【正文】 據(jù) 備注 07年上半年住宅成交量 40萬平米 120平米以上： 10 萬平米 120平米以下： 30 萬平米 主力戶型： 新開工面積 （ 07年上半年） 300萬平米 120平米以上： 110 萬平米 120平米以下： 190 萬平米 主力戶型： 累計可售面積 （ 07年上半年） 200萬平米 120平米以上： 100 萬平米 120平米以下： 100 萬平米 主力戶型： 中小戶型新增開發(fā)量 (120平米以下 ) 60萬平米 均價 3000以上： 20 萬平米 均價 3000以下： 40 萬平米 主力戶型： 2023年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié) 張店房地產(chǎn)市場為 :嚴重的供大于求 競爭項目 開發(fā)面積 銷售均價 （元 / 平方） 開盤日期 至今銷售率 銷售周期 海泉帝景 3300 2023年 9月 75% 34個月 中潤華僑城1， 2期 21萬平米 2900 2023年 10月 80% 33個月 黃金國際 1，2期 16萬平米 3000 2023年 3月 75% 27個月 東方之珠 10萬平米 3200 2023年 8月 70% 45個月 頤景園 1期 10萬平米 3200 2023年 9月 80% 21個月 銀領(lǐng)國際 4萬平米 2850 2023年 7月 80% 23個月 競爭項目銷售周期分析 2023年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié) 競爭項目及張店樓盤銷售周期漫長 項目名稱 上半年銷售情況 5月認購合同額 備注（銷售戶型、總價） 海泉帝景 1月以來 ,住宅部分幾乎沒有銷售 ,銷售一落千丈 0 主要針對裙樓商業(yè)部分進行招租 ,住宅部分剩余大戶型 ,目標人群不多 ,沒有成交 東方之珠 1月以來 ,銷售情況發(fā)生很大變化大戶型滯銷，改產(chǎn)品為中小戶型 200萬 該商業(yè)裙樓為 50平米小公寓， 190平米住宅改為90—100平米的小戶型后銷售轉(zhuǎn)好 中潤華僑城 3期 受工程施工質(zhì)量影響多層組團的 3期銷售受阻，總體銷售率不如 2期 500萬左右 多層組團 120—140平米三房銷售良好，施工質(zhì)量口碑不好影響銷售進度 黃金金國際 3期 多層小高層住宅的銷售較為平穩(wěn) 700萬左右 57平米一房和 100平米兩房銷售良好 ,特別是針對青年的小戶型 —青年杰座 ,帶動銷售 頤景園 1期 小區(qū)景觀展現(xiàn)，較好促進銷售 400萬左右 適中的戶型和價格以及工程進度等因素促進其上半年的銷售 ,140以上戶型仍舊滯銷 本案 從 5月開始 ,進入平穩(wěn)銷售 368萬 由于單價 ,總價過高 ,針對的目標人群狹小 2023年上半年競爭項目銷售總結(jié) 2023年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié) 競爭項目推出中小戶型，搶奪客戶，大戶型繼續(xù)滯銷，銷售壓力加大。 淄博房地產(chǎn)消費特征分析 工業(yè)城市，高層收入人群并不突出 淄博是山東省乃至全國重要的工業(yè)城市 , 近現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展已有百年歷史 ,2023年， 全市工業(yè)生產(chǎn)在改革調(diào)整優(yōu)化升級中 實現(xiàn)新突破，全年工業(yè)總產(chǎn)值突破 3000億元， 達到 3160億元，實現(xiàn)工業(yè)增加值 ， 占 GDP的比重達 %，對 GDP的貢獻率 為 %，分別比上年提高 百分點。 