【正文】 ，也可以上網(wǎng)，誰也沒有說手機(jī)是一個(gè)四不像。開盤 后 短短兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)， 500多套住房便銷售一空。 ? 景觀價(jià)值概念：山，河，湖，海，城市天際線，標(biāo)志型建筑等。 8 ? 一般而言，房地產(chǎn)全過程策劃專業(yè)人士最擅長于實(shí)施產(chǎn)品歧異戰(zhàn)略，通過技術(shù)創(chuàng)新，不斷引入新理念、新要素或進(jìn)行創(chuàng)新組合，并擅長于配合有效的項(xiàng)目推廣和廣告規(guī)劃發(fā)送信號，打造品牌物業(yè)，培育企業(yè)品牌，建立良好的聲譽(yù)，從而形成房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。 ? 市場競爭是營銷競爭，但歸根到底是一種品牌競爭，擁有品牌比擁有工廠更重要。 ? 推行房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)，必須聚集一定的人力資本或具有很強(qiáng)的人力資本的積累能力，他們充分利用自身的市場操作經(jīng)驗(yàn)和發(fā)揮專業(yè)技術(shù)水平優(yōu)勢，借助于知識(shí)和人力資本大幅度提高項(xiàng)目的附加值和增強(qiáng)其市場競爭力。 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) =f(單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新，細(xì)胞優(yōu)選克隆技術(shù)，整合技術(shù) ) 表 1 房地產(chǎn) 精深設(shè)計(jì)技術(shù)類型比較 策劃技術(shù)類型 技術(shù) 體系 設(shè)計(jì) 思路 人與自然關(guān)系的處理 功能 滿足 升值 特征 資源整合程度 整合 效應(yīng) 垃圾 策劃 單項(xiàng)技術(shù) 簡單 抄襲 破壞性 不能 滿足 貶值 簡單 拼湊 缺乏 賣點(diǎn) 策劃 克隆技術(shù) 模仿 為主 兼容性 基本 滿足 不穩(wěn)定 一般 整合 一般 有效功能策劃 單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新、細(xì)胞優(yōu) 選克隆技術(shù)、整合技術(shù) 原創(chuàng)創(chuàng) 新和整 合創(chuàng)新 和諧共榮 充分超 值滿足 永久 升值 最佳 整合 顯著 6 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)效應(yīng) 木桶效應(yīng) ? 一個(gè)木桶能裝水的最大值取決于最短的一根木板的長度。 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) 技術(shù)精要解析 萬科房地產(chǎn) . 主講人：高 波 1 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng) 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 2 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 ? 貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)、經(jīng)營與管理的整個(gè)過程； ? 包括選擇開發(fā)地塊，土地價(jià)值研判，進(jìn)行市場調(diào)查、項(xiàng)目市場定位與概念設(shè)計(jì)、物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)定位等項(xiàng)目可行性研究，制定物業(yè)管理與經(jīng)營計(jì)劃，以及品牌設(shè)計(jì)、定價(jià)、促銷、廣告 宣傳等整體營銷策劃和全面推廣銷售的活動(dòng)； ? 一系列單項(xiàng)技術(shù)和概念的有效整合。同樣， 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作水平的高低也取決于各種專業(yè)中的最低水平。 規(guī)模 經(jīng)濟(jì) 效 應(yīng) ? 學(xué)習(xí)或經(jīng)驗(yàn)曲線的客觀存在，產(chǎn)品的單位成本將隨著企業(yè)累積經(jīng)驗(yàn)的增 7 加而下降。