萬(wàn)科開(kāi)發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)項(xiàng)目前期30頁(yè)公寓住宅-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 24 地價(jià) 26 配套設(shè)施 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、 項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策 項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有重要地位。 項(xiàng)目地價(jià)款、配套款的支付情況：是判斷公司資金實(shí)力、能力的依據(jù)。 ★ 北京市商品住宅銷售主要集中在朝陽(yáng)區(qū)、近郊縣區(qū)和海淀區(qū)。 ★ 市場(chǎng)有較明顯的區(qū)域特征。 ★ 98 年上半年，海淀區(qū)出現(xiàn)了一些“明星樓盤”，帶動(dòng)了周邊的區(qū)域市場(chǎng)。 西北部地區(qū)，作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的配套，商品住宅會(huì)有適度發(fā)展。 例如：上海萬(wàn)科城市花園周邊樓盤，航華小區(qū)的總體特點(diǎn)是： ① 以中擋物業(yè)為主，銷售價(jià)格在 30004000 元 /平米之間； ② 產(chǎn)品差異化明顯，發(fā)展商都力求做出個(gè)性； ③ 區(qū)內(nèi)配套與周邊配套相結(jié)合； ④ 綠化率較高，普遍在 30%左右； ⑤ 主力客戶群為三資企業(yè)白領(lǐng)、證券人士； ⑥ 賣點(diǎn)突出，大部分以規(guī)劃、歐化外立面、綠化環(huán)境 和成熟社區(qū)為賣點(diǎn)； ⑦ 容積率較低， 左右； ⑧ 平面設(shè)計(jì)較復(fù)雜，反映出市場(chǎng)定位不專一； ⑨ 推廣以報(bào)紙平面廣告為主； ⑩ 價(jià)格上以低開(kāi)高走為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目基本情況 了解項(xiàng)目基本情況，特別是市政配套狀況，有助于把握成本和工期，把雙方的職責(zé)在土地出讓合同中加以明確和界定。值得留意的是，如果由發(fā)展商自行投資建設(shè)大市政，其投資成本往往超過(guò)常規(guī)估算或預(yù)測(cè)數(shù)，因?yàn)榇笫姓涮捉ㄔO(shè)涉及政府相 關(guān)部門、企業(yè)及城市建設(shè)和發(fā)展的速度等方面，發(fā)展商不可控的因素太多。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)缺乏某些內(nèi)容時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以充分考慮。 需要轉(zhuǎn)讓方提供的書面 資料有： ① 省、市 國(guó)土局批準(zhǔn)的土地出讓合同； ② 省、市規(guī)劃局審批的規(guī)劃許可證； ③ 項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)書； ④ 建設(shè)許可證； ⑤ 地價(jià)付款憑證； 了解清楚當(dāng)?shù)刂鞴懿块T對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、立項(xiàng)合法性的有關(guān)規(guī)定，并隨時(shí)掌握最新動(dòng)態(tài)，是一項(xiàng)基本的工作，因?yàn)檎囊?guī)定不是一成不變的。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因?yàn)楹献餍问降牟煌赡墚a(chǎn)生不同的稅務(wù)環(huán)節(jié)。甲乙雙方應(yīng)事先明確，這部分稅款該由誰(shuí)承擔(dān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目的投資分析 （ 1）、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及資金計(jì)劃、管理資源配置； 擬開(kāi)發(fā)的周期、銷售計(jì)劃；現(xiàn)金流量表；相應(yīng)的管理資源、人力資源配置等。應(yīng)充分 利用萬(wàn)科在上海前期開(kāi)發(fā)西郊花園 時(shí) 成立的上海 萬(wàn)科 房地產(chǎn)公司 的 架構(gòu)基礎(chǔ)。 萬(wàn)科當(dāng)時(shí)買的地本想應(yīng)是熟地，可實(shí)際卻是生地，造成諸多紅線外大市政配套費(fèi)用的分?jǐn)傊Ц叮? ? 紅線外自來(lái)水給水總管工程費(fèi)； ? 35 萬(wàn)千瓦變電站集資費(fèi)； ? 連接外部電站至區(qū)內(nèi)電站的電纜工程費(fèi)分?jǐn)偅? ? 紅線外煤氣管道工程費(fèi)等。 ? 與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)或事業(yè)單位合作開(kāi)發(fā)其擁有土地，企業(yè)或事業(yè)單位以土地出資，地產(chǎn)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這是由于北京市規(guī)定縣級(jí)政府只具有 100 畝以下國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓審批權(quán)，超此范圍須報(bào)北京市立項(xiàng)審批。