǒng)等 ? 2023多元的支出卻可以給業(yè)主帶來更放心的安全保障 HA家庭保全系統(tǒng) ? 家庭內(nèi)部安裝家庭防盜系統(tǒng)，門窗均采取磁簧開關(guān)設(shè)計(jì)； ? 與客廳、主臥室設(shè)置緊急情況按鈕，應(yīng)付突發(fā)事件； ? 廚房裝置瓦斯泄露偵測系統(tǒng)，給業(yè)主最全面的安全保護(hù)； ? 100元 /平米家庭保全支出完全符合業(yè)主的承受范圍?，F(xiàn)該區(qū)域樓盤的均價為5500元 /平米左右，但存量不多，宏泰新時代有部分余房。 戰(zhàn)略應(yīng)用 主題情境展示 ?湖畔文明居住、商務(wù)新時代形態(tài)展示 ?暨陽湖規(guī)劃展示 ?無敵湖景模擬 以“開啟湖畔文明居住、商務(wù)辦公新時代”為主題，帶你去體驗(yàn) …… 執(zhí)行要點(diǎn)： 影：三維投影虛擬情境片投影、燈光布置 視：現(xiàn)場展板、模型、樣板間 音：現(xiàn)場背景音樂選擇 推廣工作大綱 時間 行銷目標(biāo) 推廣策略 執(zhí)行要點(diǎn) 預(yù)熱 — （辦公預(yù)熱在集中轟炸） 為項(xiàng)目引爆做好準(zhǔn)備，初步樹立差異化品牌形象，引起受眾關(guān)注，意向客戶登記 張家港主城區(qū)及周邊區(qū)域的形象引導(dǎo)，截流客源；通過新聞炒作借勢造勢 市內(nèi)銷售中心入駐、工地形象包裝、戶外廣告（廣告牌、引導(dǎo)旗、車身）、新聞炒作運(yùn)動、印刷品（新年禮品、概念樓書、 DM） 強(qiáng)銷 — （辦公強(qiáng)銷期） 全面強(qiáng)化認(rèn)知，敦促購買，基本完成銷售任務(wù) 多媒體、多渠道優(yōu)勢組合，根據(jù)不同的時間切入點(diǎn)，集中式封閉轟炸，達(dá)到傳播最大化 報紙硬廣告立體轟炸、電視廣告短片循環(huán)播出、開盤活動、五一黃金周熱賣活動、新聞炒作運(yùn)動、印刷品（產(chǎn)品介紹樓書、銷售海報、禮品） 升華 — （辦公） 銷售收尾，深化認(rèn)知，培育品牌忠誠 主要針對已有客群進(jìn)行項(xiàng)目及企業(yè)品牌觀念深入傳播，品牌形象強(qiáng)調(diào)以情動人 企業(yè)品牌電視形象廣告、企業(yè)品牌形象報紙硬廣告、沙鋼會籌建完成及《沙鋼會》發(fā)刊、圣誕節(jié)客戶聯(lián)誼活動、印刷品（ 《啥鋼會》、銷售海報、禮品） 四、預(yù)熱期執(zhí)行計(jì)劃 階段目標(biāo) 塑造沙鋼國際廣場項(xiàng)目的開發(fā)對整個暨陽湖開發(fā)、乃至對張家港城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義，對推動張家港房產(chǎn)的發(fā)展，推廣新型物業(yè)及提升居住品質(zhì)的重要意義 初步建立沙鋼國際廣場 項(xiàng)目品牌形象，以此促進(jìn)品牌吸引力的最大化 整體塑造暨陽湖生態(tài)園區(qū)的戰(zhàn)略地位 ， 提升物業(yè)的價值形象 ， 擴(kuò)大區(qū)域的聚客效應(yīng) 通過 項(xiàng)目及企業(yè)品牌的良性互動， 逐步樹立沙鋼集團(tuán)宏潤地產(chǎn)在張家港甚至整個長江三角洲地區(qū)的品牌形象 行銷節(jié)點(diǎn) 2023年 12月底項(xiàng)目公寓與辦公同期開工 2023年 12月底媒體新聞炒作啟動 （ 辦公于 07年 6月底啟動 ） 2023年 2月上旬開始前期客戶蓄水 （ 辦公于 07年 7月上旬蓄水 ） 2023年 2月上旬現(xiàn)場營銷中心正式對外接待 行銷計(jì)劃 推廣策略 項(xiàng)目形象展示＋新聞炒作造勢 以 項(xiàng)目形象 為主題 ， 通過工地形象 、 戶外廣告 （ 廣告牌 、 引導(dǎo)旗 、 車身 ） 、 印刷品的展示 ， 初步建立市場感性認(rèn)知 2023年 12月底至 2023年 1月中旬 ， 以 “ 公寓與辦公同期開工 ” 為契機(jī)結(jié)合 “ 沙鋼集團(tuán) 實(shí)力 ， 進(jìn)行新聞炒作 ， 為前期市場預(yù)熱 2023年 2月中旬至 2023年 3月 ， 以 “ 政府南拓開發(fā)政策 ” 等為主題進(jìn)行新聞炒作 ， 確立區(qū)位熱點(diǎn)效應(yīng) 期段性主題 第五部分 項(xiàng)目投資估算分析 項(xiàng)目價格估算 項(xiàng)目建筑規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目建筑規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目房地產(chǎn)稅金估算 