擁有領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌，是占領(lǐng)市場和開拓市場的唯一捷徑。 9 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 核心結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂，是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作，是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)成果的結(jié)晶和精髓。 ? 未來開發(fā)價(jià)值概念：地鐵概念，城市規(guī)劃新區(qū)等。同時(shí)，隨著媒體的炒作，行家的點(diǎn)評，業(yè)內(nèi)人士的分析，以及有意購買者的關(guān)注，一個(gè)既新鮮又陌生的時(shí)髦名詞 “ SOHO” 飄進(jìn)了千萬人的耳朵。功能的多元化，邊界的模糊化，全球經(jīng)濟(jì)的一體化這幾個(gè)特征就是新經(jīng)濟(jì)的特征，如果站在工業(yè)文明看新的信息文明一定是看不慣的。 第二 ， 在住宅中完成的工作，必須優(yōu)于在其它功能建筑中完成的相應(yīng)的工作。目前中國的網(wǎng)絡(luò)發(fā)展水平還 很有限，辦公等功能移至住宅中，只是對于那些適合利用比較成熟的網(wǎng)絡(luò)辦公的較少的人群，少數(shù)行業(yè)，如作家、設(shè)計(jì)師、編程人員等職業(yè)。白天，找開門迎八方客；夜晚，躲進(jìn)小樓 成一統(tǒng)。他們可能隨時(shí)透過自家的玻璃窗欣賞室外的環(huán)境，也可以推開門走進(jìn)綠色之中，這無疑是住宅設(shè)計(jì)的一次大膽的嘗試?！皹O少主義”就是去掉一切虛假的、表面的、無用的東西，而剩下真實(shí)的、本質(zhì)的、必不可少的東西，因而得到更多的空間，更多的舒適，更多的效率，更多的美?；蚯逖?，或活力，巧妙地將奧林匹克精神融入小區(qū)，實(shí)現(xiàn)體育與房地產(chǎn)完美聯(lián)姻。 綠色住宅有六條標(biāo)準(zhǔn)。 ? 室 內(nèi)裝修簡潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定的指標(biāo)。 ? 景觀設(shè)計(jì)： BELT COLLINS（香港）公司。 中國華西建筑工程公司深圳一公司，深圳建筑施工三大王牌之一， 6 次榮獲魯班獎(jiǎng)，獲國家、深圳市優(yōu)質(zhì)樣板工程 20 項(xiàng)。 “來鶴臺(tái)”廣場地處揚(yáng)州城西開發(fā)區(qū)，南臨文昌西路，延續(xù)著千年古城的文 18 明脈博；東傍邗江大道，承接著江南江北的物 流通衢。 新文化不等于狹義的現(xiàn)代化，更不等于西化。 19 廣場以美學(xué)的形式建構(gòu)她的物質(zhì)空間與功能空間。 廣場將填補(bǔ)揚(yáng)州市缺乏中央商務(wù)區(qū)的空白。 產(chǎn)品實(shí)體概念 20 泛 SHOPPING MALL —— 商貿(mào)家園，怡景名勝。 上述諸種因素，構(gòu)成具有綜合與開放色彩的泛 SHOPPING MALL。 廣場在景觀上以“鶴”做文章。 空間概念 經(jīng)商置業(yè)制高點(diǎn)。 騎鶴神仙，何處徘徊？維揚(yáng)新城，繁華樓臺(tái)。來鶴臺(tái)前再相會(huì)，邗城新景逍遙游。人文主義源自人文學(xué)，是一種以研究古典學(xué)術(shù)和重視人生現(xiàn)實(shí)的新思潮，其學(xué)說注重研究古希臘、古羅馬文化，提倡發(fā)展教育、自由思想、科學(xué)實(shí)驗(yàn)，注重個(gè)人價(jià)值、現(xiàn)實(shí)價(jià)值與世俗生活， 反對野蠻、愚昧 、禁欲 和迷信 ，全方位地消解中世紀(jì)以來基督教經(jīng)院神學(xué)在思想文化方面的韁化與束縛。 隨著技術(shù)的發(fā)展與對自然力的征服，人終于在自然界的面前站了起來，發(fā) 23 現(xiàn)了自身的潛力，強(qiáng)化了人文主義以人為本和人為萬物之靈的觀念。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 由于人文主義，特別是 18世紀(jì)以后的人道主義既強(qiáng)調(diào)個(gè)人主義又強(qiáng)調(diào)理性主義，因而一方面導(dǎo)致了由功利主義、享樂主義、實(shí)用主義帶來的社會(huì)道德淪喪與信仰危機(jī)，導(dǎo)致了法西斯主義帶來的現(xiàn)代專制社會(huì)和對人類社會(huì)的迫害。