【正文】 平均售價提高 Page 38 設計周期縮短 以深圳金地集團各區(qū)域部分項目為例，其現(xiàn)狀及歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計 注： 拿地時間的確定根據(jù)地價款支付開始時間； 施工數(shù)據(jù)及設計時間數(shù)據(jù)咨詢子公司相關人員； 歷年 拿地到開盤時間 平均值：約 300天 ， 06年平均值： 246天 ；最優(yōu)值： 210天 ； 萬科：拿地到開盤： 多層項目 9個月 ， 高層項目 12個月 ； 項目 容積率 拿地時間 A 開工時間 B 開盤時間 C 概念規(guī)劃 （天） 實施方案 （天） 施工圖 （天） BA 天 CA 天 香蜜山 261 120 60 東莞小城 一期 120 100 25 540 450 龍華 51 123 60 420 300 增城一期 60+50 90 50 570 420 格林春岸 210 30 40 330 210 格林春曉 30 48 450 330 三林 120 180 45 750 570 云湖 60 90 60 570 420 武漢小城 A 108 130 42 390 330 Page 39 理想狀態(tài)的標準化：項 目中所有產(chǎn)品的戶型平 面、構(gòu)造、部品均相同。數(shù)據(jù)為預測 以深圳金地集團各區(qū)域項目為例 Page 42 人工效能提高 深圳 北京 上海 武漢 總計 開工建筑面積 萬 m2 設計建筑面積 萬 m2 概念規(guī)劃 13 20 實施方案 16 20 0 施工圖 0 13 11 0 24 總計 42 51 開發(fā)建筑面積 萬 m2 總?cè)藬?shù) 34 26 24 13 97 人均設計面積 萬 m2/人 人均開發(fā)面積 萬 m2/人 注： 設計部總?cè)藬?shù)包括經(jīng)理、秘書和各專業(yè) 人員 ,及項目中及項目公司的建筑師、工程師。 上述 IRR估算按西安項目、東莞皇城、東莞小城項目的平均值為準。 低能耗公寓：保溫隔熱外建筑圍護結(jié)構(gòu)，配合置換式健康新風系統(tǒng)和混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等三十余項建筑新技術。 平均值為 %！ 注：參照了萬科的有關數(shù)據(jù)，并結(jié)合發(fā)展趨勢所做的預測。 Page 27 （ a）構(gòu)造設計 地下室 屋面 墻身 門窗 ?頂板 /地板 /墻體防水 ?施工縫、變形縫 ?管道穿墻、預留洞口 ?防水 /保溫 /隔汽做法 ?變形縫 ?管道出屋面 /雨水管接口 ?防潮層 ?外墻保溫 /隔熱 ?墻體留洞 ?防火門 /防火卷簾 ?入戶門 /房間門 ?鋁合金門窗構(gòu)造 /立面詳圖 室外 ?雨蓬 ?臺階 /散水 ?明溝 /隱形井蓋 ?庭院圍墻 /院門 ?道路斷面 ?以上為集團內(nèi)擬可以實施的通用構(gòu)造清單； ?各公司從中選取開展項，滿足 目標值 10％； 挑戰(zhàn)值 20%。包括制定、發(fā)布及實施標準的過程。 （培訓計劃、培訓講師、培訓教材、流程試題庫） 執(zhí)行頒布的流程。Page 1 房地產(chǎn) 項目標準化操作管理思路 Page 2 一、總述 二、標準化工作建議 三、標準化開發(fā)成效預測 四、標準化職責分工及 KPI分解 Page 3 標準化 快速復制 保證操作水準均質(zhì)化； 減少犯錯率 降低管理成本和建造成本 創(chuàng)新 增加產(chǎn)品附加值 提升操作水準 提升開發(fā)效率 流程推廣與執(zhí)行 2）工作分解 Page 8 管理創(chuàng)新 業(yè)務操作 IT化 1）概念及意義 2）重點工作 3）三年規(guī)劃 4）工作分解 Page 9 1）概念及意義 概念： 將項目業(yè)務流程的流轉(zhuǎn)從傳統(tǒng)的手工操作最大限度地轉(zhuǎn)變 為網(wǎng)絡流轉(zhuǎn)，是一種生產(chǎn)方式的革新。 標準 為在一定的范圍內(nèi)獲得最佳秩序，對活動或其結(jié)果規(guī)定共同的和重復使用的規(guī)則、導則或特性的文件。 Page 28 （ b）部品選型、定板 －－ 基本框架 設定成本目標 構(gòu)造設計 招投標 /戰(zhàn)略采購 擬定構(gòu)造 /部品清單 現(xiàn)場制樣 /制版 定標程序 定板 /定樣 材料尋樣 部品選型 部品定板 詳細流程框架示意 概念設計 實施方案 施工圖設計 規(guī)劃設計 單體設計 部品選型 部品定板 總圖 /建 筑 /結(jié)構(gòu) / 設備專 業(yè)配合 整體流程框架示意 Page 29 部品 結(jié)構(gòu) 建筑 /裝修 /景觀 給排水設備 暖通 /空調(diào) /燃氣設備 電氣設備 一級分類 按專業(yè)模塊分為 5大類 （ b）部品選型、定板 －－ 部品分類 建筑 /裝修 /景觀 圍護 /分隔 /防護材料 室內(nèi)外裝修 室外設施 /硬景 廚衛(wèi)設備 建筑附屬機械設備 二級分類 Page 30 6）三年規(guī)劃 第一年 推廣 普及 第二年 第三年 起步 建立標準化體系； 操作 1個示范項目，圖紙成果通用度 30%； 區(qū)域內(nèi)部品選型及構(gòu)造設計，實現(xiàn) 構(gòu)造設計通用率 10% 部品選型通用率 10% 固化標準化的項目開發(fā)模式，實現(xiàn)： 構(gòu)造設計通用率 30% 部