房地產(chǎn)行業(yè)新商業(yè)模式-文庫吧在線文庫
【正文】 與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 多元化與專業(yè)化的選擇，萬達選擇了專業(yè)化第四次 2023年 連續(xù)與沃爾瑪、百勝、華納等國際著名連鎖企業(yè)合作走上訂單地產(chǎn)模式表 7：大連萬達歷史上的四次重要轉(zhuǎn)折 資料來源：長江證券研究部整理匯聚財智 共享成長國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式比較 中糧大悅城（華潤萬象城） 萬達廣場模式 傳統(tǒng)百貨模式核心競爭力 ，可以承受較長的回報期，以優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境取勝主要盈利模式、住宅類物業(yè)是中糧大悅城模式的主要收入來源、管理費用以及物業(yè)費盈利是次要收入來源、住宅、寫字樓、商業(yè)街等散售型物業(yè)是萬達模式的主要收入來源、管理費用以及物業(yè)費盈利是次要收入來源他領(lǐng)域與商家的關(guān)系依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來增加自己對租金的議價能力，與商家屬于松散型管理將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶采取松散型管理依靠實際銷售額來增加自身對租金的議價能力，以帳期牢牢控制住商家目前遇到的問題、三線城市，盲目拔高當?shù)叵M水平，對于二三線城市收入水平認知不夠深刻，租金收益低，大部分萬達廣場開業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利于維系消費者的購買力，使用率較高，體驗型消費嚴重不足，盲目擴張解決方案 、三線城市消費力重新評估，不要過早引入西單大悅城的商業(yè)模式，以防水土不服、三線城市以朝北大悅城定位更符合中國城市的發(fā)展階段：一是類似于新世界百貨的時尚路線。本公司已力求報告內(nèi)容的客觀、公正，但文中的觀點、結(jié)論和建議僅供參考，不代表對證券價格漲跌或市場走勢的確定性判斷。 20:31:5020:31:5020:313/21/2023 8:31:50 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 8:31:50 下午 8:31 下午 20:31:50三月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 三月 218:31 下午 三月 2120:31March 21, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 20:31:5020:31:5020:31Sunday, March 21, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2120:31:5020:31:50March 21, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 21 三月 20238:31:50 下午 20:31:50三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。本報告版權(quán)僅為本公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制和發(fā)布。萬達近兩年發(fā)展加速，今年一季度銷售額超過去年全年的一半216。在同樣假設(shè)前提下，企業(yè)現(xiàn)金流在今年底將達到 08年年底同期緊張程度 圖 17： 現(xiàn)金資產(chǎn)比 圖 18：現(xiàn)金存貨比資料來源： wind,長江證券研究部資料來源： wind,長江證券研究部現(xiàn)金流情況 :關(guān)乎房價 !匯聚財智 共享成長目 錄一、資本市場與實體經(jīng)濟 二、估值的演繹三、目前商業(yè)模式的困境四、目前市場所反映的行業(yè)情況五、尋找新的商業(yè)模式匯聚財智 共享成長新的商業(yè)模式探尋城市綜合體 萬達模式萬達的發(fā)展歷程經(jīng)歷了四次較大的變革 :216。表 2： 05年以來土地增值稅政策表述匯聚財智 共享成長216。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，影響最大的是土地增值稅 稅收 :土地增值稅資料來源：長江證券研究部整理時間 法規(guī)條例 頒布單位 主要內(nèi)容2023年 10月 1日 《 關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 》國家稅務(wù)總局在辦理二手房過戶時，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負責征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。09年恢復(fù)正常水平圖 5：上市房企融資規(guī)模與盈利增長（不含資產(chǎn)注入）融資 :與企業(yè)的成長正相關(guān)圖 6： 保利上市前后對比 資料來源：公司公告 , 長江證券研究部資料來源：公司公告 , 長江證券研究部匯聚財智 共享成長216。絕對估值： 上市公司盈利改善提速，估值水平下移 216。相對估值 ：目前估值溢價為 ，已處于歷史低點 平均市盈率為 2023年 7月 2023年 9月 目前資料來源： Wind, 長江證券研究部匯聚財智 共享成長
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