觀乎天文，以察時(shí)變；觀乎人文，以化成天下。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 3.“新人文空間主義”在“我家山水”項(xiàng)目中的運(yùn)用原則。而所因借的實(shí)景，又號稱“天下第一江山”，不僅有自然之美，更是文化名勝。 “我家山水”的景觀設(shè)計(jì)取山水畫 意， 得山水性情 。觸景生情，享受人生。 大隱隱于市，小隱隱于我家山水 這片風(fēng)景名勝的所在，在市中心近近的地方，名字，很美，叫我家山水…… 仁者樂山，智者樂水 江山有主，風(fēng)月無價(jià) 防止概念設(shè)計(jì)誤區(qū)： 概念不是用于炒作的題材，而是項(xiàng)目的靈魂。 ? 房地產(chǎn)市場的宏觀分析和區(qū)域房地產(chǎn)市場總體把握； ? 未來走勢判斷； ? 項(xiàng)目所在城市區(qū)域的房地產(chǎn)板塊分析； ? 項(xiàng)目鄰近區(qū)域的競爭樓盤調(diào)查。因此，發(fā)展商必須持續(xù)地進(jìn)行營銷理念創(chuàng)新和營銷手段創(chuàng)新，不斷增強(qiáng)市場營銷力。 “ Location， location and location” (“地段、地段、還是地段” )是流行于歐洲地產(chǎn)開發(fā)的一句名言，這句話傳到中國更被奉為地產(chǎn)商選擇地塊的“金科玉律”。地鐵等城市快速交通大框架的形成，將使城市空間大大縮小，改變經(jīng)濟(jì)地段的等級和價(jià)值。）、“ 情感地段” （人們因內(nèi)在的情感而對一個(gè)小區(qū)產(chǎn)生眷戀、依賴的現(xiàn)象，造成這種眷戀的地段成為“情感地段”。 早在二十幾年前，美國因“郊區(qū)物業(yè)中心的興起 ”,城市的商業(yè)區(qū)就風(fēng)光不再了，“時(shí)不時(shí)，美國人還試圖重新恢復(fù)商業(yè)區(qū)的活力，但這些嘗試很少成功”（唐納 ?雷諾）。如果有一 萬塊錢的潛值，應(yīng)該盡可能兌現(xiàn)這一萬塊錢的價(jià)值。 開發(fā)商對設(shè)計(jì)單位監(jiān)控能力不強(qiáng)，往往使設(shè)計(jì)不合理。 規(guī)劃理念 等值 規(guī)劃 挖掘地塊的最大潛值。營造一個(gè)可居、可賞、可游的現(xiàn)代化藝術(shù)生活空間。所以必須在不影響施工的前提下同步做景觀。 ?植物造景 在植物造景方面，可利用植物季相變化規(guī)律，合理搭配植物，追求住區(qū)的四季常綠、四季花開的色彩繽紛效果。尤其可以解決我國北方冬季景色單調(diào)的問題。 力求做到“景為人設(shè)，景為人用”。 “來鶴臺(tái)廣場”由一條西北向東南的中軸線形成建筑與造景的連串。鶴頭在西北，《易經(jīng)》西北為乾，為天位。 廣場以硬地鋪裝為主，中心在涌泉中置大石一組，上以浮雕、圓雕、陰刻、陽刻結(jié)合的手法銘刻鶴的各種傳奇故事圖案，配以文字，形成獨(dú)具匠心的主題雕塑，既有開闊的氣勢，也可近觀細(xì)賞。鶴舒翼反顧，神情懊喪。后朝廷提拔他回朝任職，神宗稱贊他說：“聽說你匹馬入蜀，以一琴一鶴自隨。同時(shí)塑造 “來鶴臺(tái)八景”，散布在廣場主軸線南側(cè)，錯(cuò)落有致。 ?夫妻祝壽（位于南面景觀林區(qū)中） 梅、竹、雙鶴立于石上。 42 ?風(fēng) ?源頭：在水之源頭疊高 2－ 3米，形成小型瀑布，后面做一些登山的踏步。 ?水壩：高 20－ 30 厘米。 矮墻上可以鐫刻梧桐聽雨的相關(guān)詩句，樹下鋪鵝卵石， 雨打梧桐的聲音，就如一首歌 ，滴答滴答，清脆，滌蕩出了葉子的清新， 令人 身心都 煥然一新 。 確定建筑風(fēng)格，要與其他樓盤形成差別，建造獨(dú)特的、具有鮮明個(gè)性的、可以充分體現(xiàn)時(shí)代感的樓盤。 ?建筑材質(zhì) 要突出綠色環(huán)保意識(shí)， 盡量采用 綠色環(huán)保 建 材。 ?建筑 色彩 總體基調(diào) 冷暖色調(diào) 搭配 協(xié)調(diào)， 突出“清新、素雅 、含蓄 ”。 “簡約就是美”，“簡約就是力量”。 整個(gè)景 點(diǎn) 追求自然生態(tài)所給予的野趣，竭力營造一種回歸自然，返樸歸真的氛圍。 四時(shí)八景 43 ?春 隔江春色：立一大型弧形影壁，混凝土外框架，木質(zhì)內(nèi)格，配合自然水面，視線通透。 ?峽谷：兩邊山石高聳，形成峽谷的意境。鶴 ?云竹與祝音諧，寓意相互祝愿。 其中的“鶴舞豐年”可以作為下沉廣場區(qū)域的主題景觀，因?yàn)橄鲁翉V場是現(xiàn)代景觀帶和傳統(tǒng)景觀帶交匯的中心，也是整個(gè)廣場的中心，用“鶴舞豐年”作為景觀主題正象征著揚(yáng)州盛世繁華、蒸蒸日上的美好愿望?！