如軍用電纜遷移工程費(fèi)、 35 萬(wàn)千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。另，由于項(xiàng)目前期《國(guó)有土地合同》對(duì)土地出讓地塊四角坐標(biāo)的幾次調(diào)整未明確，致使項(xiàng)目東一區(qū)與西三區(qū)均有建筑物跨越紅線的現(xiàn)象，引致部分建筑物不能銷售。 項(xiàng) 目 面 積 （ M） 地 價(jià)（萬(wàn)元） 總成本（萬(wàn)元） 地價(jià)占成本比例 預(yù) 算 實(shí) 際 預(yù) 算 實(shí) 際 預(yù) 算 實(shí) 際 上海城花項(xiàng)目 442000 24000 25000 131775 125000 20 北京城花項(xiàng)目 220000 9154 13070 81189 83035 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各地具有不同的差異，當(dāng)?shù)卣恼叻ㄒ?guī)綜合影響著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本因素，必須熟悉掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)用的具體資料，做到心中有數(shù)，對(duì)項(xiàng)目的成本做到事前控制，變被動(dòng)為主動(dòng)，減少投資成本的盲目性。兩個(gè)項(xiàng)目前期 成功銷售回流的大量資金，保證了項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)的資金后盾。 項(xiàng)目規(guī)劃用地基礎(chǔ)設(shè)施與市政配套設(shè)施可能的表現(xiàn)形式： ? 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)地下軍用、郵電等電纜設(shè)施工程 費(fèi)用； ? 項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線外給排水、暖氣、煤氣等管道工程的接駁費(fèi)用； ? 項(xiàng)目規(guī)劃用地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 3）、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施與工程進(jìn)度及銷售的有機(jī)結(jié)合，形成良性循環(huán)。很難想象，一個(gè)公建、配套不盡完善的生活小區(qū)對(duì)于目前相對(duì)成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)特點(diǎn)，項(xiàng)目市政、公建配套不跟進(jìn)，必然影響部分已竣工區(qū)域入住居民的生活，即影響小區(qū)生活氛圍及人氣，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)銷售工作不利。 ? 盡量將配套項(xiàng)目往市政工程上靠，爭(zhēng)取政府投資或采納我方所選方案，轉(zhuǎn)嫁或降低成本支出。再如北京項(xiàng)目，我方在完全不熟悉配套環(huán)境的情況下，簽署了土地出讓合同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 配套設(shè)施 （ 1）、對(duì)項(xiàng)目地價(jià)款、配套款支付的把握 項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)數(shù)額較大，支付時(shí)間較長(zhǎng)，如何減少資金壓力，合理支付是降低成本的途經(jīng)。 在進(jìn)行項(xiàng)目土地合同簽定過(guò)程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)： ? 使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本； ? 明確項(xiàng)目的用地性質(zhì)及相關(guān)要點(diǎn)； ? 明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容； ? 明確項(xiàng)目地價(jià)款及包括之具體內(nèi)容； ? 明確用地地塊地下可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)之事宜，包含相關(guān)費(fèi)用的明確； ? 明確雙方的責(zé)任及權(quán)利； ? 項(xiàng)目地價(jià)的數(shù)額及支付方式等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）、建筑退紅線要求 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地四角坐標(biāo)確定的情況下，建筑物的建設(shè)必須依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求嚴(yán)格執(zhí)行退紅線距離。越權(quán)審批與化整為零的做法均帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。 如此可見(jiàn)，確認(rèn)項(xiàng)目土地方擁有土地合法使用權(quán)標(biāo)志是國(guó)家政府部門 —— 國(guó)土局頒發(fā)的《土地使用合同書》及《項(xiàng)目建設(shè)用地許可證》文件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道
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