項(xiàng)目成本估算 —— 單位成本 項(xiàng)目成本估算 項(xiàng)目靜態(tài)投資收益估算 項(xiàng)目投資敏感性分析 一、項(xiàng)目價格估算 ——辦公產(chǎn)品 項(xiàng)目 銷售均價 恒隆大廈 6500元 /M2 亨通廣場 7000元 /M2 宏泰新時代 5500元 /M2 價格定位： 目前在售項(xiàng)目均價： 綜合權(quán)衡，并且充分考慮到未來所可能遇到的風(fēng)險，本報告認(rèn)為，本項(xiàng)目辦公部分的價格基本鎖定在 7500元 /M2（說明：這只是建議價格，最終價格依據(jù)當(dāng)時的市場狀況而定）。 —1 0 % —5 % 5% 10% 80% 85% 90% 95%1 總投資 34316 34316 34316 34316 34316 34316 34316 34316 343162 銷售收入 54500 49050 51775 57225 59950 43600 46325 49050 517753 應(yīng)交稅金 3559 3203 3381 3737 3915 2847 3025 3203 33814 利潤額 16625 11531 14078 19172 21719 6437 8984 11531 140785 投資利潤率 % % % % % % % % %敏感性分析（單因素變動）序號投 資 指標(biāo)估算值 銷售率不確定因素（以上下沉浮百分率表示）整體銷售價格 第六部分 資金回流水平概算 推案步驟 銷售階段 推出產(chǎn)品 第一階段 酒店式公寓 第二階段 辦公產(chǎn)品 第三階段 商業(yè)（暫不考慮） 推案步驟說明與資金回流 ——之一 ? 酒店式公寓最靠近湖畔，景觀價值最高 ? 酒店式公寓比起其他的產(chǎn)品容易去化，從而創(chuàng)造現(xiàn)金流，維持項(xiàng)目的滾動開發(fā) 酒店式公寓首先開盤 資金回流水平 第一階段 可售量體 銷售 率 售出面積 銷售單價 回籠資金 實(shí)現(xiàn)利潤 第一階段 80% 2萬方 9800元/M2 6226萬元 回籠資金 =20230*80%*9800 =19600（萬元） 實(shí)現(xiàn)利潤 =20230*[98006387（含稅收、各項(xiàng)費(fèi)用、建筑成本、土地成本、精裝費(fèi)用 ] =6826（萬元） 推案步驟說明與資金回流 ——之二 ? 2023年的下半年，依據(jù)工程進(jìn)度推算，寫字已經(jīng)接近結(jié)構(gòu)封頂，從一般意義上講，寫字樓的現(xiàn)房銷售不僅能最大程度地降低營銷的費(fèi)用，也更能規(guī)避項(xiàng)目的風(fēng)險 ? 從我司的專業(yè)眼光開看， 2023年的下半年，中國的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出新一輪的高漲期，在一個火熱的市場環(huán)境下，容易創(chuàng)造更高的價值 ? 隨著 2023年奧運(yùn)會的臨近，中國在世界的影響力將大幅度提升，加上中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，將在更大程度上引起境外大中型企業(yè)的關(guān)注，屆時，寫字樓的需求將更加旺盛，寫字樓市場將獲得千載難逢的發(fā)展契機(jī) 寫字樓產(chǎn)品開盤 各階段資金回流水平 第二階段 可售量體 銷售率 售出面積 銷售單價 回籠資金 實(shí)現(xiàn)利潤 第二階段 100% 10000元 /M2 4萬方 80% 7500元 /M2 3億元 合計(jì) —— —— 回籠資金 =5000*100%（第一階段剩余） *10000+32023*7500 =30000（萬元） 實(shí)現(xiàn)利潤 =5000*[100006387（含稅收、各項(xiàng)費(fèi)用、建筑成本、土地成本、精裝費(fèi)用 ] =（萬元）（第一階段剩余） 實(shí)現(xiàn)利潤 =32023*[75004587（含稅收、各項(xiàng)費(fèi)用、建筑成本、土地成本） ] =（萬元） 各階段資金回流匯總 銷售階段 資金回流 第一階段 第二階段 第三階段 —— 說明： 在項(xiàng)目操作的第一階段，就可以將前期投入的成本收回（遠(yuǎn)超過土地成本 13695萬元）； 在項(xiàng)目的第二階段中后期，既可實(shí)現(xiàn)較高的利潤。 ，提高企業(yè)效率。 15:49:3015:49:3015:49Thursday, March 16, 2023 1乍見翻疑夢，相悲