焙笠砸磺僖机Q作為成為清官的代稱。 ?梅妻鶴子 《夢溪筆談》載，宋詩人林逋結(jié)廬西湖孤山，不趨名利。 ?騎鶴上揚(yáng)州 《殷蕓小說》載：“有客相從，各言所志，或愿為揚(yáng)州刺史，或愿多貲財(cái)，或愿騎鶴上升。 ?從西北向東南看 ?鶴頭 中部商業(yè)用房形成一只鶴頭 ?鶴喙 下沉式廣場兩邊的道路形成鶴喙 ?鶴口 下沉式廣場 ?鶴舌 由地面下到廣場底部的緩坡為鶴舌 鶴喙之端為有山有水的“來鶴臺(tái)”造景區(qū)，可設(shè)計(jì)成太極圖形，將山與水合為陰陽意象，成一顆太極珠，形成“鶴銜明珠”的意象。頂部的弧形飄頂猶如鶴之丹頂或鶴之長喙，而其下的洞口處理通過虛實(shí)和材質(zhì)的變化，形似鶴眼。 在設(shè)計(jì)每一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)時(shí)，把業(yè)主游憩的性質(zhì)結(jié)合進(jìn)去，設(shè)計(jì)每一塊綠地時(shí)都考慮到人們游憩、運(yùn)動(dòng)、健身這一系列活動(dòng)，達(dá)到城市中的小游園的效果。 ?建筑 建筑布局兼顧 行列式和圍合式的可取之處，合理擺布，高低錯(cuò)落，使建筑本身也成為小區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。 在組團(tuán)內(nèi)設(shè)計(jì)不同主題、不同景色的小花園，如竹石小院、深秋步道、青青世界等。使休閑 — 綠野 — 人 — 住宅相互滲透，綠野滲入住宅，住宅融入綠野，達(dá)到“人詩意地棲居于綠野之中”。 可持續(xù)發(fā)展 滿足可持續(xù)發(fā)展要求，形成合理生態(tài)系統(tǒng)，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地，同時(shí)經(jīng)濟(jì)上易于操作，達(dá)到良好的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)平衡。 以人、建筑物、構(gòu)筑物和自然融為一體的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 以小區(qū)花園般的整體環(huán)境設(shè)計(jì)和全方位綠色建筑設(shè)計(jì)， 為久處鬧市的人們建造一個(gè)清新的城內(nèi)“世外桃源”。今后房地產(chǎn)利潤越來越薄，所以開發(fā)商一定要加強(qiáng)這個(gè)意識(shí)。 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 以項(xiàng)目目標(biāo)市場定位為基礎(chǔ)，根據(jù)目標(biāo)客戶需求，對整體地塊進(jìn)行規(guī)劃布局。 ? 行業(yè)分析：競爭程度、布局，分散競爭或集中度高，領(lǐng)頭者缺乏 (諸侯格局 ) 32 ? 競爭對手分析：“差異”協(xié)同效應(yīng)或排斥效應(yīng) ? 本公 司實(shí)力分析：挑戰(zhàn)者、領(lǐng)頭者， 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 土地價(jià)值研判 稀缺性體現(xiàn)土地的獨(dú)特性和尊貴性，是土地價(jià)值研判的重要依據(jù)?！保┖汀?心理地段” （外在暗示而在人們心中產(chǎn)生好或不好感受的地段稱為“心理地段”）等。如番禺的碧桂園、祁福新村和麗江花園等樓盤，定位基本相同，人們?nèi)タ礃峭鶗?huì)連著一起看，而他們的銷售量也會(huì)相得益彰。 ? 城市地段 這是指地理地段，北京、上海、廣州、深圳等一類城市，杭州、南京等二類城市，揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等四類城市與小城市、小城鎮(zhèn)是有顯著地理地段差別的。 營銷理念和營銷策略 ? 區(qū)域營銷（板塊營銷），涉及地區(qū)、片區(qū)、區(qū)位； ? 品牌營銷：有效服務(wù)是品牌價(jià)值的核心； ? 競爭營銷，明確自身是市場上領(lǐng)先者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補(bǔ)缺者中的哪一個(gè)角色，搜尋市場空隙； ? 雙贏營銷：關(guān)注使別人獲得價(jià)值和利潤； ? 專業(yè)營銷：由于房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特性和客戶購買行為的慎重性，房地產(chǎn)營銷的專業(yè)性很強(qiáng)，這就要培育“專家型