【正文】 土地合法使用的歸屬性是項(xiàng)目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。 從現(xiàn)在看， 萬科業(yè)務(wù)中 70%為 房地產(chǎn)，這與 當(dāng)時(shí)的 正確 戰(zhàn)略 決策 非常有關(guān) 。 （ 1）、集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展，包括：業(yè)務(wù)架構(gòu)的形成、拓展市場占有率、規(guī)模效應(yīng)、樹立品牌、人力資源的培養(yǎng)和開發(fā)等。 如果雙方是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，乙方不需要交納土地銷售的營業(yè)稅及附加、土地增殖稅、所得稅等。 甲方若將建設(shè)好后的房屋分配給乙方，視同甲方將房屋銷售給乙方，甲方需要交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)內(nèi)容、稅收 （ 1）、各項(xiàng)收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不規(guī)范，各地政府、部門對(duì)發(fā)展商的收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)均不一樣。 ① 噪聲情況； ② 周邊治安情況； ③ 空氣情況； ④ 河流、湖泊污染情況； ⑤ 景觀； ⑥ 危險(xiǎn)源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉品儲(chǔ)基地等） ⑦ 歷史上有無不良或不吉利背景、典故； ⑧ 風(fēng)水情況； 點(diǎn)評(píng)： 上海萬科城市花園，由于地處飛機(jī)航線下，噪聲較大，盡管城市花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面戶型、景觀、休閑娛樂及物業(yè)管理等方面具有很強(qiáng)的吸引力 ，飛機(jī)的噪聲仍然是制約銷售的主要因素。兩者之間的差距，只能由發(fā)展商承擔(dān)。同時(shí)避免今后不利小區(qū)物業(yè)管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 4）項(xiàng)目的目標(biāo)市場 是對(duì)項(xiàng)目主要客戶群體的認(rèn)識(shí)。需要注意的是，在實(shí)際操作中，要得出較為正確的結(jié)論，對(duì)當(dāng)?shù)厥姓l(fā)展政策性規(guī)劃綱要及區(qū)域性規(guī)劃的發(fā)展走勢及有關(guān)文件的掌握是至關(guān)重要的。項(xiàng)目后期銷售走勢，與當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期的發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面有較大關(guān)系。 因此，可以得出北京房地產(chǎn)市場的一些結(jié)論性判斷： ①在北京獲得土地有一定難度；②有一定市場容量，每年約 300 萬平米；③售價(jià)較高；④市場主要集中在幾個(gè)區(qū)域；⑤總體的市場化程度不高；⑥空置房屋多為低檔住宅。 ★ 商品房銷售價(jià)格穩(wěn)步上升，近年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 市場 市場調(diào)查 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目法律手續(xù) 項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)用 項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用、稅收 項(xiàng)目的投資分析 項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場調(diào)查 市場是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的基本依據(jù)，應(yīng)了解和把握的方面有： （ 1）、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況 ： 有多大的市場？可以做多大？城市不同區(qū)域的市場有那些特點(diǎn)？ （ 2）、 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向 ： 項(xiàng)目未來發(fā)展的前景如何？在什么地方做？ （ 3）、 地塊周邊樓盤情況： 供求及 價(jià)格之間的關(guān)系， 做那一個(gè)層面的市場？市場競爭的優(yōu)劣勢何在？ （ 4）、 項(xiàng)目的目標(biāo)市場 ： 客戶有那些特征？ 客戶需求、購買行為有何特點(diǎn)，能不能滿足？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況 對(duì)市場的總體情況進(jìn)行了解和把握，主要包括：供應(yīng)情況、銷售情況、價(jià)格、區(qū)域分布、主要發(fā)展商情況等。 在大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，前期的選項(xiàng)、決策應(yīng)把握好以下 7 個(gè)方面： 市場調(diào)查：是項(xiàng)目立項(xiàng)的必要條件。有無市場、有多大市場，是判斷項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件。 以北京市的房地產(chǎn)市場近幾年的資料及市場狀況分析結(jié)果看，我們可以通過以下指標(biāo)進(jìn)行描述： ★ 北京市近年來嚴(yán)格控制土地批租的一級(jí)市場。市區(qū)四環(huán)附近，售價(jià)在 50008000元 /平米。 除此外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行了解。 因此，應(yīng)了解城市的發(fā)展方向、區(qū)域的功能定位等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 3）、地塊周邊樓盤情況 了解地塊周邊 23KM 范圍內(nèi)的樓盤情況，把 握競爭的水平與程度。包括：客戶職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)、家庭人口、收入水平、區(qū)域分布、置業(yè)目的等。 地塊不完整性的幾種表現(xiàn)形式有： ? 市政代征地在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的切割； ? 市政綠化用地在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的切割； ? 名勝古跡在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)座落； ? 江河湖泊在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的穿透； ? 市政、公建設(shè)施在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的座落等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 3）、項(xiàng)目 周邊社區(qū)配套設(shè)施 周邊社區(qū)配套設(shè)施，是把握項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 5）、項(xiàng)目地質(zhì)情況 了解項(xiàng)目地質(zhì)情況，可以適度把握規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建造的結(jié)構(gòu)要點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)前應(yīng) 詳細(xì)了解，對(duì)成本及費(fèi)用作充分估算。乙方若將甲方分來的房屋進(jìn)行銷售，仍需要交納這部分房屋的營業(yè)稅及其附加。合資公司只征收一道房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)稅款后， 甲、乙雙方不會(huì)在被重復(fù)征收第二次。 點(diǎn)評(píng)： 上海萬科城市花園，就項(xiàng)目本身而言，在項(xiàng)目的選項(xiàng)過程中存在許多不足，但從萬科公司發(fā)展的戰(zhàn)略角度看，項(xiàng)目個(gè)性的缺點(diǎn)只能放在第 2 位。 （ 2）項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮（一線公司） ? 經(jīng)營的可持續(xù)性 集團(tuán)每年有年度 經(jīng)營計(jì)劃，一線公司要以此制定相應(yīng)的開發(fā)規(guī)模及土地儲(chǔ)備。其必須以國家土地法規(guī)、法令為依據(jù)， 確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）、對(duì)土地方能合法轉(zhuǎn)讓土地的確認(rèn)。 北京項(xiàng) 目占用地面積為 389 畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出順義縣政府土地出讓權(quán)范圍，故前期項(xiàng)目土地出讓合同，出讓手續(xù)應(yīng)由北京市國土局辦理，取得項(xiàng)目國有土地出讓合同書及土地證。避免出現(xiàn)不必要也不應(yīng)有的失誤。 ? 測算比較項(xiàng)目土地地價(jià)非完全成本折算完全成本的合理性； 項(xiàng)目綜合地價(jià)（完全地價(jià)）界定為項(xiàng)目用地純地價(jià)與項(xiàng)目紅線外大市政配套費(fèi)之和的概念 。項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金較大，減少資金的沉淀必須結(jié)合項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，同時(shí)，拉長期限。我方在分擔(dān)項(xiàng)目要求的包括用水、排污、雨水、用電、供熱、供氣、電話等七項(xiàng)配套費(fèi)用的同時(shí)，仍需另行交納用地權(quán)、電貼費(fèi)、四源費(fèi)等，項(xiàng)目管線設(shè)施才能實(shí)際供用。 北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時(shí)，以補(bǔ)交生地變熟地的附加地價(jià)方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負(fù)責(zé)。 北京項(xiàng)目在前期由于配套建設(shè)的滯后，如煤氣、熱水、暖氣等及商業(yè)公建的不配套，直接或間接的對(duì)銷售工作帶