大中型房地產(chǎn)公司項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化操作業(yè)務(wù)思路(完整版)
【正文】 平均售價(jià)提高 Page 38 設(shè)計(jì)周期縮短 以深圳金地集團(tuán)各區(qū)域部分項(xiàng)目為例，其現(xiàn)狀及歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 注： 拿地時(shí)間的確定根據(jù)地價(jià)款支付開(kāi)始時(shí)間； 施工數(shù)據(jù)及設(shè)計(jì)時(shí)間數(shù)據(jù)咨詢(xún)子公司相關(guān)人員； 歷年 拿地到開(kāi)盤(pán)時(shí)間 平均值：約 300天 ， 06年平均值： 246天 ；最優(yōu)值： 210天 ； 萬(wàn)科：拿地到開(kāi)盤(pán)： 多層項(xiàng)目 9個(gè)月 ， 高層項(xiàng)目 12個(gè)月 ； 項(xiàng)目 容積率 拿地時(shí)間 A 開(kāi)工時(shí)間 B 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 C 概念規(guī)劃 （天） 實(shí)施方案 （天） 施工圖 （天） BA 天 CA 天 香蜜山 261 120 60 東莞小城 一期 120 100 25 540 450 龍華 51 123 60 420 300 增城一期 60+50 90 50 570 420 格林春岸 210 30 40 330 210 格林春曉 30 48 450 330 三林 120 180 45 750 570 云湖 60 90 60 570 420 武漢小城 A 108 130 42 390 330 Page 39 理想狀態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)化：項(xiàng) 目中所有產(chǎn)品的戶(hù)型平 面、構(gòu)造、部品均相同。數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè) 以深圳金地集團(tuán)各區(qū)域項(xiàng)目為例 Page 42 人工效能提高 深圳 北京 上海 武漢 總計(jì) 開(kāi)工建筑面積 萬(wàn) m2 設(shè)計(jì)建筑面積 萬(wàn) m2 概念規(guī)劃 13 20 實(shí)施方案 16 20 0 施工圖 0 13 11 0 24 總計(jì) 42 51 開(kāi)發(fā)建筑面積 萬(wàn) m2 總?cè)藬?shù) 34 26 24 13 97 人均設(shè)計(jì)面積 萬(wàn) m2/人 人均開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn) m2/人 注： 設(shè)計(jì)部總?cè)藬?shù)包括經(jīng)理、秘書(shū)和各專(zhuān)業(yè) 人員 ,及項(xiàng)目中及項(xiàng)目公司的建筑師、工程師。 上述 IRR估算按西安項(xiàng)目、東莞皇城、東莞小城項(xiàng)目的平均值為準(zhǔn)。 低能耗公寓：保溫隔熱外建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，配合置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)和混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等三十余項(xiàng)建筑新技術(shù)。 平均值為 %！ 注：參照了萬(wàn)科的有關(guān)數(shù)據(jù)，并結(jié)合發(fā)展趨勢(shì)所做的預(yù)測(cè)。 Page 27 （ a）構(gòu)造設(shè)計(jì) 地下室 屋面 墻身 門(mén)窗 ?頂板 /地板 /墻體防水 ?施工縫、變形縫 ?管道穿墻、預(yù)留洞口 ?防水 /保溫 /隔汽做法 ?變形縫 ?管道出屋面 /雨水管接口 ?防潮層 ?外墻保溫 /隔熱 ?墻體留洞 ?防火門(mén) /防火卷簾 ?入戶(hù)門(mén) /房間門(mén) ?鋁合金門(mén)窗構(gòu)造 /立面詳圖 室外 ?雨蓬 ?臺(tái)階 /散水 ?明溝 /隱形井蓋 ?庭院圍墻 /院門(mén) ?道路斷面 ?以上為集團(tuán)內(nèi)擬可以實(shí)施的通用構(gòu)造清單； ?各公司從中選取開(kāi)展項(xiàng)，滿(mǎn)足 目標(biāo)值 10％； 挑戰(zhàn)值 20%。包括制定、發(fā)布及實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程。 （培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)講師、培訓(xùn)教材、流程試題庫(kù)） 執(zhí)行頒布的流程。Page 1 房地產(chǎn) 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化操作管理思路 Page 2 一、總述 二、標(biāo)準(zhǔn)化工作建議 三、標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)成效預(yù)測(cè) 四、標(biāo)準(zhǔn)化職責(zé)分工及 KPI分解 Page 3 標(biāo)準(zhǔn)化 快速?gòu)?fù)制 保證操作水準(zhǔn)均質(zhì)化； 減少犯錯(cuò)率 降低管理成本和建造成本 創(chuàng)新 增加產(chǎn)品附加值 提升操作水準(zhǔn) 提升開(kāi)發(fā)效率 流程推廣與執(zhí)行 2）工作分解 Page 8 管理創(chuàng)新 業(yè)務(wù)操作 IT化 1）概念及意義 2）重點(diǎn)工作 3）三年規(guī)劃 4）工作分解 Page 9 1）概念及意義 概念： 將項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程的流轉(zhuǎn)從傳統(tǒng)的手工操作最大限度地轉(zhuǎn)變 為網(wǎng)絡(luò)流轉(zhuǎn)，是一種生產(chǎn)方式的革新。 標(biāo)準(zhǔn) 為在一定的范圍內(nèi)獲得最佳秩序，對(duì)活動(dòng)或其結(jié)果規(guī)定共同的和重復(fù)使用的規(guī)則、導(dǎo)則或特性的文件。 Page 28 （ b）部品選型、定板 －－ 基本框架 設(shè)定成本目標(biāo) 構(gòu)造設(shè)計(jì) 招投標(biāo) /戰(zhàn)略采購(gòu) 擬定構(gòu)造 /部品清單 現(xiàn)場(chǎng)制樣 /制版 定標(biāo)程序 定板 /定樣 材料尋樣 部品選型 部品定板 詳細(xì)流程框架示意 概念設(shè)計(jì) 實(shí)施方案 施工圖設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì) 部品選型 部品定板 總圖 /建 筑 /結(jié)構(gòu) / 設(shè)備專(zhuān) 業(yè)配合 整體流程框架示意 Page 29 部品 結(jié)構(gòu) 建筑 /裝修 /景觀 給排水設(shè)備 暖通 /空調(diào) /燃?xì)庠O(shè)備 電氣設(shè)備 一級(jí)分類(lèi) 按專(zhuān)業(yè)模塊分為 5大類(lèi) （ b）部品選型、定板 －－ 部品分類(lèi) 建筑 /裝修 /景觀 圍護(hù) /分隔 /防護(hù)材料 室內(nèi)外裝修 室外設(shè)施 /硬景 廚衛(wèi)設(shè)備 建筑附屬機(jī)械設(shè)備 二級(jí)分類(lèi) Page 30 6）三年規(guī)劃 第一年 推廣 普及 第二年 第三年 起步 建立標(biāo)準(zhǔn)化體系； 操作 1個(gè)示范項(xiàng)目，圖紙成果通用度 30%； 區(qū)域內(nèi)部品選型及構(gòu)造設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn) 構(gòu)造設(shè)計(jì)通用率 10% 部品選型通用率 10% 固化標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)： 構(gòu)造設(shè)計(jì)通用率 30% 部
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