淄博房地產(chǎn)消費特征分析 項目客戶分析部分 淄博中高收入群體房地產(chǎn)消費分析 項目客戶成交分析 項目客戶未成交因素分析 項目客戶再定位 公務(wù)員 大企業(yè)主、管理者 中型企業(yè)主 小企業(yè)主、個體工商戶 外地中高收入群體 客戶群體 年收入水平 人群鎖定 房地產(chǎn)消費特點分析 公務(wù)員 （市屬行政機關(guān) 市屬事業(yè)單位 張店區(qū)行政機關(guān) 張店區(qū)事業(yè)單位 各區(qū)縣事業(yè)、行政 單位） 年家庭收入 5萬 —15萬之間 張店：市屬各行政事業(yè)單位科級以上干部；張店區(qū)各行政事業(yè)單位主要負責人。 置業(yè)時對價格顧慮不是很大。 有洋房、別墅、高層等不同形式。 選擇因素 公園無敵景觀 需要我們堅定的、堅持的、毫不放松的去將“公園”賣點提升和擴大 顧慮因素 低樓層觀景受限制 除強調(diào)“公園景觀”外，重點強調(diào)“公園生活”，即將“公園地產(chǎn)”提升到“公園生活”的層次。 收入水平 年收入 20萬以上 年收入不是非常高，決定面對此類客戶，要將優(yōu)惠政策闡述清楚，并提出“樓盤性價比”概念，通過計算性價比，支撐本項目的高價位。 登高俯視、城景盡收眼底。 加強園林規(guī)劃，彌補無公園景觀 的遺憾 強調(diào)本案居住人群的特征，提升 樓盤軟件 靈活折扣政策，適當降低總價 如客戶要求，可將 13樓改為 12A、 18樓改為 17A 滯銷單位推售策略 推售策略 位置確定 業(yè)態(tài)建議 應(yīng)用建議 會所是高檔住宅 的重要標志 會所建議在 1號樓 商業(yè)裙樓的后面部 分，開辟出一層。 （請甲方配合） 園林輔助推售策略 推售策略 現(xiàn)代雕塑 廊亭水榭 廊亭水榭 趣味小品 項目 建議 負責人及 完成期限 妝點 色彩過于蒼白、增加鮮艷顏色，比如主色調(diào)暗紅色。華僑城 魯中地區(qū)最佳景觀樓盤 以大規(guī)模景觀取勝市場 城市風景 06年最值得期待樓盤 最佳景觀設(shè)計獎 淄博本地老牌開發(fā)商，注重口碑和產(chǎn)品質(zhì)量 1 2 3 單體定位 客戶定位 核心賣點 物業(yè)特點 提煉樓名 最佳觀景豪宅 針對成功人士 宜商宜住 較好觀景 針對成功人士 部分觀景 針對中小私營業(yè)主 向往成功生活 戶型大，面積大 直面觀景 安靜舒適 樓盤最佳位置 戶型大，面積大 觀景部分受限 靠近主干道 適合商住辦公 總價相對低 南北通透板式設(shè)計 雙重園林景觀 “君臨天下” “御景天下” “雄霸天下” 1組好樓名 尊地新“五個一工程” 競爭樓盤 組團名稱 /樓名 備注 黃金國際 青年杰座 新推小戶型，針對目標群體 中潤華僑城 夏威夷、悉尼港灣、水城威尼斯、加州海岸、羅馬假日 與其建筑風格相一致 居住在公園系列活動 配合開盤節(jié)點、體驗公園生活 公園攝影展 明星樓盤五個一工程 尊地新“五個一工程” 1個好活動 樣板間開放日 精品車展 世界公園地產(chǎn)圖片展 公園攝影展 樣板間開放日 世界公園地產(chǎn)圖片展 精品車展 停車 售樓處 看房過程 離開 回訪 由保安指揮停車 保安引導(dǎo)至售樓 處 保安遞交服務(wù) 監(jiān)督卡 置業(yè)顧問推門 迎接客人 推門說辭“歡迎 光臨魯中第一 公園豪宅皇家 花園“ 詳細介紹沙盤、 咨詢情況、落座 冷飲招待 劃價、并請客戶 登記信息，獲得 小禮品 確定離開、參觀 請客戶戴好安全 帽提醒注意安全 客戶參觀，請工 程配合，請客戶 先上樓參觀。 積極為 9月正式 開盤蓄客造勢。 通過評選，將“公園地產(chǎn)”的概念通過媒體，進行廣泛傳播。 口號： “此處，美不勝數(shù)！”