房地產(chǎn)行業(yè)新商業(yè)模式(完整版)
【正文】 目 錄一、資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì) 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場(chǎng)所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財(cái)智 共享成長目前商業(yè)模式的困境開發(fā)商快速周轉(zhuǎn)模式 產(chǎn)品差異化模式 萬科、恒大等 星河灣、龍湖等資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離的困境估值下移的原因：216。上市房企再融資首先通過國土部審查才有可能獲得證監(jiān)會(huì)審核資格216。2023年 3月 2日 《 關(guān)于土地增值稅若干問 題的通知 》 財(cái)政部、國家稅務(wù) 總局要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增長水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。開發(fā)企業(yè)繳納的該項(xiàng)稅收低于實(shí)際應(yīng)繳稅款稅收 :目前土地增值稅預(yù)征清算偏少時(shí)間 土地增值稅 商品房營業(yè)收入 商品房銷售金額 土增稅與營業(yè) 收入的比值 土增稅與銷售 金額的比值萬科2023 769 48316 63420 % %2023 2161 40490 47870 % %保利2023 1118 22343 43382 % %2023 560 15114 20511 % %2023 328 7408 17040 % %2023 66 3682 8365 % %金地2023 520 11663 21083 % %2023 666 9433 11400 % %2023 404 7200 9750 % %2023 257 3329 5114 % %表 3：地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征清算情況資料來源：長江證券研究部整理匯聚財(cái)智 共享成長216。第一次公司實(shí)現(xiàn)了改制，突破了制度瓶頸的制約；216。萬達(dá) 2023年一季度銷售額達(dá)到 152億，首次超過萬科圖 19： 萬達(dá)近年來銷售額 圖 20： 主要地產(chǎn)公司一季度銷售額（億元） 資料來源：長江證券研究部資料來源：長江證券研究部萬達(dá)的速度10年一季度銷售超過去年全年的一半?yún)R聚財(cái)智 共享成長拿地優(yōu)勢(shì) 萬達(dá)城市綜合體的概念迎合了各地政府的住宅土地出讓捆綁一定商業(yè)配套的現(xiàn)實(shí)要求 資金規(guī)劃 萬達(dá)城市綜合體模式資金來源是方式多種：一方面是 “已售養(yǎng)租 ”；另一方面持有性物業(yè)可獲得物業(yè)抵押貸款，用于下一步的投資商業(yè)租金收益，住宅銷售收益萬千百貨賬期款，購物卡，商業(yè)資產(chǎn)打包上市融資萬達(dá)廣場(chǎng)平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)化，推行整合營銷傳播模式投資入股金融企業(yè)，開發(fā)金融衍生產(chǎn)品第一階段，租賃主力店第二階段，成立自身百貨、影院、超市第三階段，精細(xì)化運(yùn)營階段第四階段，發(fā)展金融路線圖 21：萬達(dá)資金來源模式變化 資料來源：長江證券研究部萬達(dá)目前階段產(chǎn)品溢價(jià) 通過商業(yè)地產(chǎn)有效的撬動(dòng)了出售的寫字樓與住宅的價(jià)格，使得其售價(jià)高于同區(qū)域內(nèi)其他的開發(fā)商萬達(dá)模式的優(yōu)勢(shì) (A股的模仿 )匯聚財(cái)智 共享成長216。如引用、刊發(fā)，需注明出處為長江證券研究部，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改 。 三月 218:31 下午 三月 2120:31March 21, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 21 三月 20238:31:50 下午 20:31:50三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 21 三月 20238:31:50 下午 20:31:50三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/21 20:31:5020:31:5021 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 8:31:50 下午 8:31 下午 20:31:50三月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。2023年以后我國 50、 60年代兩次出生高峰的人口陸續(xù)進(jìn)入老年，這是我國老年人口增長最快的時(shí)期圖 22： 中國人口年齡結(jié)構(gòu)與發(fā)展預(yù)測(cè) 圖 23： 老年消費(fèi)者可能購買的面積資料來源：長江證券研究部資料來源：長江證券研究部養(yǎng)老地產(chǎn) 長期看好海南匯聚財(cái)智 共享成長旅游地產(chǎn) 長期看好海南起步 發(fā)展 快速發(fā)展 成熟計(jì)劃時(shí)間 2023年 20232023年 20232023年 20232028年目標(biāo) 成功申請(qǐng)?jiān)O(shè)立國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)人均游客占 10%以上旅游外匯收入占 20%以上基本建成國際旅游島
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