【正文】 ? 配套設(shè)施的建 設(shè)一定要先行，或同步于主體設(shè)施的實施。如：上海項目由于前期對相關(guān)收費及本地項目慣例操作的認(rèn)識缺乏，導(dǎo)致項目成本失控，前后遇到的收費內(nèi)容高達 182 項，其中，僅政府核定后的合理收費就有 64 項，政府承認(rèn)的不合理收費竟達 115 項。 土地開發(fā)務(wù)必選擇熟地用地，次之也應(yīng)要求供地方保證所有滿足項目規(guī)劃容 量之大市政配套的管、線、網(wǎng)等工程鋪設(shè)、接駁于項目紅線外口兩米之內(nèi)。 點評： 北京項目在早期萬科與順義縣政府雙方簽定土地轉(zhuǎn)讓合同之時，由于項目土地使用權(quán)實際卻歸屬于順義縣農(nóng)村合作社，其屬農(nóng)村集體土地性質(zhì) 不具有土地的合法出讓權(quán)，縣政府暫無法進行其土地轉(zhuǎn)讓，故前期萬科簽定之土地出讓合同是不具法律保護的無效合同（由于前期歷史因素）。 綜合以上三方面因素，萬科決定 在 上海大規(guī)模投資開發(fā)項目。合資公司對房屋進行銷售，需要交納交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷售收入或 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房屋時，分配環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及其附加。由于前期缺乏資金，地價款是一筆筆湊起來的，第一期地價款共 分 了 78 筆，最少的 8 萬元，大的 10 萬、 30 萬、 500 萬不等湊起 2900 萬不足 3000 萬整數(shù)匯往上海交給土地方。如電話，自行投資建設(shè)的成本約 8000 元 /門，在向客戶收取相應(yīng)的成本費用時，遇到難度。城市花園超前的發(fā)展思路，高起點、高定位的規(guī)劃和推廣，即使與 3 年后同 區(qū)域的其他項目相比，總體上仍位居該區(qū)域前列。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ★ 相對而言，海淀區(qū)的市場競爭不太激烈 ，有一定的市場空間。 ★ 商品住宅銷售以現(xiàn)房為主。在市場經(jīng)濟較成熟的歐美國家，項目的決策正確與否，至少要決定這個 項目 70%的 命運。 ★ 近年來，北京市住宅每年的竣工量在 600700 萬平米左右，銷售量在 300 萬平米左右，9 98 年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 ★ 海淀區(qū)商品住宅規(guī)模較小，銷售率較高。 盡可能了解：樓盤規(guī)模、規(guī)劃特點、立面及平面、銷售價格、銷售率、營銷特點、主要賣點、主要客戶群體、銷售現(xiàn)場布置、小區(qū)環(huán)境、配套、休閑娛樂設(shè)施、會所、入住率、物業(yè)管理等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）、項目大市政配套現(xiàn)狀 主要了解的內(nèi)容包括： ① 道路：現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展； ② 供水； ③ 污水及雨水排放； ④ 供電情況； ⑤ 供熱及生活熱水； ⑥ 燃?xì)夤?yīng)情況； ⑦ 通訊情況； ⑧ 通郵情況； 當(dāng)?shù)貕K的大市政配套有缺乏時，發(fā)展商可以考慮以此作為地價談判的條件之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目法律手續(xù)情況 確認(rèn)項目法律手續(xù)，初步把握項目轉(zhuǎn)讓、立項的合法性。 甲方若將房屋的銷售收入分配給乙方，需要交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加。 ? 萬科要 人力、財力、經(jīng)驗等方面 進行 積累 的 資源 。 ? 與擁有土地的市、區(qū)政府磋商收購?fù)恋兀_成協(xié)議后，支付居民拆遷安置費及土地出讓金。 點評： 從上海城市花園項目前期工程已結(jié)算項目分析，此類費用約占總單位成本的35%左右。北京項目純地價為 9154 萬元，其開發(fā)面積為 22 萬平米，單位面積純地價成本分?jǐn)倿?416 元（不完全地價成本）。如此造成項目較大的重復(fù)支付費用，對成本影響較大，同時項目開發(fā)成本控制具用相當(dāng)?shù)拿つ啃浴?北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時，以補交生地變熟地的附加地價方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負(fù)責(zé)。項目前期啟動資金較大，減少資金的沉淀必須結(jié)合項目的銷售計劃，同時，拉長期限。避免出現(xiàn)不必要也不應(yīng)有的失誤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）、對土地方能合法轉(zhuǎn)讓土地的確認(rèn)。 （ 2）項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮（一線公司） ? 經(jīng)營的可持續(xù)性 集團每年有年度 經(jīng)營計劃，一線公司要以此制定相應(yīng)的開發(fā)規(guī)模及土地儲備。合資公司只征收一道房地產(chǎn)開發(fā)的各項稅款后， 甲、乙雙方不會在被重復(fù)征收第二次。項目開發(fā)前應(yīng) 詳細(xì)了解，對成本及費用作充分估算。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 3）、項目 周邊社區(qū)配套設(shè)施 周邊社區(qū)配套設(shè)施，是把握項目定位及規(guī)劃設(shè)計的重要依據(jù)。包括：客戶職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)、家庭人口、收入水平、區(qū)域分布、置業(yè)目的等。 因此，應(yīng)了解城市的發(fā)展方向、區(qū)域的功能定位等。市區(qū)四環(huán)附近，售價在 50008000元 /平米。有無市場、有多大市場，是判斷項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件。 市場 市場調(diào)查 項目基本情況 項目法律手續(xù) 項目地價款、配套費用 項目相關(guān)費用、稅收 項目的投資分析 項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場調(diào)查 市場是房地產(chǎn)項目決策的基本依據(jù)，應(yīng)了解和把握的方面有： （ 1）、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況 ： 有多大的市場？可以做多大？城市不同區(qū)域的市場有那些特點？ （ 2）、 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向 ： 項目未來發(fā)展的前景如何？在什么地方做？ （ 3）、 地塊周邊樓盤情況： 供求及 價格之間的關(guān)系， 做那一個層面的市場？市場競爭的優(yōu)劣勢何在？ （ 4）、 項目的目標(biāo)市場 ： 客戶有那些特征？ 客戶需求、購買行為有何特點，能不能滿足？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況 對市場的總體情況進行了解和把握，主要包括：供應(yīng)情況、銷售情況、價格、區(qū)域分布、主要發(fā)展商情況等。 因此，可以得出北京房地產(chǎn)市場的一些結(jié)論性判斷： ①在北京獲得土地有一定難度；②有一定市場容量，每年約 300 萬平米；③售價較高；④市場主要集中在幾個區(qū)域；⑤總體的市場化程度不高；⑥空置房屋多為低檔住宅。需要注意的是，在實際操作中，要得出較為正確的結(jié)論，對當(dāng)?shù)厥姓l(fā)展政策性規(guī)劃綱要及區(qū)域性規(guī)劃的發(fā)展走勢及有關(guān)文件的掌握是至關(guān)重要的。同時避免今后不利小區(qū)物業(yè)管理。 ① 噪聲情況； ② 周邊治安情況； ③ 空氣情況； ④ 河流、湖泊污染情況； ⑤ 景觀； ⑥ 危險源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉品儲基地等） ⑦ 歷史上有無不良或不吉利背景、典故； ⑧ 風(fēng)水情況；