（暫定） 時間： 8月上旬 組織：由尊地項目組和魯信華藝公司聯(lián)合操作 流程： （詳細流程，由項目組在上月下旬提供，此處不再提供詳案） 公布活動消息 向老客戶發(fā)出邀請 確定人數(shù)、定餐 安排記者采訪 媒體及時炒作 公布開盤前優(yōu)惠 確定開盤日期 活動方案與流程 8月份銷售及推廣計劃 活動內(nèi)容 8月 5日 前 8月 10日前 8月 15日前 8月 20日前 8月 25日前 8月 31日前 責任人 公布活動信息 √ 項目組 魯信華藝 向老客戶發(fā)出邀請 √ √ 項目組 媒體 確定來賓、訂餐、安排宴會程序 √ 項目組 魯信華藝 安排記者活動當天采訪 √ 項目組 媒體 媒體及時跟進炒作樓王 √ √ √ 項目組 媒體 魯信華藝 公布開盤前優(yōu)惠政策 √ 項目組 魯信華藝 廣告跟進、提醒 √ 項目組 媒體 活動安排 8月份銷售及推廣計劃 淄博日報 魯中晨報 淄博晚報 聲屏報 交通電臺 美圖雜志 直郵 投放日期 、 、 整月 投放單價 半版 21000 整版 35000 整版 30000 24000 18000元 28000元 每次一萬份 15000 主題 中心王座 為城市加冕 一個城市只有一個王座 中心王座 為城市加冕 一個城市只有一個王座 中心王座 為城市加冕 一個城市只有一個王座 中心王座 為城市加冕 一個城市只有一個王座 中心王座 為城市加冕 一個城市只有一個王座 中心王座 為城市加冕 一個城市只有一個王座 中心王座 為城市加冕 一個城市只有一個王座 目的 配合樓王發(fā)布暨老業(yè)主冷餐會，及時為 9月開盤預(yù)熱蓄客。 月度推廣思路 9月份銷售及推廣計劃 名稱：樣板房開放，公園生活夢想成真 目的：通過樣板房的推出，制造出一個社會熱點，將本項目的社會知名度 達到一個前所未有的高度。 其次，及時推出 1號樓樓王，將“公園地產(chǎn)豪宅”的概念推倒 最高峰，在媒體上公布樓王戶型，撬動整個 1號樓 的銷售。獲得 業(yè)主共鳴，推廣策略 開始轉(zhuǎn)折 利用“開盤”的余熱以 及“國慶”節(jié)的機會， 全面促銷，將“公園生活” 概念繼續(xù)深入下去， 主推 3號樓 進入秋冬后，重點抓好 老帶新的政策落實和團購 客戶的行銷。 看房過程中，請 客戶多提意見并 記錄。 購置保潔器材 甲方負責 8月 1日前完成 區(qū)域劃分 將售樓處劃分為以下區(qū)域： 會談區(qū)（咖啡吧） 展示區(qū) 沙盤區(qū) 站臺區(qū) 前臺區(qū)域 合同簽署區(qū)（會談區(qū)） 項目組 8月 1日前完成 售樓處輔助推售策略 推售策略 營銷策略部分 營銷總策略 推售策略 媒介策略 價格策略 尊地“五個一工程“ 賣點提煉 媒介基本策略 競爭對手媒體組合策略 各媒體對項目目標人群的覆蓋分析 媒介組合安排建議 媒介基本策略 媒介策略 針對本案目標客戶（中小私營業(yè)主、個體工商戶、公務(wù)員 外地中高收入群體），結(jié)合本案所在地（淄博張店）的 受眾規(guī)律，將以 戶外及雜志為形象宣傳主載體 ， 報廣及 短信直郵為直接銷售帶動媒體，結(jié)合電臺的輔助， 形成 立體媒體組合方式 競爭樓盤 媒體組合 投放頻率 效果分析 頤景園 路牌（柳泉路沿線） 立柱：張店中心位置、淄川、臨淄 報紙、雜志、電臺 進入銷售末期廣告投放減少 多以電臺、短信和雜志為主 月投放 10萬左右 路牌、中心區(qū)立柱效果明顯，昭示性強 中潤華僑城 路牌（柳泉路沿線） 立柱：張店中心位置、淄川、臨淄 報紙、雜志、電臺 產(chǎn)品發(fā)布會 日報、晨報、晚報每月各四到六次 雜志每月一次 電臺常年投放 月投放量在 35萬以上 報廣力度大、頻度高效果明顯 東方之珠 戶外、圍墻、單張、短信 近期新改小戶型 月投放報廣 4到 6次 月投放 20萬左右 項目屢改形象和產(chǎn)品，近期投放增加，小戶型的銷售略有改善 黃金國際 路牌（柳泉路沿線） 立柱：張店中心位置、淄川、臨淄 報紙、雜志、電臺、網(wǎng)絡(luò) 活動 日報、晨報、晚報每月各四到六次 雜志每月一次 電臺常年投放 月投放量在 40萬以上 大規(guī)模工地包裝和各區(qū)廣告牌以及大密度報廣投放，項目已是家喻戶曉。